Grandes tradiciones gastronómicas, rica cultura, clima envidiable y playas galardonadas: Portugal casi no tiene inconvenientes, ¿verdad? Si está pensando seriamente en comprar una vivienda en este país y mudarse allí con un permiso de residencia en Portugal por inversión, le recomendamos que estudie esta guía.
Nuestra guía para compradores de bienes raíces en Portugal cubre todo, desde los beneficios de invertir en el mercado inmobiliario local y su historia hasta los requisitos de la hipoteca y el permiso de residencia.
¿Por qué comprar una propiedad en Portugal?
Portugal ha sido un segundo hogar para muchos expatriados a lo largo de los años. La encantadora costa, la comunidad amigable y el clima incomparable lo han convertido en uno de los mejores destinos para mudarse, trabajar, descansar y vivir después de la jubilación.
Lisboa destaca como una de las capitales europeas más asequibles. Alrededor de medio millón de personas viven en esta ciudad. Su pequeño tamaño y población relativamente pequeña en comparación con otras capitales europeas le dan a esta ciudad un encanto único. Pero no debe subestimar Lisboa y pensar que no puede ofrecer todas las comodidades de una ciudad europea grande y bulliciosa.
Muchos otros destinos también son populares entre los expatriados. Por ejemplo, podemos destacar Oporto, Amadora y las encantadoras ciudades y pueblos costeros de la región del Algarve. Portugal tiene algo que ofrecer a cualquier expatriado, ya sea que esté buscando el ambiente de una gran ciudad o la magia de un tranquilo oasis rural.
Queremos prestar especial atención al programa Portugal Golden Visa (un programa especial para obtener un permiso de residencia en Portugal por inversión). La compra de una propiedad local permite que un extranjero participe en este programa, allanando el camino para un pasaporte portugués después de cinco años de residencia. Esta oferta se vuelve aún más atractiva dadas las estadísticas oficiales y las declaraciones de expertos. Indican que el mercado inmobiliario de Portugal permanece activo y continúa prosperando incluso durante y después de la pandemia de Covid-19.
Historia y descripción general del mercado inmobiliario de Portugal
Al igual que el resto del mundo, Portugal ha experimentado dificultades económicas en el pasado reciente. El valor promedio de la vivienda reflejó esto, cayendo alrededor del 11% entre 2011 y 2012. Afortunadamente, después de tocar fondo en 2012, el mercado comenzó a recuperarse al año siguiente. La recuperación se aceleró entre 2013 y 2014, y el mercado comenzó a crecer de manera constante.
Una característica interesante de casi cualquier mercado inmobiliario es que refleja con precisión el poder económico del país respectivo. En 2016, el mercado inmobiliario portugués mostró cuán fuerte es la economía del país. Desde entonces, el sector inmobiliario de Lisboa ha crecido entre un 2,4% y un 2,6% anual.
Pero este no es el caso más inusual. Algunas áreas, como Santa Maria da Feira, mostraron un crecimiento aún más sin precedentes. ¡Los precios allí aumentaron alrededor de un 12% por año! Al mismo tiempo, algunas regiones portuguesas no mostraron tasas de crecimiento tan impresionantes. Por ejemplo, en las ciudades de Coimbra y Guimaraes, la tasa de crecimiento anual promedio fue solo de alrededor del 0,9%.
En 2021, el precio medio de la propiedad en Portugal aumentó un 13,8 %.
Precios inmobiliarios en Portugal
La cantidad que paga por una propiedad en Portugal variará mucho dependiendo de dónde decida comprar dicho activo. La elección de la ubicación, por supuesto, depende de sus objetivos. Los jubilados, por ejemplo, suelen elegir Oporto o Cascais, mientras que los jóvenes profesionales prefieren destinos más animados como Lisboa.
En la siguiente tabla, encontrará el precio promedio por metro cuadrado en varias ciudades portuguesas en 2022 (los 5 precios más altos y más bajos).
| Los lugares más caros para comprar una propiedad en Portugal | |
| ciudad/pueblo | Precio medio por metro cuadrado |
| Lisboa | 3.692 euros |
| Faraón | 2.625 euros |
| Oporto | 2.270 euros |
| Setúbal | 1.960 euros |
| Madeira | 1.925 euros |
| Los lugares más baratos para comprar una propiedad en Portugal | |
| Portalegre | 604 euros |
| Guarda | 650 euros |
| Castelo Blanco | 723 euros |
| Braganza | 780 euros |
| Beja | 840 euros |
Tasa de propiedad de la vivienda
Analizando el mercado inmobiliario de Portugal, no podemos ignorar la tasa de propiedad de la vivienda. Este indicador vital refleja la participación de los propietarios en el número total de personas que viven en casas y apartamentos, incluidas las viviendas alquiladas.
La tasa de propiedad de la vivienda depende de factores económicos y demográficos, incluidos los ingresos, los precios de las propiedades, los precios de alquiler, la densidad de población y el tamaño de los hogares.
Portugal tiene un número inusualmente grande de propietarios. Alrededor del 75% de su población vive en vivienda propia. Esto es aproximadamente un 10% más que en los EE. UU. y el Reino Unido. Además, no solo los portugueses nativos, sino también los expatriados resuelven el problema de adquirir sus propios bienes inmuebles.
Muchos extranjeros ya se han establecido en Portugal para trabajar de forma remota o han arreglado para mudarse aquí después de la jubilación. Además, muchos de ellos prefieren invertir en una segunda o incluso una tercera cabaña o villa en alquiler, centrándose en las perspectivas del mercado local y su nivel de desarrollo competitivo.
Tipos de bienes inmuebles (terminología)
Portugal es un país bien desarrollado con un mercado inmobiliario igualmente desarrollado. En todo Portugal, encontrará apartamentos en venta en abundancia, desde estudios hasta apartamentos de cinco habitaciones y grandes áticos.
Hay varios términos que debe conocer al buscar una propiedad en Portugal:
- Los términos Casa o Moradia se refieren a una casa particular típica. Algunas de ellas cuentan con amenidades adicionales, como por ejemplo un jardín trasero o un patio. La mayoría de estas casas están rodeadas por un muro con puertas delanteras.
- Casa Geminada es una casa dúplex.
- Los condominios (condominios) son edificios de apartamentos separados que comparten áreas comunes. Pueden ser costosos, pero a cambio, ofrecen un mayor nivel de cuidado y seguridad de la propiedad compartida.
- Las quintas son clásicas casas de campo o cortijos. Por lo general, puede encontrarlos en áreas rurales, aunque algunos de ellos se encuentran en áreas suburbanas.
- “Terreno” significa tierra o lote. Algunos extranjeros prefieren comprar terrenos y construir allí sus propias casas. Si decide seguir su ejemplo, primero debe consultar con el municipio ( Câmara Municipal) para asegurarse de que la tierra no esté registrada para fines de desarrollo agrícola y residencial.
- Al buscar un apartamento en Portugal, es posible que encuentre números confusos en los anuncios, incluidos T0, T1, T2, etc. Se refieren al número de habitaciones. Entonces, T2 será un apartamento con dos dormitorios, una cocina-sala de estar y todas las comodidades. T0 significa un apartamento tipo estudio de una habitación. A veces, también notará +1 junto al título del anuncio (por ejemplo, T2 + 1). Esto significa un apartamento de tres habitaciones con una habitación adicional sin ventanas.
¿Dónde comprar inmuebles en Portugal?
No importa si quiere comprar una villa en algún lugar del campo y vivir en un ambiente tranquilo o comprar un apartamento en una gran ciudad, Portugal tiene mucho que ofrecer.
El secreto de una compra inmobiliaria exitosa radica en elegir un activo con la mejor ubicación. Recorramos los mercados inmobiliarios locales portugueses que merecen la mayor atención.
Lisboa
Lisboa es el corazón y el alma de Portugal. Esta es una de las capitales europeas más baratas y atrae a muchos inversores y expatriados. Muchas empresas tecnológicas y start-ups aparecieron en Lisboa, convirtiendo la ciudad en un centro de prosperidad económica.
El mercado inmobiliario de Lisboa es un gran lugar para invertir. Precios en algunas zonas de la ciudad, incluyendo Avenida da Liberdade, Lapa y Baixa Chiado , han aumentado considerablemente debido a la gran demanda. Sin embargo, puedes encontrar fácilmente propiedades más baratas en áreas más alejadas del centro ( Amadora o Benfica).
Muchos jóvenes profesionales prefieren vivir en lugares aún más lejanos (Cascais o Estoril). Y esto tiene sentido ya que Lisboa está a solo 30-40 minutos en coche, y las propiedades inmobiliarias son mucho más baratas que en el centro de la capital.
Oporto
Este misterioso pueblo de pescadores combina una historia única y un urbanismo progresista. Los extranjeros que se mudan a Portugal a menudo prefieren Oporto. En primer lugar, eligen esta ciudad por su cercanía a la costa atlántica y la disponibilidad de inmuebles de primer nivel a la orilla del mar.
El mercado inmobiliario de Oporto muestra un crecimiento prometedor. Esta ciudad es a la vez un centro turístico y comercial. Por eso es un lugar rentable para la inversión.
Oporto es único en una variedad de tipos de propiedades para elegir. Puedes elegir, por ejemplo, la zona de Foz Douro, que cuenta con algunos de los mejores hoteles de la costa atlántica. Por otro lado, si busca inmuebles comerciales, apreciará la zona de Ribeira .
Algarve
La mayoría de los extranjeros que deciden comprar una propiedad en Portugal para su propia residencia o generar ingresos pasivos por alquiler prefieren la región del Algarve. La costa dorada de fama mundial ofrece una amplia gama de propiedades, desde villas y casas de lujo hasta apartamentos con vista al mar.
Vilamoura es famosa por sus lujosas casas y villas, lo que la convierte en la zona más cara del Algarve. Lugares como Lagos y Albufeira también cuentan con propiedades en el rango de precio superior. En zonas rurales como Alcoutim o Monchique, puede encontrar ofertas más económicas.
La idea de invertir en el Algarve nunca es mala, ya que la región siempre ha sido un pilar turístico y económico para Portugal. Ofrece amplias oportunidades para el crecimiento del capital.
costa de plata
Pocas personas saben que el Algarve no es la única región de Portugal con fantásticas playas y una costa mágica. La Costa de Plata, que se encuentra entre Lisboa y Oporto, también ofrece increíbles playas y propiedades vírgenes.
Si está buscando una villa de lujo u otra propiedad residencial junto al mar, pero no está listo para pagar los altos precios del Algarve, las áreas de la Costa de Plata como Tomar , Peniche , Obidos o Nazare serán su mejor opción.
¡Importante! A partir de 2022, el gobierno portugués ha cambiado las reglas para obtener un permiso de residencia por compra de bienes inmuebles. La compra de propiedades residenciales en algunas de las principales ciudades y zonas turísticas costeras, incluidas Lisboa, Oporto y la mayor parte del Algarve, ya no califica para ello. Si está buscando una residencia en Portugal, comuníquese con nuestros expertos para seleccionar propiedades adecuadas en otras áreas.
Proceso paso a paso de compra de bienes raíces en Portugal por parte de un extranjero
Cuando hayamos visto los datos del mercado y los lugares para buscar bienes raíces, podemos comenzar a discutir el proceso de compra. ¿Puede un extranjero comprar una propiedad en Portugal? ¡Por supuesto que sí! Una de las características más atractivas del mercado inmobiliario portugués es la falta de restricciones para los extranjeros.
Además, puede disfrutar de los beneficios del programa Portugal Golden Visa si invierte en bienes inmuebles por un valor superior al umbral legal. Varía según el tipo de propiedad y la región (de 280 000 EUR a 500 000 EUR).
Necesitará un notario para firmar el contrato de compraventa. También necesitará el número de identificación fiscal de Portugal, que puede obtener en cualquier oficina de impuestos local. Además, debe proporcionar los siguientes documentos en varias etapas del proceso:
- identificación con foto
- venta preliminar (Contrato- Promessa De Compra e Venda; CPCV), si está disponible
- certificado energético inmueble
- certificado de pago del impuesto de timbre ( Imposto de Selo )
- Pasaporte de la propiedad ( Caderneta Predial), que acredita una inscripción patrimonial en el registro oficial. Debe contener datos clave del activo, como valor oficial, estructura y configuración, nombre completo del propietario, etc.
Para comprar una propiedad en Portugal, debe seguir estos pasos:
- Si considera una hipoteca, decida qué tipo es mejor para usted. Le recomendamos que lea la sección correspondiente de esta guía para obtener más información sobre las hipotecas en Portugal.
- Tradicionalmente, existe un lugar para la negociación o el regateo, por lo que es mejor comenzar discutiendo el precio con el vendedor.
- Después de acordar un precio, debe realizar un depósito inicial. El depósito inicial garantiza la reserva de la propiedad. Por lo general, se trata de USD 6.600.
- Le recomendamos que firme un contrato de venta preliminar (CPCV). No se trata de un documento vinculante, pero proporciona garantías a ambas partes a la espera de la firma definitiva del contrato. Esta es una buena opción si está esperando la aprobación de la hipoteca o la finalización de la construcción, por ejemplo.
Permiso de residencia en Portugal por compra de bienes inmuebles
Hay cuatro opciones de inversión para obtener un permiso de residencia en Portugal por compra de bienes inmuebles en 2022:
- A partir de 280.000 euros en inmuebles a reformar – objetos inmuebles de más de 30 años situados en zonas de baja población.
- A partir de 350.000 EUR en bienes inmuebles sujetos a renovación: bienes inmuebles de más de 30 años ubicados en regiones densamente pobladas de Portugal.
- A partir de 400 000 EUR: bienes inmuebles, incluidas las propiedades de nueva construcción, ubicados en áreas con una economía subdesarrollada y baja densidad de población.
- A partir de 500 000 EUR: cualquier otra propiedad residencial o comercial en Portugal (a partir de 2022, hay excepciones para algunas regiones importantes y zonas turísticas costeras).
También puede obtener un permiso de residencia en Portugal al comprar bienes inmuebles a nombre de una empresa de su propiedad exclusiva.
Como ya hemos señalado, las propiedades en las principales ciudades y áreas turísticas costeras, incluidas Lisboa, Oporto y la mayor parte del Algarve, no están sujetas a la residencia en Portugal por programa de inversión. Por favor, contáctenos en info.es@offshore-pro.info para seleccionar bienes raíces en regiones adecuadas.
Hipoteca en Portugal
Es posible comprar una propiedad en Portugal con una hipoteca. Además, puede hacerlo incluso si planea solicitar un permiso de residencia en Portugal. En este caso, la cantidad de sus propios fondos debe ser igual o superior al umbral establecido por las reglas del programa de residencia de inversión (280 000 EUR – 500 000 EUR dependiendo de la propiedad elegida). Además, sus propios fondos deben cubrir al menos el 30% del valor del objeto.
Siempre es aconsejable resolver los términos de la hipoteca de antemano para determinar cuánto puede pedir prestado y calcular sus pagos mensuales. Es posible utilizar un préstamo hipotecario con una tasa variable o fija en Portugal. Sería mejor considerar otros factores para seleccionar las condiciones óptimas.
¿Cuáles son los términos de la hipoteca?
Muchos de los principales prestamistas portugueses se complacen en otorgar hipotecas a personas elegibles, incluidos los extranjeros que deseen comprar una propiedad en Portugal.
La mayoría de los bancos ofrecen préstamos de hasta 50 años si eres residente. Para los no residentes, este plazo se reduce a 30 años. Además, existe un límite en la edad del prestatario en la fecha de vencimiento de la hipoteca. Este indicador varía de 70 a 80 años, dependiendo del proveedor de servicios de préstamo.
monto del pago inicial
El monto del préstamo puede oscilar entre el 60 % y el 70 % del valor de la propiedad, según el prestamista. Por lo tanto, debe cubrir al menos el 30% con sus propios fondos.
Hipoteca a tipo variable
En este caso, la tasa del préstamo puede cambiar con el tiempo. A veces cambia hacia arriba, ya veces hacia abajo. Si ocurre la segunda opción, el préstamo hipotecario se abarata, haciendo aún más rentable la compra.
La subida o bajada de los tipos de interés hipotecarios en Portugal refleja la dinámica del indicador Euribor (European Interbank Offered Rate). Representa la tasa a la que los bancos europeos se prestarán entre sí. Según la normativa del Banco Central de Portugal, existe una penalización por pago anticipado del 0,5 % para las hipotecas a tipo variable.
Hipoteca a tipo fijo
Esta opción permite una mejor planificación del presupuesto, ya que los reembolsos de los préstamos no aumentarán durante el período de tasa fija (de 0 a 30 años). Después de eso, comenzará el período de tasa variable a menos que el acuerdo especifique una tasa fija para todo el período del préstamo.
Existe una penalización por pago anticipado del 2% para hipotecas a tasa fija, también regulada por el Banco Central de Portugal.
¿Cómo puedo obtener una hipoteca? (estado financiero y evaluación de bienes raíces)
Al procesar una solicitud de hipoteca, los banqueros están interesados en dos cosas: el estado financiero de un prestatario potencial y los resultados relevantes de la evaluación de la propiedad.
Estado financiero
El banco requerirá una prueba de sus ingresos o ganancias para evaluar su estado financiero. Para ello, puede proporcionar documentos que confirmen la recepción de fondos de las siguientes fuentes:
- salario
- Ingreso de inversión
- Ingreso de jubilación
- pago de dividendos
- los ingresos por alquiler
Además, es probable que los banqueros soliciten información sobre cualquier deuda preexistente y el historial laboral del prestatario potencial. Esta información ayudará a tranquilizar al prestamista de que el cliente podrá hacer los pagos mensuales de la hipoteca.
Evaluación de la propiedad
El banco contratará a un tasador autorizado para un análisis y una evaluación exhaustivos del objeto inmobiliario que el prestatario potencial ha decidido comprar.
Documentos necesarios para la hipoteca
Debe proporcionar dichos documentos para solicitar una hipoteca:
- copia de pasaporte
- Copia del NIF portugués
- confirmación de dirección (se adaptará una factura de servicios públicos reciente)
- historial de crédito
- cualquier nómina reciente
- cualquier estado de cuenta bancario reciente
- declaración de impuestos más reciente
- copia del contrato de arrendamiento (si está disponible)
También necesitará un seguro de propiedad y de vida cuando solicite un préstamo hipotecario en Portugal.
Impuestos y tasas inmobiliarias de Portugal
El principal elemento de costo adicional al comprar bienes inmuebles en Portugal es el impuesto de transferencia de propiedad ( Imposto Municipal Sobre Transmisiones , IMT).
Esta cantidad de impuestos varía mucho dependiendo de la situación. Su tasa puede llegar hasta el 10% para los ciudadanos no portugueses con residencia en un paraíso fiscal. Sin embargo, puede ser incluso cero para los compradores de propiedades baratas como primera vivienda. La tarifa depende del valor del activo y será mayor si compra una segunda o tercera propiedad después de la primera transacción en el mercado portugués.
El vendedor suele cubrir los honorarios de la agencia en Portugal, por lo que no tiene que pagarlos usted. Pero hay algunas tarifas e impuestos que usted, como comprador, aún puede tener que pagar:
- Gastos de registro de la propiedad y notaría. Estas tarifas se pagan juntas y, por lo general, oscilan entre el 0,2 % y el 1,2 % del valor de la propiedad.
- Impuesto de timbre. Es el 0,8% del valor de la vivienda comprada.
Antes de comprar, es aconsejable discutir todos los aspectos del impuesto a las transacciones de venta con un profesional que conozca los costos según su situación.
Preguntas más frecuentes
¿Puede un extranjero comprar bienes inmuebles en Portugal?
No existen restricciones para los extranjeros sobre la propiedad de bienes inmuebles en Portugal. De hecho, el gobierno fomenta la inversión extranjera en el mercado inmobiliario local. Las personas extranjeras pueden comprar bienes inmuebles en Portugal si tienen todos los documentos necesarios.
¿Necesito un abogado para comprar una propiedad en Portugal?
Sí, le recomendamos que contrate a un especialista de este tipo para acompañar la transacción. Un abogado independiente actuará en su nombre y solo en su mejor interés. Sea escéptico con los candidatos propuestos por el vendedor o desarrollador.
¿Cuáles son las tarifas adicionales al comprar bienes raíces en Portugal?
Todo depende del tipo, precio y otros parámetros de la propiedad que compre en Portugal. Como regla general, los costos asociados deben estar entre el 7% y el 10% del precio total de compra.
¿Por qué comprar una propiedad en Portugal?
Portugal se está convirtiendo en un lugar cada vez más popular para comprar bienes raíces (ya sea para reubicación o inversión). Este pequeño país europeo tiene una alta calidad de vida con bajos costos de vida, un clima agradable y una economía estable.
¿Es Portugal un buen lugar para invertir en bienes raíces?
En los últimos años, el mercado inmobiliario local ha experimentado un crecimiento constante, lo que lo convierte en una excelente plataforma de inversión. En particular, comprar bienes inmuebles en Portugal para alquilar puede ser una excelente inversión financiera. Es especialmente rentable comprar apartamentos en ciudades turísticas populares como Lisboa y Oporto. Los ingresos por alquiler durante la temporada alta de turismo hacen de esta una inversión extremadamente viable.
¿La propiedad es barata en Portugal?
Las propiedades inmobiliarias en Portugal son relativamente baratas en comparación con otros países de Europa occidental (especialmente si compara Lisboa con otras capitales). Los precios de las propiedades en Portugal varían mucho, pero son más baratos que el promedio europeo. Puede obtener más información sobre los precios inmobiliarios en Portugal en la sección correspondiente de nuestra guía.
¿Los expatriados pagan impuestos en Portugal?
Si no es residente fiscal en Portugal, debe pagar impuestos solo sobre los ingresos recibidos en este país. Los residentes fiscales deben pagar impuestos personales sobre los ingresos de fuentes de todo el mundo. Se convertirá en residente fiscal si reside en territorio portugués durante 183 días o más en 12 meses consecutivos.
¿Qué depósito necesito para comprar una propiedad en Portugal con una hipoteca?
Para solicitar una hipoteca portuguesa, debe depositar el 30% del valor de la propiedad de sus propios fondos. Dependiendo del prestamista, el monto del préstamo puede variar del 60 % al 70 % del precio de la propiedad o del valor de tasación. Los préstamos están disponibles tanto con una tasa variable como fija.
¿La propiedad en Portugal es más barata que en España?
Según Numbeo , los bienes de consumo en Portugal, incluidos los inmuebles, son un 12% más baratos que la media española. Los precios de los restaurantes son un 32% más bajos. Mientras tanto, los precios en España son más bajos que en muchos otros países europeos.
¿Existe un impuesto a la propiedad en Portugal?
Como propietario de una propiedad en Portugal, deberá pagar el impuesto sobre la propiedad, también conocido como IMI. Cada municipio portugués tiene su propia tarifa, fijada por la asamblea municipal. Los tipos impositivos oscilan entre el 0,3 % y el 0,8 %.
¿Existe un impuesto sobre el patrimonio en Portugal?
Sí, existe tal impuesto. Es válido para propietarios de activos por valor de más de 1 millón de euros. Las tasas impositivas son del 0,4 % para bienes inmuebles propiedad de empresas, del 0,7 % para personas físicas y del 1 % para personas o estructuras con intereses de propiedad en bienes inmuebles portugueses. Se deduce un mínimo no imponible de 600 000 EUR del valor de todos los bienes inmuebles portugueses propiedad de una persona física (pero no de una empresa) para el cálculo de impuestos.
¿Quién le ayudará a comprar bienes inmuebles en Portugal?
Al comprar una propiedad en Portugal, siempre es una buena idea consultar a un agente inmobiliario con experiencia. Los portugueses llaman a tales especialistas imobiliaria . Cada uno de ellos debe tener una licencia con un número único asignado por la Asociación Portuguesa de Agentes de Bienes Raíces ( Associacao de Mediadores Inmobiliarios ). Si desea verificar la licencia de su agente, puede hacerlo visitando el sitio web de la organización.
Para obtener más información sobre el mercado inmobiliario de Portugal y el programa Portugal Golden Visa, comuníquese con los consultores de International Wealth. Nuestros expertos harán todo lo posible para ayudarte. Puede enviar una solicitud de consulta a info.es@offshore-pro.info .
Además, podemos ayudarlo a obtener la visa D7 de Portugal , una excelente opción para obtener la residencia europea sin grandes inversiones.