Para empezar, hemos de dejar claro que el término “clase de activos” usado en el tema de este artículo se refiere a un grupo de herramientas similares de naturaleza inversora y que se agrupan en base a una estructura financiera similar. Por lo general, se distinguen las siguientes clases de activos: acciones, dinero, bienes, bonos y bienes inmuebles. Dentro de cada clase, existen subcategorías de activos. ¿Cuál es la clase de activos más grande en los EE. UU. y en todo el mundo? Encontremos juntos la respuesta a continuación.
Los bienes raíces son el activo número 1 en el mundo
El activo más grande e importante de los Estados Unidos y del mundo son los bienes raíces. Todas las casas privadas, edificios de gran altura, edificios de oficinas y otras propiedades ubicadas en diferentes partes del mundo están valoradas en un total de 228 billones de dólares.
Esta cifra es más de 12 veces el PIB de los Estados Unidos y 18 veces el PIB de China. A modo de comparación: todo el oro extraído en toda la historia de la humanidad se estima en solo USD 7,5 billones.
Si hablamos de acciones, el valor total de los inmuebles supera en 2,3 veces el precio de los valores.
Ahora bien, dentro de la categoría de los bienes raíces, los bienes inmuebles residenciales constituyen la mayor parte de los bienes inmuebles del mundo; esta subcategoría está valorada en 168,5 billones de USD. América del Norte representa más de una quinta parte del valor inmobiliario residencial total del mundo, a pesar de albergar solo el 7% de la población mundial. Al mismo tiempo, a diferencia de China o Hong Kong, los bienes raíces en India, por ejemplo, están significativamente infravalorados.
La segunda clase de activos inmobiliarios más grande son los bienes inmuebles comerciales, que se valoraron en 33,3 billones de USD en 2017, casi la mitad del valor de todo el mercado de valores mundial.
En ese rubro, América del Norte alberga el mercado inmobiliario comercial más valioso, con un valor de USD 9,5 billones, o el 29 % del valor inmobiliario comercial del mundo. Este gran mercado representó el 31% (USD 8,1 billones) de todas las principales transacciones inmobiliarias mundiales en 2017.
Los mercados inmobiliarios comerciales nacionales más grandes después de los EE. UU. son los siguientes:
- China (USD 3,6 billones)
- Japón (USD 2,8 billones)
- Alemania (USD 1,7 billones)
- Reino Unido (USD 1,7 billones).
El crecimiento del mercado inmobiliario comercial está asociado con el crecimiento del PIB mundial. Teniendo en cuenta que un país como India, por ejemplo, supera significativamente a muchos otros países en términos de crecimiento del PIB, se espera que en la próxima década, el valor de los bienes raíces comerciales allí sea más alto que en otras regiones del mundo.
En el contexto del crecimiento del PIB, el aumento de la población y la urbanización, los expertos predicen que India pronto crecerá en el mercado inmobiliario mundial. Esta clase de activos en la India se volverá aún más popular entre los inversores de todo el mundo.
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Beneficios clave de la inversión inmobiliaria
A diferencia de las acciones y los bonos, los bienes raíces son algo físico. Dado que las casas, los departamentos y los locales comerciales son activos tangibles, es poco probable que se deprecien o devalúen a cero, lo que no se puede decir, por ejemplo, de los valores. Como la clase de activos más grande, los bienes raíces tienen una serie de otras ventajas innegables, veamos algunas.
Baja exposición a la inflación
El valor inmobiliario suele estar vinculado al PIB: cuando la economía crece, la demanda de bienes inmuebles tiende a crecer con ella. En consecuencia, las rentas y los precios de los inmuebles aumentan en proporción, lo que permite mantener el poder adquisitivo del capital invertido.
Aumento de los precios de las propiedades
Por lo general, los bienes raíces ubicados en una región prometedora agregan valor con el tiempo. La modernización de la instalación y la zona también aumenta su valor. Por lo tanto, se cree que la presencia de bienes inmuebles prometedores en la cartera de inversiones es un paso rentable y seguro.
Los bienes inmuebles pueden generar ingresos
El alquiler de propiedades puede proporcionar un flujo de efectivo mensual predecible si el ingreso total por alquiler excede los pagos de la hipoteca y los gastos operativos.
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Los contras de invertir en bienes raíces
Por supuesto, es imposible llamar a los bienes raíces la clase de activos absolutamente segura y confiable. Tales inversiones también tienen sus inconvenientes. Siendo honestos, el costo de las casas, departamentos y oficinas está fuertemente influenciado por factores externos como conflictos armados, situaciones epidemiológicas, desastres naturales y causas de fuerza mayor en forma de incendios e inundaciones. Además, la ubicación de esta clase de activos juega un papel importante en su nivel de liquidez.
Por ejemplo, cuanto más pequeño y discreto sea el pueblo, menor será su valor inmobiliario. La propiedad debe mantenerse en buenas condiciones, lo que también requiere una inversión adicional. Además, debe pagar impuestos, hacer reparaciones periódicamente y pagar las facturas de servicios públicos. Pero si aborda la elección de un objeto de inversión adecuado con el grado necesario de profesionalismo, puede minimizar los riesgos considerablemente.
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Opciones alternativas de inversión en el sector inmobiliario
Los bienes inmuebles como clase de activo suelen estar representados por edificios residenciales, apartamentos y oficinas. Dichos objetos se compran para alquilarlos o venderlos más tarde. Estas subcategorías han ocupado durante mucho tiempo y con firmeza sus lugares debidos en las carteras de inversión. Sin embargo, durante la última década han surgido varios activos inmobiliarios alternativos atractivos que garantizan a los inversores flujos de efectivo estables y predecibles. Las ganancias en algunos de estos sectores inmobiliarios tienen la ventaja añadida de ser anticíclicas y menos correlacionadas con las ganancias inmobiliarias convencionales. Por lo tanto, agregar tales objetos alternativos a una cartera de inversiones le permite diversificarla.
A continuación, enumeramos seis de los activos inmobiliarios alternativos más populares que atraen la atención de los inversores institucionales de todo el mundo.
1. Espacios de coworking
¿Qué debemos entender por un espacio de coworking? El espacio de coworking es una habitación con un área grande, dividida en compartimentos/zonas separadas con acceso a Internet y equipada con el equipo de oficina necesario para el trabajo remoto y otras opciones útiles. Muchos espacios de coworking también tienen salas de conferencias, salas de reuniones y áreas de recreación. Por lo tanto, el inquilino no solo puede trabajar, sino también realizar reuniones con clientes y capacitaciones, o simplemente relajarse en las instalaciones. Los espacios de coworking son utilizados activamente por autónomos y teletrabajadores de todo el mundo. Los propietarios u operadores de dichas oficinas suelen ofrecer a sus clientes una gama completa de servicios: servicio de conserjería, acceso a Internet, salas de conferencias, cafeterías, bares e incluso gimnasios.
Según Colliers, una consultora inmobiliaria global, en abril de 2019 había más de 15.000 espacios de coworking en todo el mundo. Tan solo en Dubai hay 53 oficinas de coworking con un área total de 650 mil pies cuadrados, lo que representa un 130% más que en 2015.
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2. Residencias de estudiantes
Según las previsiones de la JLL, de 2011 a 2025 el número de universitarios aumentará de 165 a 263 millones. Hoy en día, la mayoría de los estudiantes vienen a estudiar al extranjero desde China e India.
Por lo general, los estudiantes de diferentes países estudian en universidades internacionales. Datos oficiales señalan que representantes de más de 50 nacionalidades estudian en algunas instituciones de educación superior. Este factor proporciona a los inversores una diversificación adicional porque la probabilidad de que todos estos países entren en mora de inmediato o pasen por tiempos económicos difíciles es mínima. Y esto significa que los ingresos por alquiler vendrán en cualquier caso.
La ventaja de invertir en una clase de activos como las residencias de estudiantes radica en su continua popularidad y demanda. La ocupación de dichas instalaciones rara vez cae por debajo del 90%. Además, el costo de entrada al mercado, en este caso, es relativamente bajo, desde unos USD 20 mil. Los bienes raíces para estudiantes se consideran una de las inversiones de menor riesgo.
Hoy en día, la mayoría de estos proyectos se concentran en el Reino Unido, EE. UU. y Australia, donde empresas globales como GIC (de Singapur) han invertido en plataformas operativas especializadas.
Sin embargo, los EAU tienen la mayor cantidad de sucursales de universidades extranjeras en el mundo, y Dubai Academic City es un centro educativo con alrededor de 24,000 estudiantes que estudian en varias universidades locales y extranjeras. Para ellos, los EAU también están muy ocupados construyendo activamente nuevas residencias para estudiantes.
3. Centros de datos
Un centro de datos es una instalación que brinda a los clientes un entorno seguro para albergar servidores y otros equipos informáticos. Para su perfecto funcionamiento, dichos centros de almacenamiento suelen tener fuentes de alimentación ininterrumpida fiables y equipos de refrigeración especiales.
Google, por citar un ejemplo, procesa más de 40.000 consultas de búsqueda cada segundo. Cada minuto se envían 16 millones de mensajes en todo el mundo. Cada día se suben más de 300 millones de fotos a Facebook. Todos los días se crean 2,5 quintillones de bytes de datos.
Como informa la empresa de investigación de mercado en línea Statistica , la cantidad de personas que usan Internet aumentó de mil millones en 2005 a 4,66 mil millones en 2020. Según algunas estimaciones, el 90% de todos los datos disponibles en la web se crearon en todo el mundo en los últimos cinco años. Por lo anterior, es lógico asegurar que el mundo carece de espacio para almacenar todos estos terabytes de información.
Como nota final en este apartado podemos mencionar que según Structured Research, los ingresos del mercado mundial de centros de datos crecen un 16 % anual.
4. Hogares de ancianos
Las nuevas tendencias demográficas mundiales constituyen un argumento convincente para invertir en instalaciones para el cuidado de personas mayores. La esperanza de vida en Asia ha aumentado significativamente en las últimas décadas, impulsada por los nuevos desarrollos en el cuidado de la salud y un aumento en el bienestar general. En este contexto, para 2050, se espera que la población de adultos mayores de la región (de 65 años o más) casi se triplique a 945 millones. El número de personas mayores de 75 años (que necesitan ayuda para la vida diaria) aumentará de 137 millones a 437 millones en el mismo período.
Los llamados baby boomers estadounidenses (el grupo demográfico que actualmente tiene entre 55 y 73 años) ya constituyen la categoría de población más numerosa. Aunque los baby boomers están relativamente lejos de convertirse en residentes de residencias de ancianos (la edad media de los residentes en esos asilos es de 83 años), la situación tardará unos diez años en cambiar.
La ventaja de invertir en una clase de activos de este tipo puede identificarse como una demanda demográfica garantizada en los años siguientes. ¿Por qué tanta seguridad? Por dos hechos ineludibles: La sociedad envejece rápidamente y la esperanza de vida aumenta. Los residentes suelen permanecer en establecimientos de este tipo por el resto de sus vidas.
Esta tendencia es especialmente notable en los países desarrollados. Si usted, por ejemplo, invierte en residencias de ancianos ubicadas en Alemania , entonces no tiene que preocuparse por la seguridad de su inversión. La estabilidad social, económica y política con un poder judicial y servicios civiles altamente profesionales brindan una sólida base de inversión. Además, desde 2006, el mercado inmobiliario alemán ha estado creciendo rápidamente, lo que garantiza una demanda estable de bienes inmuebles.
Las instalaciones para el cuidado de personas mayores son una inversión atractiva y tienen el potencial de ofrecer rendimientos más altos y consistentes que muchas otras clases de activos inmobiliarios. Los hogares de ancianos son arrendamientos a largo plazo.
Según un informe reciente de PwC sobre las tendencias inmobiliarias emergentes, en los últimos diez años, los rendimientos de capital privado para hogares de ancianos han superado a otros bienes raíces comerciales tanto en valoración como en generación de ingresos.
5. Bodegas para almacenar mercancías
Más del 30 % de las empresas emergentes, las pequeñas empresas y las tiendas en línea alquilan espacio de almacenamiento para almacenar sus productos. Ahora bien, ellos no son el único sector necesitado de espacio para almacenamiento, los ciudadanos comunes también suelen almacenar sus propiedades en almacenes. Por ejemplo, el tamaño promedio de una casa en ciudades urbanas como Hong Kong, Singapur y Tokio es de menos de 800 pies cuadrados. Por lo tanto, las personas se ven obligadas a salvarse alquilando bodegas, ya que simplemente no tienen espacio para colocar sus cosas.
La demanda de instalaciones de almacenamiento individuales, así como de clases regulares de bienes inmuebles, está impulsada por factores económicos y demográficos. La urbanización es un impulsor esencial de este sector, ya que una población urbana más grande significa menos espacio para vivir en las ciudades y más inquilinos que se mudan con más frecuencia que los propietarios de viviendas.
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6. Almacenes frigoríficos
Con el rápido crecimiento de los sectores de comercio electrónico y de entrega de comestibles, también ha aumentado la demanda de espacio libre en los almacenes refrigerados. El comercio mundial de productos perecederos está proliferando en proporción al crecimiento del segmento de clase media en los mercados emergentes.
Por citar cifras concretas, en julio de 2020, el Departamento de Agricultura de los Estados Unidos (USDA por sus siglas en inglés) informó que se almacenaron un total de 2.500 millones de libras de pollo, pavo, res y cerdo en los almacenes refrigerados del país, los más grandes registrados hasta ese momento.
El mercado de alimentos perecederos es relativamente resistente a la recesión. Además, la necesidad de almacenamiento en frío para productos farmacéuticos también ha aumentado debido a la creciente población de mayor edad que necesita medicamentos refrigerados, como la insulina.
Conclusión
Aunque los bienes inmuebles no son muy líquidos (después de todo, llevará algún tiempo vender un objeto), los inversores aún tienden a incluir esta clase de activos en su cartera de inversiones debido a los rendimientos estables y las posibles ganancias de capital. Además, los bienes inmuebles, como parte de una cartera con múltiples clases de activos, ofrecen a los inversores los beneficios de la diversificación debido a su baja correlación con las acciones.
Sin embargo, tales inversiones pueden ser vulnerables a los ciclos económicos, y la falta de liquidez tiende a aumentar las pérdidas para los inversores dispuestos a cerrar durante una recesión económica.
Por lo general, esta clase de activos se incluye en una cartera de inversión conservadora junto con bonos, acciones, metales preciosos y depósitos bancarios. Al mismo tiempo, los inversores experimentados prefieren invertir en bienes inmuebles ubicados en países con economías estables (Alemania, Francia, Gran Bretaña, EE. UU., etc.).
Si tiene preguntas sobre la compra de bienes raíces en los países desarrollados del mundo, comuníquese con nuestros expertos en info.es@offshore-pro.info . Será un placer atenderle, asesorarle y responder todas sus dudas.