The Economist: Белград на 4-м месте в рейтинге развивающихся городов Европы

Издание The Economist опубликовало рейтинг городов Европы, лучше всего подходящих для постоянного проживания. Сербская столица в топ-5 не попала. И даже в топ-10. Но Белград вошел в число городов, демонстрирующих наиболее ощутимый прогресс и быстро приближающихся к раскрытию своего потенциала. Оценим потенциал сербской столицы как места для проживания и проанализируем ситуацию на местном рынке жилья.

Белград в числе европейских лидеров по скорости развития

Крупные европейские города, как правило, прекрасно подходят для жизни. Особенно населенные пункты в центральной и западной частях континента. Большинство из них уже много лет возглавляют различные мировые и региональные рейтинги лучших мест для жизни. Даже несмотря на многочисленные негативные изменения геополитического и экономического характера, произошедшие за последние годы.

Лидирующие города периодически меняются местами. В ходе одной из будущих рокировок в число лидеров вполне может попасть сербская столица. Прямо сейчас Белград, по мнению экспертов, демонстрирует крайне впечатляющий прогресс.

Каждый год эксперты известного британского журнала The Economist оценивают «пригодность для жизни» городов по всему миру. Населенные пункты оцениваются в разрезе 6 категорий:

• культура;
• окружающая среда;
• образование;
• здравоохранение;
• инфраструктура;
• стабильность.

В 2023 году перечень лидеров рейтинга The Economist существенно не изменился. Вена сохранила первое место в списке наиболее пригодных для жизни городов мира, набрав 98,4 балла из 100 возможных. Копенгаген, Цюрих и Женева разделили второе место. Будапешт, Прага и Братислава получили самые высокие оценки в Восточной Европе.

Но сербская столица оказалась в списке городов, которые больше всего улучшили свои результаты. Наряду с Братиславой, Бухарестом, Варшавой и Штутгартом. Как отмечают авторы исследования, Белграду удалось добиться прогресса главным образом из-за существенного улучшения стандартов медицинского обслуживания.

Отличная причина организовать путешествие в Сербию, чтобы познакомиться с Белградом! Изучив сербскую столицу, ее вполне можно использовать как место для путешествий по окрестностям, участвуя в тематических организованных турах. Вот несколько интересных вариантов:

• винный тур по Сербии;
• тур по монастырям Сербии;
• гастрономический тур по Сербии.

Самые подходящие города для жизни в Европе. Источник: The Economist

Самый большой сюрприз в 2023 году заключался в проседании позиций лидирующих европейских городов. Как отмечают авторы исследования, это в значительной степени связано с улучшением ситуации в городах за пределами Старого Света, чем с проблемами в Европе.

Например, Эдинбург опустился на 23-ю позицию в глобальном рейтинге. Это самое значительное падение среди всех исследованных городов. Показатели других британских городов, включая Манчестер и Лондон, также упали.

Изменение позиций отдельных городов в рейтинге пригодности для проживания. Источник: The Economist

Однако в ряде случаев жить в европейских городах действительно стало хуже. Субиндекс стабильности, который основывается на оценках уровня преступности, частоты и интенсивности гражданских беспорядков, ухудшился в некоторых городах. Прошлогодние беспорядки в Стокгольме, спровоцированные планами ультраправой группы сжечь Коран, стоили шведской столице 22-й позиции в рейтинге.

Кризис в Украине закономерно привел к снижению рейтинга Киева. Случившиеся летом 2023 года лесные пожары и аномальная жара не были учтены при составлении свежего рейтинга. Не исключено, что эти события повлияют на результаты следующего отчета. Но прямо сейчас, если верить оценкам The Economist, Европа остается самой подходящей для проживания частью мира.

Купить или арендовать?

Для иностранцев, планирующих переехать в Белград, жилищный вопрос, как правило, стоит на первом месте. Стоит ли купить жилье в сербской столице? Или выбрать более простой и дешевый вариант — аренду. Конечно, новичкам имеет смысл обратить внимание на съемное жильё на время знакомства с городом, который вполне может не понравиться конкретному гостю.

Но у покупки есть множество преимуществ. Например, приобретая жилье в Белграде произвольной стоимости, можно стать сербским резидентом в упрощенном порядке. Нужно лишь купить достаточно жилплощади из расчета на одного проживающего. Оформить вид на жительство и налоговое резидентство в Сербии через инвестиции в недвижимость помогут наши эксперты.

Еще одна причина предпочесть покупку аренде – финансовый аспект сделки. После 24 февраля 2022 года в Сербию прибыла первая «волна» иммигрантов из РФ, обосновавшихся в большинстве своем в Белграде. После объявления о мобилизации в России в сентябре в столицу балканской страны устремилась вторая «волна» россиян. Еще более крупная.

Эти гости, как правило, заключали арендные соглашения. Срок действия договоров зачастую составлял 1 год. Этот срок близится к завершению. И, как отмечают белградские риэлторы, россияне, привыкшие к жизни в сербской столице, не спешат продлевать арендные соглашения. Вместо пролонгации договоров они часто склоняются к покупке недвижимости в Белграде. Главные требования таких россиян:

• пригодность приобретаемой квартиры / коттеджа к проживанию сразу после покупки (необходимо жилье «под ключ»);
• расположение не более чем в 45 минутах езды от центра города.

Поскольку для россиян, особенно приехавших из Москвы, расположение на расстоянии до 45 минут езды от центра города вполне приемлемо, они принимают в расчет даже сравнительно отдаленные населенные пункты Мириево, Раковица и Браче Еркович. Многие покупатели из России работают в IT-секторе, что позволяет трудиться удаленно.

Россияне готовы покупать квартиры по цене выше рыночной. По словам риэлторов, клиенты из РФ, как правило, выделяют бюджет в размере до 150 000 евро, выбирая белградские квартиры и коттеджи. Эти потенциальные покупатели зачастую хорошо информированы о состоянии местного рынка, что вполне закономерно, учитывая наличие среди них большого числа арендаторов местных квартир.

Рыночные аналитики и агенты по недвижимости ожидают мощную «волну» покупок недвижимости иностранными гражданами, включая россиян, с сентября 2023 года. Рост спроса непременно приведет к повышению цен. Следовательно, потенциальным покупателям стоит поторопиться с закрытием сделок. Если хотите ускорить поиск, рекомендуем рассмотреть следующие лоты от проверенных застройщиков:

• 3-комнатная квартира площадью 78 м² после ремонта в Белграде (район Земун Поле);
• просторная квартира в Белграде площадью 97 м² (район Сунчана Падина);
• 5-комнатная квартира с гаражом и садом в Белграде (район Сеньяк);
• пентхаус в Белграде площадью 214 м² с террасой на крыше;
• 3-комнатная квартира в Белграде площадью 145 м² рядом со стадионом Райко Митича;
• 5-комнатная двухуровневая квартира в Белграде площадью 162 м²;
• 1-комнатная квартира в Нови-Београде рядом с Дельта Сити;
• 4-комнатная двухуровневая квартира в Белграде площадью 89 м².

Сколько сейчас стоит недвижимость в Белграде и где выгоднее покупать?

Аналитики, опрошенные информагентством EuroNews, отмечают, что по состоянию на июль 2023 года рынок недвижимости сербской столицы находится в стагнации. Эксперты считают, что к концу года ситуация изменится незначительно. Сильного роста стоимости квадратных метров ожидать не стоит, но предпосылок для падения точно нет.

Окраины Белграда всегда считались более дешевым решением при покупке квартир. Хотя цены там значительно выше, чем несколько лет назад, сегодня только окраины позволяют найти недвижимость по цене до 2000 евро за квадратный метр (как в старых домах, так и в новостройках). Цена «квадрата» на окраинах и дальней периферии по итогам I полугодия 2023 года практически не изменилась. Но в 2022 году стоимость квадратного метра там выросла в среднем на 10% в годовом сопоставлении.

Рассмотрим отдельные локации:

• Вождовац. Эту локацию эксперты назвали одной из наиболее привлекательных, если речь идет о покупке квартир на окраинах Белграда. Главные преимущества – близость к центру и развитая инфраструктура. За привлекательность локации положена доплата. Средняя стоимость жилья в Вождоваце одна из самых высоких в подборке — 2450 евро за квадратный метр.
• Сурчин. Спрос на местные квартиры резко вырос после получения районом статуса кандидата на роль площадки для организации выставки ЭКСПО-2027 и оглашения планов по строительству национального стадиона. Аналитики прогнозируют дальнейший рост цен в этой части Белграда. Сегодня стоимость квадратного метра жилья в Сурчине колеблется от 1500 до 1700 евро в новостройках. Квартиры в старых домах дешевле на 100-200 евро. Квадратный метр в наиболее отдаленных от центра частях Сурчина стоит на 200 евро дешевле, чем в среднем по району. В последнее время большое количество квартир в Сурчине было продано относительно быстро, что говорит о ликвидности местного жилья.
• Мириево. Помимо Сурчина и Вождоваца, высокой популярностью пользуется Мириево, где много новостроек. В этой части агломерации еще есть место для строительства новых зданий. В Мириево цена квадратного метра в новостройке колеблется от 1600 до 1850 евро в зависимости от материалов и инфраструктуры. В старом доме квадратный метр дешевле примерно на 100 евро.
• Крняча и Борча. Эти районы достаточно популярны из-за дешевизны квадратного метра. В Крняче квадратный метр колеблется от 1500 до 1600 евро в новом здании. Ценник растет по мере приближения зданий к мосту Панцевач. В Борче, где теперь есть вся необходимая для комфортного проживания инфраструктура, квадратный метр колеблется в цене от 1500 до 1650 евро.
• Палилула. Этот район в мае 2023 года отметился проседанием стоимости жилья в новостройках на 7,7 процента в годовом исчислении – самый значительный спад среди всех районов Белграда. Сегодня средняя цена нового жилья составляет 2300 евро за квадратный метр. Для сравнения, средняя цена в этом муниципалитете в феврале составляла 2963 евро за квадратный метр. С другой стороны, цена на вторичке подскочила на 12 процентов. Эксперты объясняют спад изменением методологии расчета. Территория района расширилась за счет части Борчи и Крнячи. Весной во вновь присоединенных локациях не очень приятно из-за паводков и комаров. Соответственно, жилье там не очень ликвидное. Как следствие, средняя цена в Палилиле просела.
• Вишничка Баня. В этой локации цена за квадратный метр жилья составляет в среднем около 1600 евро в новостройках. Если выбирать среди высоток, которые ближе к центру города, приготовьтесь к ценнику на уровне 1800 евро за «квадрат». В некоторых домах премиум-класса стоимость квадратного метра может составлять 1900 евро.
• Прочие районы. В Раковице квадратный метр в новостройке можно найти по цене от 1800 до 1900 евро. «Квадрат» в Батайнице в течение последних лет быстро рос в цене и сегодня обходится в среднем в 1800 евро. В Яинцах просят от 1700 до 1800 евро. В Железнике квадратный метр стоит от 1700 до 1800 евро.

Комментируя ситуацию в окраинах города, рыночные аналитики отмечают, что покупки там чаще всего финансировались с помощью ипотечных кредитов. Поэтому именно окраины Белграда наиболее пострадали из-за роста процентных ставок на фоне ухудшения экономической ситуации. Спрос также больше всего просел именно там, что привело к ценовой стагнации.

Сегодня квадратный метр в локациях ближе к центру города стоит гораздо дороже. В зависимости от муниципалитета, ценник колеблется от 2200 евро за «квадрат». После вероятной нормализации ситуации в области ипотечного кредитования и на фоне активизации спроса россиян этой осенью цены в пригородах и ближе к центру, вероятно, начнут расти.

Но потенциальному покупателю стоит обращать внимание не только на локацию, стремясь выбрать ликвидную недвижимость в Белграде. На стоимость квадратного метра влияет внешний вид здания, выбор материалов, состояние фасада, дополнительное оснащение и инфраструктура.

Например, стоит обращать внимание на наличие бассейна, а также детских садов, школ, магазинов, банков, аптек в окрестностях здания. В некоторых популярных ЖК такие удобства в изобилии, поэтому цены в их случае значительно выше среднерыночных. Но локация всё же ограничивает цену квадратного метра – выше определенного порогового уровня в будущем перепродать актив будет сложно.

Если готовы приступить к подбору жилья и закрытию сделки, рекомендуем начать процесс с открытия счета в местном банке, что упростит оплату услуг риэлторов, юристов, оценщиков, нотариусов, а также перевод денег продавцу. Обратите внимание на следующие услуги «под ключ»:

• личный банковский счёт в Сербии;
• личный счет в UniCredit Bank;
• счет в UniCredit Bank с личным визитом.

Помощь россиянам с переездом в Сербию

Рассматриваете возможность релокации в Сербию? Хотите обосноваться в Белграде? Наши эксперты помогут решить жилищный вопрос и получить сербский ВНЖ + налоговое резидентство через регистрацию компании или покупку недвижимости.