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Compra de Inmuebles en Grecia en 2023: Precios, trámites e impuestos

¿Está considerando la adquisición de una propiedad en Grecia? Si es así, le invitamos a continuar leyendo para obtener información sobre los precios actuales, las tendencias y los costos adicionales asociados con la compra de una casa o apartamento en este cálido y soleado país mediterráneo. Si tiene alguna pregunta adicional, no dude en solicitar una consulta individual con los especialistas de International Wealth, quienes estarán encantados de brindarle asesoramiento personalizado en el tema.

Inmuebles en Grecia

Dinámica de los precios inmobiliarios en Grecia

Al considerar la oportunidad de adquirir un inmueble en un país extranjero, hay que analizar las tendencias del mercado inmobiliario. ¿Están subiendo o bajando los precios? ¿Desde cuándo se mantiene la tendencia actual? ¿Está el coste de la propiedad cerca de su nivel máximo? Estas preguntas son especialmente importantes si estás pensando en el futuro y quieres ganar algo de dinero cuando revendas la propiedad al cabo de unos años. Utilizaremos los datos estadísticos que ha publicado el Banco Central griego (Τράπεζα της Ελλάδος) para responder a estas y otras preguntas relacionadas.

De acuerdo con el Banco Central de Grecia, el crecimiento promedio de los precios inmobiliarios en el año 2022, en comparación con el año anterior, fue del 11,1%. Los precios de las propiedades nuevas (con menos de 5 años de antigüedad) experimentaron un aumento del 11,8%, mientras que los precios de las propiedades más antiguas (con más de 5 años) aumentaron un 10,5%. Estos son los mayores índices de crecimiento registrados en los últimos quince años. La demanda de propiedades en Grecia continúa en aumento a medida que la economía del país se recupera de la recesión. Como resultado, los precios de las propiedades también están en alza y se espera que esta tendencia persista.

Sin embargo, vale destacar que los precios aún no han alcanzado el nivel máximo registrado en 2007, justo antes de la crisis financiera mundial. Grecia fue uno de los países más afectados por dicha crisis. A continuación se presenta un cuadro que muestra la evolución de los precios inmobiliarios en Grecia desde 2006 hasta 2022.

PeriodoInmuebles en GreciaPropiedad nueva en Grecia (no más de 5 años)Propiedad antigua en Grecia (más de 5 años)
Índice (2007 = 100; base)Variación anual, %.Índice (2007 = 100; base)Variación anual, %.Índice (2007 = 100; base)Variación anual, %.
200694.4 93.3 95.1 
20071005.91007.21005.2
2008101.71.7102.32.3101.31.3
200997.9-3.7100.2-296.5-4.8
201093.3-4.796-4.291.7-5
201188.2-5.591.2-586.4-5.8
201278-11.780.1-12.176.6-11.4
201369.5-10.971.4-10.968.3-10.8
201464.3-7.566.8-6.562.8-8.1
201561.1-5.163-5.659.8-4.7
201659.6-2.461.2-358.6-2
201759-160.7-0.857.9-1.2
201860.11.861.9258.91.7
201964.47.266.77.7636.9
202067.34.5704.965.64.2
202172.47.675.78.270.47.2
2022 (cifras provisionales)80.411.184.611.877.810.5

Dinámica de los precios inmobiliarios entre 2006 y 2022. Los datos para 2022 son provisionales. Fuente: Banco Central Geek.

La tabla muestra que existe potencial para un mayor crecimiento en 2023. Los precios inmobiliarios han crecido de forma constante durante los últimos años en el país y es probable que toquen techo (alcancen el máximo) en un futuro próximo. Esto significa que no debe posponer la compra de una propiedad en Grecia para obtener la residencia legal en el país por inversión o para resolver cualquier otro problema que pueda tener.

Precios actuales de la propiedad inmobiliaria en Grecia

Si está considerando comprar una propiedad en Grecia, es importante tener en cuenta las regiones donde los precios están experimentando un crecimiento rápido pero aún no han alcanzado niveles exorbitantes. Según el análisis realizado por la consultora griega Spitogatos, se han identificado los municipios (Nomes) donde los precios inmobiliarios han disminuido desde el año pasado y aquellos en los que han aumentado. A continuación se muestra una tabla que resume esta información.

Región (nombre en inglés)Región (nombre griego)Precio por 1m2 en 2023 (euros)Precio por 1m2 en 2022 (euros)Variación de precios, %.
Nombre PieriaΝ. Πιερίας1,0001,000
GrevenaΓρεβενά667800-16.7%
Nome KozaniΝ. Κοζάνης637714-10.8%
Nombre CastoriaΝ. Καστοριάς667732-8.9%
PhokidaΦωκίδα1,2531,320-5.1%
ThesprotiaΘεσπρωτία1,3431,412-4.9%
PellaΠέλλα775814-4.8%
Nombre CardicaΝ. Καρδίτσας688714-3.7%
ArcadiaΑρκαδία1,1001,139-3.4%
Argo Islas SarónicasΝησιά Αργοσαρωνικού1,8871,923-1.9%
Nome KilkisΝ. Κιλκίς633642-1.3%
Nome LefkasΝ. Λευκάδας2,1182,143-1.2%
FthiotidaΦθιώτιδα9881,000-1.2%
BeociaΒοιωτία1,4071,421-0.9%
Nome LasithiouΝ. Λασιθίου1,7161,7140.1%
Nombre RodopisΝ. Ροδόπης9339260.8%
Nome LarissaΝ. Λάρισας1,1301,1200.9%
Nombre QuíosΝ. Χίου1,0981,0831.3%
Nome TrikalaΝ. Τρικάλων9789651.4%
Nombre SerresΝ. Σέρρες7637501.7%
Nome DramaΝ. Δράμας7147002%
Salónica (zona turística)Θεσσαλονίκη – Υπόλ. Νομού8268062.5%
LakoniaΛακωνία1,0271,0002.7%
EtoloakarnaniaΑιτωλοακαρνανία9178893.1%
Nombre SamosΝ. Σάμου8898583.6%
ZanteΖάκυνθος1,7501,6843.9%
El resto del ÁticaΥπόλοιπο Αττικής1,7781,7074.1%
Norte de LesbosΝ. Λέσβου1,0591,0174.1%
EubeaΕύβοια1,2501,1974.4%
ElidaΗλεία8828444.5%
Nome IoanninaΝ. Ιωαννίνων1,3141,2564.6%
EvrosΈβρος1,2901,2334.6%
DodecanesoΔωδεκάνησα1,6361,5604.8%
ImatiaΗμαθία7607254.9%
Nome KavalaΝ. Καβάλας1,2501,1845.6%
Nome HeraklionΝ. Ηρακλείου1,4081,3286%
Nombre RethymnoΝ. Ρεθύμνου1,6161,5246.0%
MagnesiaΜαγνησία1,1251,0536.9%
ArgolidaΑργολίδα1,5871,4817.1%
Nombre de CefaloniaΝ. Κεφαλονιάς2,1432,0007.1%
CícladasΚυκλάδες3,0672,8388.1%
Atenas (centro)Κέντρο Αθήνας1,8091,6678.5%
EuretaniaΕυρυτανία1,0489658.6%
EsporadasΣποράδες1,8501,7008.8%
MessiniaΜεσσηνία1,4581,3339.4%
AhaiaΑχαΐα1,0839889.6%
Inicio CorfúΝ. Κέρκυρας1,8721,7089.6%
Nombre XanthiΝ. Ξάνθης9708849.7%
Nombre PrevezaΝ. Πρέβεζας1,4441,3179.7%
El PireoΠειραιάς1,8331,66710%
Atenas (periferia oriental)Αθήνα – Ανατολικά Προάστια1,8371,66710.2%
Atenas (periferia norte)Αθήνα – Βόρεια Προάστια2,8002,53810.3%
CorinthiaΚορινθία1,4331,30010.3%
Atenas (periferia oeste)Αθήνα – Δυτικά Προάστια1,6351,47111.2%
Nombre FlorinaΝ. Φλώρινας62456111.3%
HalkidikiΧαλκιδική2,0001,77812.5%
Nome ArtasΝ. Άρτας82773213%
El Pireo (afueras)Προάστια Πειραιά1,5001,32713.1%
Atenas (periferia sur)Αθήνα – Νότια Προάστια3,3682,97613.2%
Salónica (municipios periféricos)Θεσσαλονίκη – Περιφ/κοί δήμοι1,4381,25514.5%
Nome ChaniaΝ. Χανίων2,0761,81314.6%
Salónica (municipio central)Θεσσαλονίκη – Δήμος2,0001,67319.6%

Precios inmobiliarios en distintos municipios de Grecia. Fuente: Spitogatos

Según se muestra en la tabla previa, los precios inmobiliarios en Salónica han experimentado el mayor crecimiento. Aunque el precio medio por metro cuadrado en esta ciudad es considerablemente alto (alrededor de 2.000 euros), aún existe un potencial significativo de crecimiento.

Entre los cinco mejores lugares para adquirir una vivienda en Grecia se incluyen la ciudad turística de Chania en la isla de Creta, los suburbios de Salónica y Atenas, y la ciudad portuaria de El Pireo. Las tasas de crecimiento en estas ubicaciones son del 14,6%, 14,5%, 13,2% y 13,1%, respectivamente.

Es importante destacar que los precios medios varían considerablemente en estas regiones de Grecia. En el primer trimestre de 2023, los precios por metro cuadrado son de aproximadamente 2.076 euros, 1.438 euros, 3.368 euros y 1.500 euros, respectivamente.

Si busca adquirir una propiedad económica en Grecia con un rápido crecimiento de precio, podría considerar la ciudad de El Pireo y los alrededores de Tesalónica. Además, al adquirir una propiedad en primera línea de mar, mejorará significativamente su liquidez.

El procedimiento de compra de inmuebles en Grecia y los requisitos para los inversores extranjeros

Los ciudadanos de la UE pueden adquirir bienes inmuebles en Grecia sin restricciones. Los ciudadanos de otros países tendrán que soportar ciertas limitaciones. En concreto, no pueden comprar propiedades situadas cerca de instalaciones militares y fronteras nacionales. (Por cierto, esto afecta especialmente al país vecino, Turquía, que administra un programa de ciudadanía por inversión). Además, los ciudadanos de fuera de la UE no pueden comprar propiedades en algunas islas griegas.

El procedimiento de compra de bienes inmuebles en Grecia incluye los siguientes pasos principales:

  • Cuenta bancaria. El extranjero que compra una propiedad en Grecia tiene que abrir una cuenta bancaria en el país para transferir allí el capital. Así lo exige la ley.
  • Aprobación del banco central. La transferencia del dinero necesario para pagar la propiedad debe ser aprobada por el Banco Central griego. Si no obtiene la aprobación, las autoridades fiscales griegas van a indagar sobre sus fuentes de ingresos.
  • Número de identificación fiscal. El comprador extranjero debe obtener un número de identificación fiscal griego. Si un matrimonio compra una propiedad en Grecia, cada cónyuge debe obtener un número de identificación fiscal.
  • Contratación de agente inmobiliario y abogado. El primer paso práctico hacia la compra de una propiedad en Grecia sería la contratación de un agente inmobiliario y un abogado en el país. Estos especialistas le ayudarán a elegir la propiedad que desea comprar y se asegurarán de que el acuerdo de compra sea 100% legal.
  • Negociaciones con el vendedor y acuerdo provisional de compra. Cuando haya elegido la propiedad que desea comprar, deberá indicar el precio al propietario. Si está de acuerdo con su oferta, puede firmar un contrato de compra provisional con la ayuda del agente inmobiliario. Cuando firme el contrato, tendrá que hacer un depósito del 10% para reservar la propiedad elegida.
  • Posibles cargas y conformidad con los requisitos. El agente inmobiliario y el abogado van a comprobar que la propiedad no tenga cargas (como impuestos pendientes, deudas hipotecarias, etc.). Además, van a evaluar la conformidad de la propiedad con diversas normas.
  • Cierre del trato. Si todo va bien, puede cerrar el trato de compra. Tendrá que transferir la parte restante del dinero a la cuenta del propietario y pagar los impuestos estatales. El proceso de cierre del trato de compra suele durar entre 4 y 6 semanas en Grecia. El comprador es responsable de contratar a un notario público que registrará el acuerdo en el Registro estatal. Ambas partes deben firmar el contrato de compraventa ante el notario. Al registrar el acuerdo de compra, también tendrá que aportar su NIF y un certificado de no deudas fiscales del Hellenic Fiscus (el organismo fiscal griego). Por último, la propiedad se registrará a su nombre.

Impuestos y tasas estatales que conlleva la compra de un inmueble en Grecia

La compra de bienes inmuebles en Grecia implica el pago de algunos impuestos y tasas estatales, además del precio de la propiedad. También habrá que sufragar algunos gastos de transacción. La mayoría de los gastos corren a cargo del comprador y algunos a cargo del vendedor. La siguiente tabla muestra el importe de los costes adicionales en los que va a incurrir al comprar una casa o un apartamento en Grecia.

 Porcentaje (del precio de la propiedad en el acuerdo de compra)A pagar por
Impuesto sobre transmisiones patrimoniales3.09%comprador
Derechos de inscripción0.48% – 0.68%comprador
Arancel notarial0,8% – 1% (+ 24% IVA)comprador
Servicios jurídicos1% – 2%comprador
Honorarios del agente inmobiliario1% – 2%1% – 2%compradorvendedor
Gastos totales a cargo del comprador:7.04% – 6.88%
Costes totales a cargo del vendedor:1.24% – 2.48%
Costes adicionales totales de la compraventa de inmuebles en Grecia8.28% – 9.36%

Tasa catastral

La transferencia de derechos de propiedad se registra en el Catastro de Grecia. Para cubrir los costos asociados con este proceso, se aplica una tasa que incluye la remuneración del Registrador, la emisión del certificado y el impuesto de timbre. El monto de la tasa varía entre el 0,48% y el 0,68% del valor de la propiedad.

Arancel notarial

Para que el contrato de compraventa tenga validez legal, es necesario elevarlo a escritura pública. Este proceso debe ser realizado por un notario. Los honorarios del notario varían entre el 0,8% y el 1% del valor de la propiedad, además de un 24% adicional correspondiente al IVA sobre dichos honorarios.

Servicios jurídicos

Le recomendamos encarecidamente que contrate los servicios de un abogado para ayudarle a evitar posibles obstáculos y problemas al adquirir una propiedad en Grecia. El abogado se encargará de verificar la legalidad de la transacción, verificará la identidad de los propietarios y se asegurará de que no existan deudas, garantías u otros gravámenes sobre la propiedad. Además, el abogado le brindará asesoramiento legal de acuerdo con las leyes griegas.

No existe una tarifa fija para los servicios legales de un abogado en Grecia. Los honorarios deberán ser negociados directamente con el abogado contratado. Por lo general, los compradores pueden esperar pagar entre el 1% y el 2% del valor de la propiedad como honorarios legales (más el 24% correspondiente al IVA sobre los honorarios).

Si es la primera vez que compra una propiedad en Grecia, el abogado también deberá realizar ciertos preparativos adicionales. Esto puede incluir obtener un número de identificación fiscal para usted, abrir una cuenta bancaria, verificar las transferencias de fondos, entre otros aspectos. En estos casos, puede haber gastos adicionales involucrados.

Servicios jurídicosCarga
Trabajos preparatoriosNegociable
Servicios jurídicos relacionados con el registro de la operación de compraventaNegociable, normalmente 1%-2% (más 24% de IVA)

Comisión del agente inmobiliario

El comprador del inmueble, junto con el vendedor, suele pagar entre el 1% y el 2% del coste del inmueble (más el 24% de los honorarios en concepto de IVA) al agente inmobiliario en concepto de comisión. En ocasiones, el comprador puede tener que abonar la suma total.

Incentivos fiscales y oportunidades de inmigración para los extranjeros que compren una propiedad en Grecia

  • Inmigración por inversión. Uno de los incentivos más poderosos para comprar propiedades inmobiliarias en Grecia es la oportunidad de optar a un «visado dorado» o a un permiso de residencia legal en el país. El programa ha sido extremadamente popular entre los inversores extranjeros. En 2022, las inversiones extranjeras en bienes inmuebles en Grecia alcanzaron la cifra récord de 1.975 millones de euros. Esto supone un 68% más que el año anterior y un 37% más que el récord anterior. En 2019, los extranjeros aportaron 1 450 millones de euros al sector inmobiliario griego. El Gobierno del país hizo un anuncio en septiembre de 2022 en el que prometía duplicar el importe de la inversión requerida en el futuro. Aunque los funcionarios no mencionaron cuándo entraría en vigor exactamente la nueva normativa, el anuncio estimuló claramente el crecimiento de las inversiones extranjeras directas en la economía griega. Otro factor que ha contribuido al crecimiento es el debilitamiento de las medidas antipandémicas en China. Los inversores chinos están volviendo activamente al mercado griego.
  • Oportunidades de alquiler. Los precios de los inmuebles son más bajos en Grecia que en otros países mediterráneos. Este hecho, junto con un clima maravilloso y un rico patrimonio cultural, hace de Grecia un destino turístico muy popular. Por lo tanto, tener alguna propiedad en alquiler en el país puede reportar unos ingresos considerables. Las regiones griegas más populares entre los turistas son Atenas, los suburbios del sur de la capital, la ciudad portuaria de El Pireo y las maravillosas islas del mar Mediterráneo.
  • Incentivos fiscales para los promotores. El Primer Ministro griego anunció la exención fiscal del IVA para los nuevos proyectos de construcción en 2019. Recientemente, la exención fiscal se ha ampliado hasta 2024. Este hecho ha incentivado a los promotores a lanzar nuevos proyectos de construcción en grandes cantidades.
  • Reducción del impuesto sobre bienes inmuebles (ENFIA) en Grecia. En 2019 se redujo en Grecia el impuesto sobre bienes inmuebles de las personas físicas. Los tipos de reducción fueron los siguientes: 30% de reducción del impuesto sobre bienes inmuebles por valor de hasta 60.000 euros; 27% de reducción del impuesto sobre bienes inmuebles por valor de hasta 70.000 euros; 25% de reducción del impuesto sobre bienes inmuebles por valor de hasta 80.000 euros; 20% de reducción del impuesto sobre bienes inmuebles por valor de hasta 1 millón de euros; y 10% de reducción del impuesto sobre bienes inmuebles por valor de más de 1 millón de euros. En 2020, los propietarios de bienes inmuebles en Grecia disfrutaron de una reducción fiscal adicional del 10% de media. En febrero de 2022, el ENFIA se redujo un 13% más.

Asistencia en la compra de inmuebles en Grecia

La posibilidad de obtener residencia legal en Grecia a través de una inversión no es la única razón para considerar la compra de bienes inmuebles en el país. Los precios de las casas y apartamentos en Grecia están en aumento, lo que significa que existe un alto potencial de retorno de la inversión. Nuestros expertos estarán encantados de ayudarle a seleccionar la propiedad más atractiva en Grecia y realizar una inversión rentable sin asumir riesgos excesivos o invertir demasiado tiempo en alcanzar su objetivo.

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Puede ponerse en contacto con nosotros en cualquier momento e informarse sobre las oportunidades de inversión que le interesen. No vamos a cobrarle nada por la primera consulta.

¿Cuáles son las principales ventajas de comprar un inmueble en Grecia?

En primer lugar, los inversores extranjeros tienen la posibilidad de obtener residencia legal en Grecia al adquirir un bien inmueble en el país, ya sea una casa en la costa o un apartamento en la montaña. El requisito fundamental es que el valor del inmueble no sea inferior a una suma establecida. Además, invertir en bienes inmuebles en Grecia puede generar beneficios económicos. El país es un destino turístico muy popular y al alquilar su casa o apartamento, puede obtener ingresos sin mucho esfuerzo. Además, los precios de los inmuebles en Grecia han experimentado un crecimiento constante en los últimos años. Si esta tendencia continúa, es posible que pueda vender su propiedad a un precio mucho más alto en el futuro, obteniendo así una ganancia significativa.

¿Puede un extranjero comprar un inmueble en Grecia?

Sí, los ciudadanos de países extranjeros tienen derecho a comprar bienes inmuebles en Grecia. Sin embargo, los ciudadanos de fuera de la UE encontrarán algunas restricciones. Por ejemplo, no se les permite comprar propiedades en las proximidades de fronteras nacionales y objetivos militares. Los ciudadanos de países de la UE tienen que obtener permisos especiales antes de poder hacerlo.

¿Qué impuestos tengo que pagar al comprar una propiedad en Grecia?

Al comprar una casa o un apartamento en Grecia, hay que pagar el 3,09% del coste de la propiedad en concepto de impuesto sobre transmisiones patrimoniales. Tenga en cuenta que la compra de una propiedad en Grecia conlleva algunos gastos adicionales (comisión del agente inmobiliario, honorarios del abogado, gastos del notario, etc.).

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