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Renta de Oficinas Comerciales en los EAU en 2024: Todo lo que debe saber

Los empresarios extranjeros interesados en establecer empresas en los Emiratos Árabes Unidos disponen de diversas opciones para registrar sus negocios y aprovechar los beneficios fiscales que ofrece el país. Es importante destacar que en 2023 se produjeron cambios significativos en la legislación empresarial de los EAU. Actualmente, el impuesto sobre sociedades varía entre el 0% y el 9%, dependiendo del tipo de empresa (ya sea offshore, onshore o local) y de sus ingresos anuales.

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Conforme a las disposiciones legales locales, toda empresa establecida en los Emiratos Árabes Unidos debe contar con una oficina o domicilio legal, independientemente de su naturaleza. Por lo tanto, las empresas onshore de propiedad extranjera están obligadas a arrendar oficinas en la zona donde están registradas, mientras que las empresas de zona franca tienen la opción de optar por una oficina virtual. Por otro lado, las empresas offshore no están sujetas a requisitos de presencia física en los Emiratos.

Al considerar el alquiler de una oficina en los EAU, es fundamental comprender quién puede utilizar la dirección del agente registrado y cuándo el tamaño de la oficina es un factor relevante para la empresa. A continuación, exploraremos en detalle estos aspectos.

Cómo alquilar inmuebles comerciales en los EAU: normas generales

Los inversores extranjeros que buscan establecer negocios en Dubai, Emiratos Árabes Unidos, se enfrentan a la decisión de optar por licencias en el continente o en zonas francas. Estas licencias están sujetas a normativas y ofrecen diferentes ventajas. Es importante destacar que las empresas establecidas en zonas francas no tienen automáticamente el derecho de operar o arrendar oficinas en el continente, a menos que obtengan un permiso especial.

Para su información: Este permiso se denomina Certificado de No Objeción (NOC), y lo expide la autoridad de la zona franca correspondiente en los EAU.

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Requisitos de Espacio de Oficina en los EAU

Para alquilar una propiedad comercial en los Emiratos Árabes Unidos, se requiere uno de los siguientes documentos:

  • Licencia comercial válida.
  • Permiso para establecer una empresa en los EAU.

Al buscar alquileres de oficinas en los EAU, es crucial tener en cuenta los siguientes factores importantes:

  • La oficina futura debe ser adecuada para la actividad empresarial especificada en su licencia. Por lo tanto, no se permite utilizar un almacén como oficina, ni una oficina como almacén.
  • No está permitido compartir una oficina con otra empresa a menos que ambas tengan los mismos propietarios y estructura.
  • Los edificios residenciales no pueden ser utilizados como oficinas en los EAU. Solo se pueden emplear propiedades comerciales con ese propósito.
  • La oficina seleccionada debe ser lo suficientemente amplia para acomodar a sus empleados. 
  • El tamaño mínimo de una oficina en los EAU es de 9 m² por persona y 30 m² en total.

Nota: El tamaño y el tipo de su oficina afectarán al número de visados de residencia que puede obtener para sus empleados.

Categorías de Oficinas en los EAU

Aparte de la alternativa de oficina virtual, disponible solo para ciertas empresas en los Emiratos, existen dos categorías principales de espacios comerciales físicos:

  • Oficina Equipada: Se trata de oficinas listas para su uso, las cuales se pueden alquilar con o sin mobiliario.
  • Shell & Core: Estas oficinas se entregan sin acabar, por lo que será necesario llevar a cabo obras de renovación.

Otra alternativa es alquilar un despacho privado o un escritorio a una empresa de servicios de secretariado. 

Visados de residencia para empleados extranjeros en los EAU

El número de permisos de residencia que una empresa en los Emiratos Árabes Unidos puede obtener para sus empleados extranjeros varía según el tipo y tamaño de sus oficinas:

  • Espacio Físico: Se refiere a una oficina convencional, donde la empresa puede solicitar tantos permisos de residencia como empleados puedan ser alojados en un área de 9 m² por persona.
  • Flexi Desk: Esta modalidad de oficina virtual permite obtener hasta 3 permisos de residencia para los empleados en los EAU.
  • Oficina con Servicios: En este caso, se trata de una oficina con todos los servicios en los Emiratos, lo que otorga a la empresa el derecho a solicitar de 4 a 5 permisos de residencia para sus empleados, dependiendo de la ubicación de la oficina.
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Con el apoyo de su agente registrado o de los profesionales del sector de International Wealth, no tendrá ningún problema para localizar y alquilar las mejores propiedades para el alquiler de oficinas en los EAU.

Opciones de Arrendamiento de Oficinas en los EAU para Empresas Offshore

Si posee una empresa internacional registrada en los Emiratos Árabes Unidos y sus ingresos provienen exclusivamente de fuentes extranjeras (principalmente, nos referimos a empresas offshore), no está autorizado para arrendar una oficina en los EAU. La dirección oficial de su empresa será la misma que la dirección de la oficina de su agente registrado (conocida como dirección legal), la cual puede utilizar para abrir una cuenta bancaria para su empresa internacional en los EAU. Es preferible que su licencia de agente se emita para su dirección física y no una virtual.

Alquiler de oficinas en los EAU para empresas de zonas francas

Las zonas francas, también conocidas como zonas económicas libres, son áreas especiales en los Emiratos Árabes Unidos que cuentan con sus propias leyes y autoridades. Las empresas establecidas en estas zonas tienen la libertad de elegir entre diferentes tipos de oficinas, que incluyen oficinas físicas, espacios independientes con escritorios en centros de negocios u oficinas virtuales.

Algunas zonas francas en los Emiratos emiten licencias únicamente a empresas con presencia física en su jurisdicción. Por ejemplo, JAFZA y DIFC son ejemplos de esto. Es importante tener en cuenta que las oportunidades de alquiler de oficinas en los EAU están vinculadas a su licencia comercial, es decir, al tipo de licencia que posea. Sin una licencia válida, nunca podrá arrendar una oficina que cumpla con los requisitos de su sector industrial.

 Arrendamiento de Oficinas en los EAU para Empresas Onshore (Locales)

Conforme a las regulaciones establecidas en los Emiratos Árabes Unidos, los inversores extranjeros que operan empresas locales (onshore) en el país están obligados a arrendar una oficina física dentro de la jurisdicción. Esto implica adquirir una oficina en un centro de negocios o una oficina independiente. El arrendamiento de oficinas virtuales no constituye una opción para las empresas locales en los EAU.

Guía para Alquilar Oficinas sin Contratiempos en los EAU: Consejos de Expertos

Al momento de firmar contratos de arrendamiento de bienes raíces en los Emiratos Árabes Unidos, es altamente recomendable contar con la asesoría de abogados especializados y agentes registrados. En ciertos casos, incluso puede ser viable registrar una empresa en una zona franca de los EAU y arrendar una oficina en el continente. Al emprender un negocio en los EAU, es crucial prestar una atención meticulosa a las leyes y regulaciones tanto a nivel nacional como específicas de cada emirato.

Tipos de contratos de arrendamiento 

En los Emiratos Árabes Unidos, se encuentran disponibles varios tipos de contratos de arrendamiento comercial para oficinas:

  • Arrendamiento Directo entre Propietario e Inquilino: Este tipo de contrato implica un acuerdo directo entre el propietario y el inquilino, sin la intervención de terceros. Es un contrato de arrendamiento simple donde el inquilino firma directamente con el propietario.
  • Subarrendamiento entre el Inquilino Principal y Otros Usuarios de Oficinas en los EAU: En este caso, un inquilino principal arrienda todo el espacio y luego subarrienda partes del mismo a otros inquilinos, dividiéndolo en varias oficinas o secciones. Es crucial que el inquilino principal obtenga el permiso por escrito del propietario y de las autoridades de los EAU para subarrendar. Además, el inquilino interesado debe asegurarse de obtener una copia del contrato de arrendamiento principal, ya que la terminación o expiración de este contrato principal también podría poner fin al subarrendamiento.
  • Cesión o Prórroga del Contrato de Arrendamiento: Este tipo de contrato establece los derechos y obligaciones de ambas partes e implica la cesión de derechos de arrendamiento o la extensión del período de arrendamiento.

Tipos de Contratos de Arrendamiento en los EAU

En los Emiratos Árabes Unidos, todos los contratos de arrendamiento se clasifican en cuatro tipos:

  • Arrendamiento neto modificado:Este es el tipo de contrato de arrendamiento más común, donde tanto el propietario como el inquilino comparten los gastos de mantenimiento de la oficina según lo acordado previamente. Esta modalidad ayuda a prevenir conflictos futuros.
  • Arrendamiento triple neto: Aunque menos popular en el mercado, este tipo de contrato beneficia más al inquilino que al propietario. Aquí, el inquilino asume todos los impuestos, servicios públicos y otros gastos relacionados con la oficina, mientras que el propietario no contribuye con nada.
  • Arrendamiento de terrenos: Este tipo de contrato permite al arrendatario obtener un terreno y construir un edificio comercial en él. Al finalizar el contrato de arrendamiento, tanto el terreno como el edificio vuelven a ser propiedad del arrendador. Los detalles financieros de este contrato son objeto de negociación entre las partes involucradas.
  • Arrendamiento bruto: Otro contrato común, el arrendamiento bruto implica que el inquilino pague un alquiler mensual fijo por la oficina en los EAU, mientras que el arrendador se encarga de cualquier gasto adicional que no esté cubierto por el contrato.

Implicaciones fiscales del alquiler de oficinas en los EAU

En los Emiratos Árabes Unidos, los alquileres de propiedades comerciales están sujetos al Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) a una tasa del 5%. Este monto se considera como ingreso para el arrendador, quien es legalmente responsable de pagar dicho IVA a las autoridades pertinentes. Sin embargo, tanto el arrendador como el arrendatario pueden acordar quién asume el pago del IVA según lo estipulado en el contrato de arrendamiento. Por lo general, el arrendador incluye el monto del IVA en el total del alquiler que el inquilino debe abonar.

Documentos necesarios para alquilar una oficina en los EAU

Para alquilar una oficina en los Emiratos Árabes Unidos (EAU), se necesitan los siguientes documentos:

  • Una copia del pasaporte de cada propietario de la empresa.
  • Una licencia comercial para la empresa o una aprobación de registro (el documento necesario para establecer una nueva empresa en los EAU) si se trata de una nueva empresa que alquilará una oficina.
  • Una copia del pasaporte de la persona que firmará el contrato de arrendamiento.
  • Carta de autorización que permita al firmante actuar en nombre de la empresa.
  • Prueba de propiedad de su empresa actual.

Estos son los detalles que deben incluirse en el contrato de arrendamiento:

  • Fecha del acuerdo y dirección de la propiedad.
  • Condiciones de pago, que incluyen el monto del alquiler, la fianza y la frecuencia de pago.
  • Condiciones de uso de los locales de la oficina, como actividades permitidas, responsabilidades de mantenimiento y política de subarrendamiento.
  • Duración del contrato, incluyendo fechas de inicio y fin, opciones de renovación y cláusulas de rescisión.
  • Cualquier otra información relevante, como servicios públicos, estacionamiento y condiciones de seguro.

Procedimientos de registro de alquileres

Los contratos de arrendamiento de oficinas en los Emiratos Árabes Unidos (EAU) deben ser registrados ante las autoridades locales de cada emirato. El proceso de registro y la duración máxima del arrendamiento pueden variar según el emirato. Aquí hay algunos ejemplos:

  • En Abu Dhabi, los arrendamientos de inmuebles comerciales se registran a través del servicio Tawtheeq, que consigna toda la información relacionada con la propiedad, el arrendador y el arrendatario. La duración máxima de un arrendamiento en Abu Dhabi es de cuatro años.
  • En Dubai, los contratos de arrendamiento de menos de diez años deben registrarse en Ejaari, un servicio que verifica la autenticidad del contrato y protege los derechos de ambas partes.

Es importante tener en cuenta que si su contrato de arrendamiento no está registrado, puede enfrentar dificultades para obtener o renovar una licencia comercial y procesar visados para sus empleados. Por lo tanto, cumplir con los requisitos de registro locales de cada emirato es fundamental para operar adecuadamente en los EAU.

Resumen

Los Emiratos Árabes Unidos (EAU) son un destino popular para empresarios extranjeros que desean registrar una sociedad offshore, onshore o local. Los EAU mantienen una postura neutral y amistosa hacia los países europeos y ofrecen las mismas oportunidades de inmigración, residencia permanente y registro de empresas a cualquier persona interesada, independientemente de su nacionalidad.

Un paso esencial para registrar su empresa en los EAU es alquilar un espacio de oficinas. Los socios de International Wealth estarán encantados de ayudarle con este paso y ofrecerle paquetes de servicios integrales adaptados a sus necesidades. Más información sobre estas ofertas y otros servicios está disponible en la sección de los EAU en nuestro sitio web. También puede solicitar una consulta gratuita con los expertos de International Wealth.

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