El cálculo de los ingresos por alquiler y la correspondiente tributación de los mismos, son aspectos cruciales a tener en cuenta para aquellos interesados en realizar inversiones en el mercado inmobiliario de Turquía. Es esencial que se lleve a cabo un minucioso análisis de todos los beneficios y costos asociados para poder proyectar con precisión los potenciales ingresos de la inversión. En este contexto, el cumplimiento de las obligaciones tributarias que afectan los ingresos por alquiler, adquiere una relevancia significativa.
¿Qué ingresos por alquiler generan los inmuebles turcos?
Los inmuebles turcos pueden generar considerables ingresos por alquiler para sus propietarios. La inversión en propiedades residenciales en Turquía ha demostrado ser altamente rentable, en particular en el contexto de los precios históricamente elevados del mercado inmobiliario. En el transcurso del año 2022, se ha observado un incremento superior al 100% en los precios de las propiedades inmobiliarias en Turquía, con algunas ciudades registrando aumentos superiores al 150%. La obtención de ingresos por alquiler de estos inmuebles puede generar rendimientos aún mayores, con una amortización más rápida de la inversión. Un ejemplo de ello son los alquileres medios en la ciudad de Izmir, que en noviembre experimentaron un incremento del 154% respecto a principios de 2022, y un aumento del 269% en los últimos dos años.
Para estimar la rentabilidad de la inversión inmobiliaria y los ingresos por alquiler que puede generar, realice los cálculos correspondientes una vez deducido el impuesto sobre la renta de alquiler que se paga por los bienes inmuebles en Turquía.
¿Cómo influye la residencia fiscal en el impuesto sobre la renta que se paga por los bienes inmuebles en Turquía?
La residencia fiscal es un factor crucial en la determinación de la relación tributaria entre un individuo y el Estado en Turquía. Este estatus fiscal especial tiene un impacto directo en el cálculo de la carga impositiva sobre los ingresos del contribuyente, así como en la definición de beneficios fiscales, pagos a la seguridad social y primas del seguro médico.
La adquisición del estatus de residente fiscal en una jurisdicción determinada requiere el cumplimiento de ciertos requisitos específicos. En el caso de Turquía, se exige una permanencia continuada en el país durante al menos 6 meses en un año natural para obtener el estatus de residente fiscal. Aquellos individuos que cumplen con este criterio son considerados contribuyentes plenos por las autoridades fiscales turcas.
En el caso de permanencias menores a 6 meses, se considera a la persona como contribuyente limitado para efectos fiscales. Esta categoría también se aplica a aquellos que permanecen en Turquía durante menos de 6 meses para realizar tareas determinadas o temporales, como expertos o científicos.
Los extranjeros que permanezcan en Turquía durante más de 6 meses por causas de fuerza mayor, como enfermedad o arresto, no se consideran residentes fiscales en Turquía.
Para más información sobre cómo obtener la residencia mediante inversión inmobiliaria en Turquía, consulte el artículo anterior.
El impuesto sobre la renta y sus tipos en Turquía
Los ingresos por alquiler se consideran ingresos personales y se gravan a los tipos del impuesto sobre la renta. El impuesto sobre la renta está directamente relacionado con el importe de los ingresos y se basa en una escala impositiva progresiva:
| PRUEBA | USD | Tipo impositivo |
| hasta 32.000 | hasta 1.690 | 15% |
| 32,000 – 70,000 | 1690 – 3700 | 20% |
| 70,000 – 170,000 | 3700 – 8970 | 27% |
| 170,000 – 880,000 | 8970 – 46,430 | 35% |
| >880,000 | >46,430 | 40% |
Según lo dispuesto en el artículo 21 de la Ley del Impuesto sobre la Renta, el ingreso mínimo exento de impuestos por alquiler se determina en Turquía sobre una base anual:
- en 2022, los ingresos por alquiler exentos de impuestos ascendieron a TRY 9500 (~$500)
- en 2023, los ingresos por alquiler exentos de impuestos ascendieron a 21.000 TRY (~1100 $).
La exención fiscal anterior no se aplica si los ingresos totales de una persona física procedentes de diversas fuentes superan las 250 000 TRY anuales. Las leyes de Turquía estipulan que la renta imponible de una persona sólo puede reducirse en 9500 TRY si se alquila el inmueble residencial correspondiente. Además, la exención fiscal mencionada no se aplica en el caso de propiedades comerciales o cualquier otro bien inmueble.
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Declaración del impuesto sobre la renta de los bienes inmuebles en Turquía
En Turquía, la legislación fiscal se refiere a los ingresos por alquiler como ingresos de capital inmobiliario o Gayrimenkul Sermaye İradı, GMSI. Las personas físicas deberán declarar sus ingresos por alquiler hasta el 31 de marzo de 2023, si dichos ingresos superan las 9500 TRY anuales. A continuación le indicamos cómo deberá presentar la declaración de la renta correspondiente (elija 1 opción):
- a través de un sistema en línea específico
- en papel a su inspección fiscal local
- las empresas habilitadas para prestar los servicios fiscales correspondientes pueden presentar su declaración de la renta por usted.
El impuesto sobre la renta se pagará en 2 partes iguales hasta el 31 de marzo y el 31 de julio.
He aquí otras dos cosas que debe recordar sobre la declaración de la renta:
- si un contribuyente abandona el país dentro del ejercicio fiscal correspondiente, deberá presentar su declaración de la renta en un plazo de 15 días antes de la fecha de salida
- si un contribuyente fallece, sus herederos o sucesores deberán presentar la declaración de la renta en un plazo de 4 meses a partir del día del fallecimiento del contribuyente.
Nota: en las provincias turcas afectadas por el seísmo, el plazo para presentar la declaración de la renta se ha aplazado hasta el 15 de agosto, y se puede pagar allí el impuesto sobre la renta y otros impuestos hasta el 31 de agosto.
¿Cómo se puede reducir el impuesto sobre la renta de los inmuebles turcos?
Existen dos formas establecidas por la legislación turca para reducir la base imponible del impuesto sobre la renta en relación a los bienes inmuebles. Es importante tener en cuenta que un contribuyente sólo puede aplicar una de ellas a todas las unidades de propiedad por las que paga impuestos. Por lo tanto, no es posible elegir un método de depreciación (también conocido como método del coste real) para algunas unidades de propiedad y un método a tanto alzado para otras.
Método del coste real
El método anterior prevé la reducción del impuesto sobre la renta de alquiler en función de los gastos documentados. He aquí lo que incluyen tales gastos:
- pagos de servicios públicos
- gastos administrativos de gestión inmobiliaria
- pagos del seguro de propiedad
- 5% del coste de adquisición de la propiedad, cuando dicha propiedad se alquile como vivienda durante un máximo de 5 años desde el año de adquisición.
- otras cargas inmobiliarias obligatorias pagadas a los municipios o a la administración local
- depreciación (2%);
- reparación y mantenimiento de inmuebles residenciales.
Sin embargo, no puede contabilizar el 100% de todos los gastos. Es posible reducir la base imponible en la cantidad que se calculará de la siguiente manera:
(gastos totales х base imponible)/ingresos totales
Ejemplo: un particular percibe unos ingresos por alquiler de 70.000 TRY y el propietario consigue demostrar unos gastos reales de 20.000 TRY.
Los gastos que puede deducir de la base imponible son los siguientes:
- 70,000 – 9500 = 60,500
- (20,000 X 60,500)/70,000 =17,285.
Sólo puede deducir 17 285 TRY de su base imponible.
Método del tanto alzado
Los propietarios de bienes inmuebles turcos que elijan este método tienen derecho a deducir los gastos únicos que suponen el 15% de los ingresos percibidos, reducidos en la cantidad exenta de impuestos, es decir, 9.500 TRY. Sin embargo, en el plazo de 2 años no se le permite cambiar el método para disminuir la base imponible.
Instrumentos adicionales para reducir la presión fiscal
La legislación turca prevé la posibilidad de deducir diversos gastos de los ingresos por alquiler y reducir así la carga fiscal. Este derecho se concede a las personas que utilicen cualquiera de los métodos mencionados. A continuación encontrará la lista de dichos instrumentos.
Pagos de seguros
Los gastos anteriores pueden suponer hasta el 15% de los ingresos anuales por alquiler. A continuación, puedes encontrar los pagos que se tienen en cuenta:
- pagos en virtud de contratos de seguro de vida (el contribuyente, su cónyuge y sus hijos menores de edad): hasta el 50% de la prima del seguro
- pagos en virtud de pólizas de seguro de fallecimiento, invalidez y accidentes: 100% del importe del pago.
Educación y sanidad
Los gastos de educación y asistencia sanitaria del contribuyente, su cónyuge y sus hijos menores de edad pueden deducirse de la base imponible, pero su importe no puede superar el 10 % de la base imponible.
Caridad
Las donaciones que pueden deducirse están limitadas al 5% de los ingresos sujetos a declaración. Esto es lo que implica la beneficencia:
- donaciones y ayuda financiera para la construcción de escuelas, residencias universitarias, así como centros médicos e instituciones religiosas
- donaciones a organizaciones benéficas públicas, asociaciones y fundaciones
- donaciones a instituciones culturales
- donaciones a la Media Luna Roja.
Gastos de patrocinio
Puede deducir todos los gastos de los deportes de aficionados y el 50% de los gastos de los deportes profesionales.
Inversiones
Hasta el 31.12.2027, los inversores que cumplan los requisitos podrán deducir hasta el 75% del importe de la participación de los ingresos por alquiler imponibles.
Cálculo del impuesto sobre la renta de los bienes inmuebles en Turquía: dos ejemplos
En 2022, un particular que se decidió por el método del coste real percibió unos ingresos por alquiler de 102.000 TRY y su coste real ascendió a 30.000 TRY.
- Base imponible: 102,000 – 9500 = 92,500.
- Gastos reales: (30.000 х 92.500) / 102.000 = 27.205.
- Base imponible menos gastos: 92,500 – 27,205 = 65,295.
- Impuesto sobre la renta: (65.295 – 32.000) х 20% + 4800 = 11.459.
Veamos un ejemplo similar, pero elijamos un método de deducción de costes diferente, a saber, el método de la cantidad a tanto alzado:
- A tanto alzado: 92.500*15% = 13.875.
- Base imponible menos gastos: 92,500 – 13,875 = 78,625.
- Impuesto sobre la renta: (78.625 – 32.000) х 20% + 4800 =14.125.
Nota: aparte del impuesto sobre la renta de alquiler, los propietarios de inmuebles en Turquía pagan un impuesto de timbre de 294,9 TRY al registrar los contratos de alquiler.
Varios aspectos vitales sobre cómo debe pagar el impuesto sobre la renta de alquiler en Turquía
A primera vista, la fiscalidad de los ingresos por alquiler y los cálculos correspondientes son fáciles de entender y es poco probable que causen dificultades. Sin embargo, algunas cosas merecen su atención.
¿En qué periodo de declaración se registran los ingresos por alquiler?
Los alquileres que los contribuyentes perciban en metálico o en especie correspondientes a años anteriores o al año natural en curso se registrarán como ingresos generados en el año en curso. Por ejemplo, si las rentas de 2021 y 2022 se perciben en 2023, se contabilizarán como rentas de 2023.
Sin embargo, si el alquiler se paga por varios años adelantados, se declarará en el año correspondiente. Si el alquiler de 2022, 2023 y 2024 se recibe en 2022, los ingresos de cada año se registrarán en el año correspondiente.
¿Cómo se calcula el impuesto sobre la renta en caso de alquileres en moneda extranjera?
Los ingresos en divisas y el impuesto correspondiente se calcularán sobre la base del tipo de cambio comprador fijado por el Banco Central de Turquía en la fecha de pago.
¿Se puede pagar el alquiler en efectivo?
Los alquileres de locales comerciales sólo pueden pagarse por banco. Los alquileres de propiedades residenciales pueden pagarse en efectivo si no superan las 500 TRY. Si el alquiler es superior a 500 TRY, el importe sobrante se transferirá a la cuenta bancaria correspondiente.
Si incumple la normativa anterior, se le impondrá una penalización de al menos el 5% del importe del pago. No obstante, la sanción no podrá ser inferior a 800 TRY
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