¿Está interesado en adquirir un inmueble en Serbia para su negocio o uso personal? En ese caso, es fundamental tener conocimiento acerca de los tributos y gravámenes asociados a la adquisición y propiedad de bienes inmuebles en el país. Esto implica estar al tanto de los impuestos sobre los ingresos por alquiler, así como de otros gravámenes y tasas que afectan a los compradores y propietarios de inmuebles. Además, es importante destacar que si planea permanecer en Serbia por un período prolongado, será necesario obtener un permiso de residencia. A continuación, abordaremos estos temas para brindarle orientación en el proceso de compra de una propiedad en Serbia.
Ventajas de la compra de inmuebles en Serbia para extranjeros
Ubicada en la península de los Balcanes, en el sureste de Europa, Serbia ofrece numerosas ventajas para aquellos que deciden invertir en bienes inmuebles en el país. Una de las principales ventajas radica en su asequible costo de vida, que es considerablemente más bajo en comparación con muchas otras naciones europeas. Serbia se enorgullece de su rico patrimonio cultural, que incluye una amplia variedad de museos, galerías de arte y lugares históricos que fascinan y cautivan a los amantes de la cultura. Además, su diversa topografía es impresionante, con montañas ondulantes, ríos caudalosos y pintorescos paisajes que brindan innumerables oportunidades para la aventura y la exploración. El pueblo serbio es reconocido por su hospitalidad y amabilidad, lo que añade un encanto adicional a este atractivo conjunto de características. La excelente conectividad del país y sus conexiones de transporte con el resto de Europa facilitan los viajes y aumentan la accesibilidad, lo que incrementa aún más su atractivo. Serbia es una sociedad próspera y progresista que está en constante evolución y desarrollo. Su sólida economía y modernas infraestructuras la convierten en un destino atractivo para aquellos que buscan un estilo de vida dinámico y vibrante.
La compra de propiedades en Serbia conlleva numerosas ventajas para los ciudadanos extranjeros:
- Propiedad extranjera sin restricciones: Serbia permite a los ciudadanos extranjeros comprar y poseer bienes inmuebles con los mismos derechos y obligaciones que los ciudadanos serbios.
- Precios inmobiliarios asequibles: Serbia presenta unos precios inmobiliarios relativamente bajos en comparación con otros países europeos, lo que la convierte en un destino atractivo para los inversores extranjeros en busca de un mercado inmobiliario asequible.
- Sin impuesto de propiedad: A diferencia de otros países, Serbia no impone impuestos sobre la propiedad a los propietarios de inmuebles, lo que supone un importante ahorro.
- Proceso de compra eficaz y transparente: El proceso de compra de bienes inmuebles en Serbia es sencillo y transparente, sin restricciones a la repatriación de beneficios.
- Inmigración sin problemas. Serbia ofrece una vía fácil de inmigración a los extranjeros, que pueden trasladarse a Belgrado o a cualquier otra ciudad del país y convertirse en propietarios o empresarios para obtener derechos de residencia. Lo mejor es que el coste de obtención de un permiso de residencia por inversión en Serbia o creación de empresas es significativamente inferior en comparación con otros países europeos. Con un ambiente tan favorable, Serbia se está convirtiendo rápidamente en el destino preferido de quienes desean trasladarse al extranjero y explorar nuevas oportunidades.
- Viajes sin visado: Serbia mantiene un régimen de exención de visados con muchos países, lo que facilita a los propietarios extranjeros viajar a Serbia y gestionar sus inmuebles.
- Industria turística floreciente: El sector turístico de Serbia se está expandiendo rápidamente, lo que ofrece a los propietarios extranjeros la oportunidad de generar ingresos por el alquiler de sus propiedades.
Nota: Los ciudadanos extranjeros pueden encontrarse con obstáculos burocráticos y barreras lingüísticas a la hora de adquirir bienes inmuebles en Serbia. En esta situación, los inversores extranjeros deben trabajar con un abogado o agente inmobiliario local para garantizar una compra inmobiliaria fluida y sin complicaciones.
¿Qué tasas tienen que pagar los extranjeros para comprar bienes inmuebles en Serbia?
Si está pensando en comprar una propiedad en Serbia, es importante que conozca bien los gastos que conlleva. Esto incluye los honorarios cobrados por agentes inmobiliarios y abogados, así como otros gastos relacionados con la compra de bienes inmuebles residenciales o comerciales. En la siguiente tabla encontrará un resumen de los gastos asociados a la compra de una propiedad en Serbia.
| Porcentaje del importe de la operación que se pagará en concepto de gastos y comisiones | Pagador | |
| Honorarios y comisiones del agente inmobiliario | 3% | Comprador |
| Honorarios de abogados | 0.05% – 1% | Comprador |
| Derechos de inscripción | 0.01% – 0.05% | Comprador |
| Impuesto sobre transmisiones patrimoniales | 2.5% | Vendedor |
Costes de transacción
| Porcentaje del importe de la operación que se pagará en concepto de gastos y comisiones | |
| Gastos a cargo del comprador | 3.06% – 4.05% |
| Gastos pagados por el vendedor | 2.5% |
| Costes totales de la transacción (compra y posterior venta) | 5.56% – 6.55% |
Costes totales de transacción para ambas partes
Veamos más de cerca algunos impuestos y tasas:
- Comisión del agente inmobiliario. La comisión, que se basa en el precio de compra del inmueble, suele pagarla el comprador. En algunos casos, el vendedor puede cubrir el coste de los servicios inmobiliarios.
- Tasa de registro. Para transferir la propiedad hay que presentar la correspondiente solicitud al Catastro. La tramitación de la solicitud requiere el pago de una tasa administrativa de 3.120 RSD (26 EUR).
- Impuesto sobre transmisiones patrimoniales. En Serbia se aplica un tipo impositivo del 2,5% a la transmisión de la propiedad. Cuando se vende un activo mediante la transmisión de acciones, las partes están exentas del impuesto de transmisiones patrimoniales.
- IVA (no incluido en el cuadro porque no se aplica al mercado secundario). El tipo normal del IVA es del 20% y un tipo reducido del IVA hace el 10%. El IVA se aplica en la transmisión inicial de la propiedad a los edificios de nueva construcción y a las estructuras puestas en funcionamiento después del 1 de enero de 2005. Los edificios residenciales están sujetos al IVA a un tipo reducido, mientras que a los demás edificios se les aplica el tipo normal del IVA.
- Tasas legales. Los honorarios a pagar y sus importes se estipulan en la tabla oficial. El importe máximo de las tasas se limita a 39.000 RSD (325 EUR).
| Coste de los bienes inmuebles adquiridos en Serbia (en RSD) | Honorarios legales a pagar (en RSD o como porcentaje del importe de la transacción) |
| Hasta 10.000 (83 EUR) | RSD 980 (EUR 8) |
| De 10.000 a 100.000 (833 euros) | 1% |
| De 100.000 a 1.000.000 (8.333 euros) | 0.50% |
| Más de 1.000.000 (8.333 euros) | 0.25% |
Honorarios de abogados
Adquisición de bienes inmuebles en Serbia: gastos de adquisición para los compradores extranjeros
Una vez que un comprador ha identificado la propiedad adecuada, procede a presentar una oferta al vendedor. Si el vendedor acepta la oferta, ambas partes proceden a firmar un contrato preliminar de compraventa, el cual posteriormente se elevará a escritura pública. Como parte de este proceso, el comprador suele realizar un pago inicial no reembolsable que equivale al 10% del precio de compra al momento de firmar el contrato preliminar.
A continuación, el abogado del comprador lleva a cabo un exhaustivo examen de los derechos de propiedad correspondientes, el historial de cargas y gravámenes, así como los derechos legales del vendedor para disponer de la propiedad. Este proceso de diligencia legal suele tener una duración aproximada de hasta 6 semanas. Durante este período, se espera que el comprador realice las debidas diligencias para asegurarse de que está completamente satisfecho con la adquisición de la propiedad.
Suponiendo que no surjan problemas significativos durante la etapa de revisión legal, se acuerda una fecha de cierre y ambas partes proceden a firmar el contrato definitivo de compraventa en presencia de un notario público. Una vez firmado el contrato, se confirma legalmente el derecho de propiedad del comprador sobre el inmueble en Serbia.
Una vez que se han confirmado los derechos de propiedad, se realiza una evaluación fiscal para determinar el valor impositivo de la propiedad. A continuación, se debe liquidar el impuesto de transmisiones patrimoniales correspondiente a la transferencia de los derechos de propiedad. Finalmente, el comprador debe realizar el pago total acordado al vendedor para completar la transacción de compra.
¿Es difícil comprar un inmueble en Serbia?
Cuando se trata de adquirir propiedades con fines comerciales, tanto las personas físicas como las jurídicas extranjeras encuentran un proceso relativamente accesible para adquirir bienes inmuebles en este país de los Balcanes. Las personas físicas extranjeras que no tienen negocios en Serbia pueden comprar casas y apartamentos sin dificultades.
Sin embargo, es importante tener en cuenta algunas limitaciones y prohibiciones en ciertas áreas, como cercanías de bases militares o terrenos en proceso de urbanización por parte de instituciones estatales. Estas restricciones pueden evitarse si los extranjeros están registrados como residentes en Serbia.
Es importante mencionar que el suelo urbano, que incluye terrenos destinados a urbanización, es propiedad exclusiva del Estado. Aunque el suelo urbano se arrienda por períodos de 5 a 30 años, los inversores que se dedican a la construcción comercial tienen la opción de adquirir derechos de propiedad sobre las nuevas construcciones. Alternativamente, también pueden utilizar el suelo sin adquirir derechos de propiedad sobre el mismo. No existen restricciones en cuanto a la propiedad de edificios independientes, como casas de campo o apartamentos en edificios residenciales.
Impuestos y tasas que pagan los propietarios en Serbia
Aparte del impuesto anual sobre bienes inmuebles en Serbia, esta sección ahondará en otras cargas fiscales a las que pueden enfrentarse las personas extranjeras que poseen activos en la nación balcánica y generan ingresos de fuentes locales. La información será útil para las personas que deseen obtener un permiso de residencia en Serbia mediante el registro de una empresa.
Impuesto sobre bienes inmuebles en Serbia
El impuesto que grava los bienes inmuebles se calcula en función de su valor de catálogo. Varía en función del tipo y la ubicación del inmueble. El tipo impositivo es progresivo y oscila entre el 0,3% y el 2%.
Residencia fiscal y PIT
La Residencia fiscal y el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) en Serbia se rigen por normativas distintas para residentes fiscales y no residentes. Los residentes fiscales están obligados a pagar impuestos sobre la renta de todas sus fuentes de ingresos a nivel global. Por otro lado, los no residentes solo deben tributar por los ingresos obtenidos en Serbia. La residencia fiscal se determina si una persona tiene un lugar de residencia en Serbia, su centro de intereses empresariales se encuentra en el país o pasa al menos 183 días en territorio serbio durante un período de 12 meses que coincide con el año fiscal, el cual es equivalente al año natural. En el caso de parejas casadas, se realiza la tributación por separado.
En cuanto al Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, se consideran diferentes categorías de ingresos, como los derivados del trabajo, la agricultura y la silvicultura, las actividades empresariales y profesionales, los cánones, los ingresos de inversión (como dividendos e intereses), los ingresos por alquiler, las ganancias de capital, entre otros.
Los ingresos netos se calculan de manera individual para cada categoría, y se aplican diferentes tipos impositivos según el tipo y la fuente de los ingresos.
| Ingresos | Tipo impositivo |
| Ingresos por trabajo o empleo | 10% |
| Ingresos empresariales | 10% |
| Dividendos | 20% |
| Ingresos por intereses | 20% |
| Derechos de autor * | 20% |
| Honorarios por servicios técnicos * | 20% |
| Ganancias de capital | 15% |
| Ingresos por alquiler | 20% |
| Otros ingresos | 20% |
Impuesto sobre la renta de las personas físicas
* El tipo se incrementa hasta el 25% si los pagos se realizan a un residente de una jurisdicción con un régimen fiscal preferente.
Los residentes en Serbia están obligados a pagar un impuesto anual sobre la renta de las personas físicas por los ingresos netos globales que superen un determinado umbral. Para ello se aplica un tipo progresivo que oscila entre el 10% y el 15%. El umbral se fija en 3 veces el salario medio anual.
| Base imponible | Tipo impositivo |
| Hasta 3 salarios medios anuales | 0% |
| De 3 a 6 salarios medios anuales | 10% |
| > 6 salarios medios anuales | 15% |
EIF adicional
Ingresos por alquiler
En el caso de los ingresos por alquiler en Serbia, los residentes están sujetos a una retención en origen del 20%. Además, se permite una deducción fija del 25% de los ingresos brutos para cubrir los gastos de mantenimiento de la propiedad que genera los ingresos por alquiler. Esta deducción se considera única y se aplica en su totalidad. Si el alquiler se paga de manera anticipada por un período de más de un año, la renta imponible puede distribuirse de manera equitativa durante un máximo de 5 años.
Ganancias de capital
Cuando se trata de ganancias de capital derivadas de la venta de bienes inmuebles en Serbia, los residentes están sujetos a un impuesto fijo del 15% sobre las ganancias obtenidas. La ganancia imponible se calcula restando el precio de adquisición ajustado al índice de precios al consumo y los gastos de depreciación del precio de venta.
Es importante destacar que la transmisión de bienes inmuebles entre familiares no está sujeta al impuesto sobre ganancias de capital. Además, si las ganancias obtenidas se reinvierten en una nueva propiedad residencial en Serbia dentro de los 60 días siguientes a la venta de la propiedad anterior, la ganancia resultante también está exenta de impuestos. Asimismo, los ingresos generados por la venta de bienes que han sido propiedad del contribuyente durante al menos 10 años pueden beneficiarse de la exención fiscal.
Tasas de transmisión de bienes inmuebles en Serbia por herencia o donación
Cuando se realiza la transferencia de bienes inmuebles heredados o donados en Serbia, se aplica un impuesto basado en el valor de mercado de los bienes, descontando las deudas y gastos asociados a la propiedad heredada. La tasa del impuesto varía según la relación entre el heredero, el donante y el antecesor, siendo del 1,5% o del 2,5%.
En el caso de que los beneficiarios tengan una relación de parentesco de primer grado con el antecesor o donante (como cónyuges, hijos y padres), no están obligados a pagar el impuesto de sucesiones o donaciones. Además, si los beneficiarios tienen una relación de parentesco de segundo grado con el antecesor o donante y han convivido con ellos durante al menos un año inmediatamente anterior a la fecha de recepción de la herencia o donación, también están exentos del impuesto.
| Relación con el testador o donante | Tipo impositivo |
| Familiares directos (cónyuge, hijos y padres) | 0% |
| Familiares de segundo grado | 1.5 |
| Familiares de tercer grado y otros beneficiarios | 2.5% |
Impuesto de sucesiones y donaciones
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¿Puede aclarar los requisitos y gastos más allá del precio de transacción para aquellos que están a punto de comprar una propiedad en Serbia?
Aparte del precio del activo, hay otros gastos de transacción, como honorarios legales y notariales, gastos de registro, impuestos y comisiones de agentes. Normalmente, los compradores tienen que pagar entre un 3% y un 4% adicional sobre el precio de la transacción.
¿Qué impuestos deben pagar los propietarios de inmuebles serbios?
Los propietarios están sujetos a un impuesto anual sobre la propiedad que oscila entre el 0,3% y el 2%. En cuanto a los ingresos por alquiler, se aplica un tipo impositivo del 20%, con posibles deducciones relacionadas con las reparaciones y el mantenimiento. Si se vende la propiedad, se aplicará un impuesto sobre las plusvalías del 15%. Sin embargo, los bienes que hayan sido propiedad del contribuyente durante al menos 10 años antes del cambio de titularidad están exentos de dicho impuesto.
¿Qué tasas debo pagar si voy a transmitir mis propiedades en Serbia por herencia?
Si los bienes se transmiten por herencia, pueden estar sujetos a un impuesto de sucesiones. Éste se determina en función del valor de mercado del bien y de la relación entre el testador y el heredero. Los tipos impositivos oscilan entre el 0% y el 2,5%, dependiendo del grado de parentesco entre las partes implicadas.