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¿Cómo financian sus viviendas los millonarios? Así es como compran bienes raíces los superricos

Con tanto dinero en sus bolsillos, los millonarios podrían comprar bienes raíces con dinero propio. Sin embargo, rara vez observará a una persona adinerada o a un individuo de alto patrimonio neto comprando bienes raíces de ese modo. En cambio, lo que hacen es tramitar una hipoteca o un préstamo bancario en condiciones favorables.

¿Qué impulsa a los superricos a pedir prestado o solicitar una hipoteca? Como mencionamos antes, no es ningún secreto que son libres de girar un cheque para pagar de inmediato $2,000,000 USD o hasta $20,000,000 USD. Pero cuando se trata de dinero, siempre optan por herramientas financieras efectivas, saben cuándo pueden beneficiarse del uso de efectivo y cuándo es mejor ser flexible con sus activos y solicitar una hipoteca o un préstamo, conscientes de que, como beneficio adicional, son fáciles de obtener y las tasas de interés suelen ser bajas.

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Con un banco regular, cualquiera deberá cumplir con ciertos términos y condiciones para obtener un préstamo:

  • ingresos estables en los últimos 6 a 24 meses
  • si es un préstamo considerable, usted deberá comprobar que su ingreso también es alto. 
  • si aspira a una hipoteca, el pago inicial será de al menos el 15% del precio de la propiedad
  • necesitará un historial crediticio limpio (tenga en cuenta que, en ciertos casos, los prestatarios sin historial crediticio pueden enfrentar dificultades al intentar obtener un préstamo).

A diferencia del resto de la gente, los ultra millonarios a menudo experimentan problemas para demostrar altos ingresos estables y, como leímos anteriormente, los bancos regulares suelen apreciar eso en el caso de los asalariados. Para los super ricos, por el contrario, puede ser directamente desventajoso o incluso dañino para ellos hacerlo. Lo que hacen regularmente, es intentar retirar solo la cantidad de dinero suficiente para financiar sus gastos cotidianos, e invierten a gran escala solo cuando es muy probable que la inversión en cuestión produzca flujos de efectivo significativos en el futuro cercano. Pero con los bienes raíces y los activos inmobiliarios, desafortunadamente, este no siempre es el caso.

Ese es el dilema entre los millonarios y los bancos regulares: Como la estructura de ingresos y activos con individuos adinerados es en general desigual y compleja, no pueden respaldar fácilmente el dinero que solicitan en préstamo. Es decir, si bien tienen una fortuna, digamos, de mil millones de dólares, solo pueden presumir de un ingreso mensual de unos $10,000 USD. Los bancos regulares, por otro lado, al estar guiados por criterios, a menudo no aceptan acciones, obras de arte o bienes inmuebles que los multimillonarios suelen poseer y que pueden presentar como garantía para respaldar su posible préstamo o hipoteca. ¿Qué opciones tienen entonces?

Aquí es donde entran en juego los bancos privados.

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Para su información: los bancos privados aceptan a millonarios como clientes si sus ingresos anuales superan los 350 000 – 400 000 USD o los activos netos superan los 3 000 000 – 4 000 000 USD.

¿En qué condiciones prestan dinero los bancos privados a los multimillonarios?

A diferencia de los bancos regulares, los bancos privados miran con otros ojos a los millonarios. Un banco privado siempre verá en un multimillonario no solo un cliente potencial sino una cooperación a largo plazo. Por esa razón harán todo lo posible por atraer a personas adineradas con hipotecas y condiciones de préstamo flexibles.  Esta visión general les impide centrarse en un simple acuerdo particular con sus clientes pudientes, más bien, ven a futuro las ventajas que pueden obtener de un cliente con esas condiciones, estando dispuestos incluso a ofrecer hipotecas inmobiliarias con pérdidas para el banco siempre y cuando los ingresos potenciales de otros servicios exclusivos que tienen para los clientes adinerados superen el dinero perdido.

En el año 2020, algunos clientes de bancos privados incluso tuvieron la suerte de haber obtenido hipotecas a una tasa tan baja como del 1% al 2%. En aquel año los prestatarios en su mayoría favorecieron los instrumentos de préstamo de tasa variable, sin embargo, la tendencia cambió en 2021 y los préstamos e hipotecas de tasa fija los superaron en popularidad. Para 2022, según las estadísticas, la decisión fue prudente y acertada, ya que la mayoría de los bancos centrales comenzaron a aumentar la tasa clave, lo que provocó un servicio de la deuda más costoso.

Otra estrategia de los bancos privados para atraer clientes de alto patrimonio neto es la oportunidad que le dan al cliente de divulgar la información de sus activos y utilizar dichos activos para obtener una hipoteca o un préstamo. La medida funciona, pues los bonos, las acciones y los bienes inmuebles se tratan no solo como la cartera de un cliente, sino también como un flujo de efectivo.

En ciertos casos, una hipoteca se puede arreglar sin ninguna inversión. Esto en parte, porque el costo de la propiedad comprada asegura parte de la hipoteca, como sucede con los bancos regulares. Además, se pueden emitir acciones o se pueden dar en prenda activos para garantizar la otra parte de la hipoteca.

Tenga en cuenta que los tiempos están cambiando y nosotros estamos cambiando con ellos. La percepción de los préstamos también se está transformando. En días anteriores, pagar sus préstamos lo antes posible se consideraba una estrategia sabia y rentable, mientras que ahora los multimillonarios optan por pagar intereses. ¿Cuáles son los beneficios del enfoque anterior?

Una tendencia reciente pero rentable: los préstamos heredados

No hay dos jurisdicciones iguales, cada una tiene sus propias leyes. Por extraño que parezca, la legislación en algunos casos parece proteger a los ricos y endeudados. Por citar un caso, si usted compra una vivienda con dinero prestado en Gran Bretaña o Francia, la casa viene con un valor reducido por lo que debe pagar un impuesto a la herencia. Si tomamos en cuenta que el impuesto de sucesiones en el Reino Unido puede llegar al 40%, la operación es sin duda rentable.

En el caso de los non- doms (es decir, personas que viven en el Reino Unido de forma permanente pero sin ser residentes fiscales del país), si llegan a vender su residencia principal estos están exentos de impuesto sobre las ganancias de capital.

En Francia ocurre algo similar, si usted compra una casa con dinero obtenido de un préstamo, el valor de la propiedad se reduce y sujeta al impuesto de sucesiones. No es de extrañar que los abogados y consultores inmobiliarios aconsejen a sus clientes que paguen los bienes inmuebles exclusivamente con fondos prestados y no con dinero propio.

En los Estados Unidos, al pagar impuestos federales, usted puede deducir los intereses que pagó con los primeros $750,000 USD por un máximo de 2 unidades de propiedad.

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Sorprendentemente, el número de personas mayores de 55 años que solicitan préstamos e hipotecas sigue creciendo. Algunos de ellos pueden incluso tener más de 70 años. La tendencia se hizo más evidente en 2020-2021, cuando las tasas eran bajas. Los baby boomers ricos aprovecharon la oportunidad para financiar préstamos e hipotecas que obtuvieron a tasas de interés súper bajas.

Con un fuerte sector de la población como prestatarios maduros, los bancos privados han visto una oportunidad única al ofrecer hipotecas cuya liberación de capital no tienen fechas de expiración o finalización y que se pagan después de la muerte del acreedor hipotecario o con la venta de su propiedad. Mientras los bancos regulares no están ansiosos por otorgar préstamos o hipotecas a clientes de ese tipo, los bancos privados, con una visión general del panorama, están encantados de hacerlo. 

¿Cuál es el mejor lugar para que los multimillonarios obtengan un préstamo rentable?

Incapaces de comprender la estructura de activos e ingresos de los millonarios, los bancos regulares a menudo niegan préstamos a clientes adinerados. Si esto ocurre, es hora de recurrir a un banco privado.

Ya sea en Singapur, el Reino Unido, los EE. UU. el Caribe, o cualquier rincón del mundo los consultores de International Wealth estarán encantados de ayudarle a seleccionar el banco privado que ofrezca los mejores términos de préstamos e hipotecas, incluidas las hipotecas de alto valor. Tenemos acuerdos con múltiples bancos privados por todo el mundo e International Wealth organizará y arreglará  sin problemas una cooperación fructífera y rentable entre ellos y usted, independientemente de si busca hipotecas europeas, en el extranjero o en alguna jurisdicción offshore. Para solicitar el servicio y disfrutar de los beneficios relacionados, no dude en enviarnos un mensaje a [email protected] . Los consultores profesionales de International Wealth se comunicarán con usted para abrir un mundo de oportunidades donde los bancos privados ofrecen a los clientes ricos las mejores tasas de interés y reglas flexibles para comprar bienes raíces.

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