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Uso de Sociedades de cartera (Holding) para la Gestión de Bienes Raíces

Una sociedad de cartera se utiliza muy a menudo para la gestión de bienes raíces, ya que ofrece una serie de ventajas para este negocio. Después de todo, esta es una herramienta que le permite resolver una serie de tareas comerciales importantes: garantizar la protección de los activos, optimizar los costos (en particular, la carga fiscal) y mejorar la calidad de la gestión de la propiedad.

Sin embargo, si tiene la intención de establecer una estructura empresarial en la que una sociedad de cartera será propietaria de bienes inmuebles, deberá tener en cuenta todos los matices de la legislación fiscal y empresarial. Quienes se aventuran a establecer una estructura de tenencia por su cuenta a menudo carecen del conocimiento y la experiencia comercial necesarios para hacerlo correctamente, lo que en última instancia puede resultar en la pérdida de bienes y fondos personales. Por lo tanto, recomendamos encarecidamente utilizar los servicios de profesionales de negocios en tales casos. Es como una casa: necesita un arquitecto para asegurarse de que la estructura soporte la carga.

Sociedades de cartera para la gestión de la propiedad

Holding Inmobiliario: ¿Qué es?

¿Puede una sociedad de cartera poseer bienes inmuebles? Por supuesto. Una sociedad de cartera de bienes raíces es una entidad comercial creada específicamente para proteger a sus propietarios de los riesgos asociados con la posesión de propiedades de inversión.

En la mayoría de los casos, las sociedades de cartera de bienes raíces toman la forma de una Sociedad de Responsabilidad Limitada (LLC). No están estrechamente involucrados en operaciones comerciales y sirven principalmente como propietarios de varios activos. El objeto y objetivos de tal estructura empresarial consisten en limitar la responsabilidad personal de los propietarios de inmuebles, que pueda derivarse de las deudas u otras obligaciones asumidas por la empresa.

Las sociedades de cartera se utilizaron por primera vez como propietarios corporativos de bienes raíces en la década de 1970, pero no fue una práctica comercial generalizada hasta alrededor de 2015. En la actualidad, a menudo sirven como una herramienta que ayuda a reducir los riesgos legales y monetarios asociados con la identidad del propietario. . Asimismo, la titularidad de inversiones inmobiliarias a través de una sociedad holding da acceso a una serie de beneficios fiscales y simplifica la gestión de las instalaciones.

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¿Quién necesita una sociedad de cartera inmobiliaria?

Una sociedad de cartera inmobiliaria suele ser una excelente opción para los inversores a corto y largo plazo. Cualquier inversionista de bienes raíces puede asegurar la protección de los bienes personales de cualquier responsabilidad comercial y separar razonablemente sus ingresos de los bienes inmuebles y los ingresos personales. El establecimiento de sociedades de cartera es relativamente económico y los beneficios tienden a superar los costos de administración y mantenimiento del negocio.

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Tenga en cuenta que no necesita abrir una LLC si planea comprar una casa como residencia principal.

Todos los inversores que pueden utilizar de manera rentable una sociedad de cartera de bienes raíces se pueden dividir aproximadamente en las siguientes categorías:

  • Inversores de arreglar y cambiar que compran una propiedad inmobiliaria, la reparan y luego la venden con una ganancia
  • Inversores pasivos que compran bienes inmuebles residenciales con el fin de arrendarlos más
  • Los inversores que se ocupan de solo bienes raíces comerciales . Este grupo de inversores está interesado solo en objetos comerciales, como almacenes, centros logísticos, tiendas, naves industriales, etc.

Estructura de la sociedad holding inmobiliaria

La estructura estándar de propiedad de bienes raíces con la ayuda de una sociedad de cartera es la siguiente: hay una corporación o una LLC en la parte superior y tiene varias subsidiarias subordinadas. En el mercado inmobiliario, las filiales suelen crearse por separado para cada objeto de inversión.

La sociedad de cartera en sí misma no está directamente involucrada en las operaciones diarias relacionadas con cada casa, apartamento o villa, sino que desempeña el papel de la empresa matriz. Como resultado, el propietario real del bien inmueble ejerce el control sobre la propiedad, mientras que toda responsabilidad frente a los acreedores recae en las subsidiarias.

El resultado de la gestión de todos los objetos inmobiliarios se puede ver claramente en los estados financieros de la sociedad de cartera, que reflejan los ingresos operativos, los pasivos y el ROI total de la empresa. Si es necesario, puede transferir parte de los ingresos de un objeto más rentable a uno que genera pérdidas y, por lo tanto, reduce la carga fiscal de todo el grupo empresarial.

¿Por qué una sociedad de cartera compraría una casa?

La respuesta es obvia: ayuda a garantizar una mejor gestión de activos y reducir los costos de mantenimiento.

He aquí un ejemplo sencillo: una sociedad de cartera se puede utilizar para comprar una casa y reducir la base imponible . Si paga el mantenimiento de bienes inmuebles con sus fondos personales, no afectará su carga fiscal. Sin embargo, si la casa es propiedad de un holding, todo cambia para bien: paga los gastos de su mantenimiento y reduce así su base imponible, por lo que paga menos impuestos.

En segundo lugar, se beneficiará de comprar una casa a través de una sociedad de cartera, ya que limitará la responsabilidad personal del inversor. Si este último posee varios bienes inmuebles en todo el mundo, los riesgos pueden diversificarse considerablemente si crea una subsidiaria para cada uno de ellos. En caso de problemas, la responsabilidad de la subsidiaria frente a los acreedores se limitará a sus activos, es decir, a un solo bien inmueble de su propiedad. Así, el inversionista podrá perder una propiedad y mantener intacto el resto de los bienes inmuebles.

La responsabilidad compartida es otra razón más para crear un holding inmobiliario. Los bienes inmuebles suelen ser adquiridos por varias personas que realizan una inversión conjunta, lo que resulta en atraer más capital al negocio y realizar una compra en condiciones más favorables. Sin embargo, esto requiere una protección fiable de las finanzas personales de cada inversor, y la estructura de la sociedad de cartera con múltiples filiales hace frente a esta tarea de la mejor manera posible. En primer lugar, las LLC limitan la responsabilidad personal de los propietarios cuando se trata de posibles demandas relacionadas con la propiedad.

Por último, pero no menos importante, una sociedad de cartera de bienes raíces se puede utilizar para reducir los impuestos. Los individuos tributan tradicionalmente a tasas más altas que las entidades comerciales: por ejemplo, el impuesto sobre la renta de las empresas en el Reino Unido asciende al 19 %, mientras que el impuesto sobre la renta de las personas físicas se retiene a una tasa del 20 % o superior.

Ventajas de la tributación continua de las sociedades controladoras de bienes inmuebles

Los inversores suelen crear sociedades de cartera en forma de LLC para optimizar la tributación.

La decisión judicial de 1988 permitió a los propietarios evitar la doble imposición mediante la adquisición de bienes inmuebles a través de sociedades de responsabilidad limitada. El Servicio de Impuestos Internos (IRS, por sus siglas en inglés) trata a una sociedad de cartera de bienes raíces de un solo propietario como una empresa individual, también conocida como una «entidad no considerada». En consecuencia, los ingresos y ganancias de capital derivados del negocio pertenecerán al propietario. Este último está además obligado a pagar impuestos sobre las ganancias recibidas del negocio, pero solo como individuo. Al mismo tiempo, el propietario queda protegido de responsabilidad personal.

Dado que el establecimiento de una LLC no está sujeto a un impuesto separado, los dueños de negocios pueden evitar la doble imposición. Ni los ingresos por alquileres recibidos de la propiedad ni el aumento de valor en la venta supondrán sanciones fiscales para el negocio. Además, los propietarios de LLC de un solo miembro pueden deducir los intereses de la hipoteca y, por lo tanto, reducir la base imponible.

Sin embargo, el IRS trata de manera diferente a las compañías de bienes raíces que pertenecen a más de una persona. Estas entidades comerciales, también conocidas como LLC de » múltiples miembros «, pagan impuestos de manera similar a las sociedades. Pero al mismo tiempo, las LLC con varios miembros también disfrutan de los beneficios de la tributación continua, ya que esta forma legal prevé la transferencia de ganancias o pérdidas a sus miembros. Como resultado, cada dueño de negocio respectivo es responsable de presentar declaraciones de impuestos sobre su participación en las ganancias (o pérdidas) y cumplir con las obligaciones fiscales.

Otras ventajas de las sociedades holding inmobiliarias

Las principales ventajas del holding que opera en el sector inmobiliario incluyen la protección de los inversores frente a la responsabilidad personal, la fiscalidad continua y una gestión empresarial más eficiente. Sin embargo, estas estructuras permiten resolver los siguientes problemas:

  • protección de los dueños de negocios de las deudas y responsabilidades relacionadas con su propiedad
  • prevención de la doble imposición
  • gestión simplificada de su propiedad
  • menores costos de administración comercial
  • más flexibilidad en la distribución de beneficios
  • la posibilidad de comprar y administrar bienes inmuebles en diferentes países
  • procedimiento simplificado para la transmisión de bienes inmuebles
  • reducción del impuesto de sucesiones

El dueño de la empresa también puede calcular el momento del pago de dividendos para lograr la máxima eficiencia fiscal o distribuirlos entre los miembros de su familia si sus ingresos no exceden los límites básicos establecidos y están gravados a una tasa más baja, o simplemente dejar las ganancias dentro de la empresa para comprar la próxima propiedad.

Fortalezas de las diferentes formas jurídicas de una sociedad de cartera inmobiliaria

Las sociedades de cartera de bienes raíces y sus subsidiarias pueden organizarse como una LLC, una corporación, una sociedad o una empresa unipersonal. Cada una de estas formas de negocio tiene sus propios beneficios que vamos a discutir a continuación.

Fortalezas de una LLC

Una LLC es la forma más popular de una sociedad de cartera establecida para la compra de viviendas, bienes raíces comerciales y otros, y esto se explica por sus impresionantes características:

  • fácil de gestionar : esta estructura empresarial hace que sea muy fácil delegar responsabilidades y puestos directivos. Si bien la ley corporativa requiere que una corporación tenga funcionarios y directores, una LLC puede ser administrada libremente por sus propietarios o incluso por un tercero.
  • bajo costo : las tarifas estatales de registro y administración son más bajas para las LLC
  • flexibilidad : una LLC proporciona a los inversores inmobiliarios una flexibilidad increíble en la distribución de beneficios. A diferencia de una S Corporation, una LLC no está obligada a distribuirlos de manera equitativa, y los miembros de la empresa pueden asignarlos donde los necesiten.
  • fácil transferencia de propiedad : una sociedad de cartera en forma de LLC simplifica enormemente el procedimiento para transferir la propiedad comercial. Los bienes inmuebles pueden ser donados permanentemente a los herederos (la frecuencia de esta acción está sujeta a las restricciones impuestas por la ley de sociedades), lo que también ayuda a optimizar los impuestos y gastos que surgen cuando un individuo compra bienes inmuebles.
  • Mayor privacidad : algunos propietarios de negocios desean permanecer en el anonimato y pueden establecer una LLC anónima donde el propietario no está registrado en ningún documento estatal.

Ventajas de las estructuras de tenencia de corporaciones C

Esta forma de empresa es una entidad comercial independiente que protege a sus propietarios de la responsabilidad personal por las deudas y obligaciones corporativas. Sin embargo, una Corporación C suele tributar en varios niveles (impuesto de sociedades e impuesto sobre la renta).

Estas son las ventajas de esta forma de negocio:

  • sus propietarios son personalmente responsables solo dentro de los límites de sus inversiones en la empresa
  • sus propietarios pueden tener la condición de gestor activo o de inversor pasivo
  • no hay restricciones en el número de accionistas
  • un procedimiento simple de transferencia de propiedad comercial: todo lo que un propietario deberá hacer es vender las acciones
  • las corporaciones duran más que sus dueños: el dueño puede que ya no esté allí, pero la corporación seguirá existiendo.

Sociedad de cartera de bienes raíces organizada como una corporación S

Una Corporación S se establece de la misma manera que una Corporación C, pero, a diferencia de esta última, se considera una entidad comercial de flujo continuo a efectos fiscales. Además, las Corporaciones S no están sujetas a doble imposición debido a su estructura de tránsito.

Ventajas de una Corporación S:

  • Posee todas las ventajas enumeradas en el apartado de Sociedades C
  • Las S Corporations evitan la doble imposición gracias a su estructura.

Holding Company como empresa unipersonal

Bajo la ley corporativa, una empresa individual no se considera una entidad legal separada. Esta es la forma más sencilla de hacer negocios que, de hecho, atrae a mucha gente. Sin embargo, debe tenerse en cuenta que una empresa unipersonal no comparte responsabilidades personales y comerciales.

Sin embargo, esta forma de negocio tiene una serie de ventajas:

  • Requiere un paquete mínimo de documentos para el registro
  • Tiene el costo más bajo de establecimiento de negocios.
  • Su administración es tan simple como puede ser: no hay necesidad de completar declaraciones de impuestos adicionales ya que todas las ganancias y pérdidas se indican en la declaración de impuestos del propietario.
  • Todas las operaciones comerciales dependen de una sola persona, el propietario de la propiedad inmobiliaria.

¿Pagan impuestos las sociedades holding inmobiliarias?

Por supuesto que lo hacen. Sin embargo, su cuantía varía en función de la estructura organizativa y jurídica.

Por ejemplo, una sociedad de cartera con un propietario se considera un empresario individual, lo que significa que la empresa en sí no tiene la obligación de presentar documentos al IRS y pagar impuestos: estas obligaciones se imponen a los propietarios de la empresa.

Por otro lado, una LLC con dos miembros se considera una sociedad, y significa que cada propietario de la empresa es personalmente responsable de pagar impuestos sobre su parte de los ingresos.

Finalmente, si se establece una sociedad de cartera de bienes raíces en forma de una Corporación C, debe presentar informes fiscales y pagar impuestos.

Como ves, la tributación de las sociedades holding se puede organizar de diferentes formas. Como esta es una característica clave que tendrá una influencia considerable en sus ganancias futuras, le recomendamos encarecidamente que tome una decisión informada con la ayuda de un especialista. Envíenos sus datos de contacto a [email protected] y nuestros expertos se comunicarán con usted en breve para analizar el establecimiento de una futura estructura de cartera que se utilizará para la gestión de bienes raíces.

¿Puede un holding comprar una casa?

Sí puede. En la práctica, puede utilizar una sociedad de cartera de bienes raíces de dos maneras: comprará una casa en su nombre o la casa será adquirida primero por un individuo que luego transferirá la propiedad a la sociedad de cartera. Cada opción puede ser buena en una situación particular.

¿Por qué crear un holding de gestión inmobiliaria?

La estructura de sociedad de cartera bien organizada que se utiliza para la gestión de casas, villas, apartamentos y otros bienes inmuebles ayuda a los propietarios a protegerse limitando la responsabilidad personal, optimizando la carga fiscal y haciendo que el proceso de gestión empresarial sea más eficiente.

¿Qué forma de holding inmobiliario es mejor?

Las sociedades de cartera de bienes raíces se crean con mayor frecuencia como LLC. Sin embargo, otras formas tienen sus ventajas que pueden ser cruciales en su caso particular. La elección ideal se realiza después de que un especialista analice sus necesidades y planes comerciales y los ajuste a la legislación fiscal y corporativa vigente.

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