Если вы задали себе цель приобрести частную собственность в тропиках, и хотите из окна своего дома видеть прекрасные пейзажи своего песчаного пляжа, а также окружающую вас экзотическую зелень, то вы однозначно должны рассмотреть варианты предложений по продаже небольших островов в Центральной Америке, а именно в Панаме.
Тихоокеанское и Карибское побережье Панамы впечатляет своей обворожительной красотой не тронутой дикой природы. Здесь вы найдёте даже необитаемые острова, где раскинулись мангровые деревья и дождевые тропические леса, которые переходят в песчаные пляжи и сливаются с кристально-чистой водой океана. Прибрежные воды островов богаты живыми коралловыми рифами, которые являются самыми красивыми на всем Американском континенте. Наличие экзотических растений и редких животных, населяющих местные острова, вас просто поразит, таких экземпляров вы не встретите нигде в мире.
Большое количество панамских островов стало популярными среди эмигрантов после заявления правительства и ряда принятых законов по упрощению процедур покупки недвижимости и поощрению инвесторов, вкладывающих свои капиталы в туристическую отрасль, и инвестируя этим экосистему государства. На сегодня предлагается широкий выбор частных островов: от недорогих до более крупных с уже налаженной инфраструктурой. Существуют некоторые ограничения при покупке недвижимости, как гражданам Панамы, так и иностранным частным лицами или корпорациям. Это запрет на покупку недвижимости в приграничных районах Панамы и Коста-Рики, если она расположена к границе ближе, чем 6,2 мили (10 километров). Также в законодательстве есть ограничения на приобретённую недвижимость или остров, который находится в туристической зоне. При наличии недвижимости на побережье, необходимо обеспечение проезда для любого человека. Для начала строительных работ на воде, требуется специальное разрешение от Министерства Финансов и морских властей данного региона. Но в общем, процесс приобретения недвижимости в Панаме намного проще, чем в других странах Центральной Америки.
Право на владение собственностью
Приобрести недвижимость в Панаме возможно двумя способами:
- Личная частная собственность, которая куплена на ваше имя и имеет ваш титул, и которая зарегистрирована (вместе с земельным участком) в Государственном Реестре Панамы на вас.
Оплачивая все налоги, вы имеете право совершать любые действия с недвижимостью, какие посчитаете нужными, так как вы считаетесь владельцем земли с правовым титулом.
- Право на владение (ROP). Покупка недвижимости, которой владеет правительство Панамы. В данном случае вы приобретаете право на использование собственности (недвижимости), хотя право собственности на землю (этой недвижимости) принадлежит государству. Это значит, что вы не должны платить налог на недвижимость. Налог платит собственник земли в пределах 2% от оценочной стоимости.
Чтобы понять принцип приобретения недвижимости согласно системе ROP, можно сравнить модель предоставления недвижимости королём, который защищает ваши права на землю, пока вы лояльны к нему и на хорошем счету у него. За это он вас балует тем, что освобождает от уплаты налога. По оценкам экспертов 90% земель за пределами столицы принадлежат государству, но это вас пугать не должно. Естественно могут быть определённые камни преткновения с ROP землями, но вы должны правильно и осмотрительно к этому подойти, прежде чем купить. Правильно подобранные вами квалифицированные специалисты по недвижимости и юридические эксперты разберутся во всех сложностях подобранного вами объекта. Конечно, многие инвесторы из Северной Америки отрицательно относятся к покупке ROP собственности, особенно, когда речь идёт о панамской недвижимости на побережье. Но если подходить к этому решению не спеша и целенаправленно, то инвестиции в ROP недвижимость могут быть вполне успешными и прибыльными.
Сложность в понимании ROP состоит в том, что нет одного единого формуляра или подхода при оценке объекта недвижимости, здесь начинают вмешиваться различные традиционные факторы. В одном случае, на предполагаемый земельный участок претендует несколько желающих, которые находятся или используют в данный момент какую-то её часть. В принципе любая семья, спустя поколения может претендовать на право пользования землёй. Плюс ко всем разногласиям право на владение может быть зарегистрировано в региональном бюро по аграрной реформе или в местной городской мэрии, а иногда и местным судьёй.
Риски, которые могут иметь место
- Приобретая частную собственность ROP, частное лицо или компания не получает гарантии, что является единственным или фактическим владельцем. Этот факт легко может быть оспорен возможными претендентами.
- Если владелец купленной недвижимости долгое время не проживает в своей недвижимости, он может лишиться права на её владение.
В начале инвестиционного ажиотажа, при покупке отдельных владений в Бокас-дель-Торо, масса инвесторов допустила серьёзные ошибки, так как досконально не изучили все правовые коллизии по вопросам прав собственности ROP. Права собственности ROP не отмечены в Кадастре (Catastro) и не регистрируются в Государственном Реестре Панамы, поэтому выяснить истинного владельца — это долгая кропотливая работа. Оспаривание претензий на собственность возможно только в присутствии владельца, и в этом заключается один из главных рисков покупки. Также невозможно получить кредит в панамском банке на приобретение такой собственности или на её реконструкцию. Главной требование для собственности — это сохранность и её эксплуатация. Даже при таких рисках и путанице земельные активы ROP можно назвать одними из самых привлекательных на рынке. Лучшие объекты собственности могут использоваться как для проживания, так и для организации современного курорта.
Для того чтобы избежать подобных казусов при покупке вы должны нанять компетентного юриста в вопросах сделок по недвижимости, а также знающего все тонкости приобретения островной недвижимости, которая входит в собственность ROP. В случае предоставления продавцом документации на предполагаемый объект, необходимо самостоятельно собрать максимум информации и документов о правах собственности и размещении объекта. Это нужно для доказательства подлинности прав собственности продавца, чтобы в дальнейшем исключить исковые претензии, возможно, других членов семьи или соседей. В процессе подготовки покупки нужно собирать исчерпывающиеся доказательства, которые должны тщательно проверяться вашими поверенными. Вот список полезной документации, которая поможет избежать всевозможных рисков.
- Заявление (под присягой) всех членов семьи продавца на продажу собственности.
- Заявления от соседей, прилегающей территории.
- Декларация и опись всего имущества, входящего в состав выставленной на продажу недвижимости.
- Документы из местных судебных органов, Национального органа по экологии ANAM и Национального управления Аграрной Реформы, которое занимается перераспределением земельных участков, подготавливает документацию и предписания.
Процесс покупки
Процесс покупки острова точно такой же, как и везде в Северной Америке. В онлайн-режиме вы связываетесь с агентом по недвижимости и договариваетесь о просмотре объекта. Вы должны знать, что в Панаме нет централизованной системы продажи предлагаемых объектов недвижимости. В индивидуальном порядке, просматривая сайты с объявлениями, вы можете выбрать то, что вам нужно. После определения с выбором вы должны подписать контракт и внести задаток, как предоплату.
- Учитывая коррупцию, которая присутствует в стране, вносить сумму нужно через банковский депозит, чек или переводом, и ни в коем случае не нужно давать деньги на руки. В случае возникновения в этом вопросе непонимания, должен вмешаться ваш адвокат. Договор должен прописывать все условия данной сделки, а также условия непредвиденных обстоятельств, согласованную цену недвижимости, предоплаты и сроки погашения по договору покупки. Договор должен быть составлен на испанском языке, в случае, если он будет на английском, он не имеет юридической силы и будет недействителен при подаче иска в суд. Дальше, как упоминалось выше, ваши доверенные юристы проверят подлинность и соответствие представленных документов. Это самая долгая процедура в процессе покупки.
- В процессе подготовки документов, необходимо выяснить какой вид регистрации имеет недвижимость: частная или имеет удостоверение правительства ROP. В документах представленных продавцом должно быть указано полное имя владельца и карта собственности. Должны быть обозначены границы собственности, права на землю. Также нужно проверить данные о наличии внесённого залога возможными потенциальными покупателями и не находится ли объект под запретом суда на отчуждение.
- Купчая заполняется по стандартному формуляру, где указывается счёт, имя покупателя, продавца и сумма оплаченной предоплаты (залога). Документ передаётся на регистрацию нотариусу, услуги которого могут быть задействованы при оценке недвижимости и в вопросах налогообложения.
- Изменение имени владельца купленной собственности. Этим занимается только нотариус, который имеет в Панаме большие полномочия. Это чиновник высокого ранга, который выполняет регистрацию факта передачи земли или права на землю от одного владельца другому. В его компетенцию входит предоставление нового сертификата на имущество с указанием нового имени владельца (титула) недвижимости. После этого нотариус регистрирует документы у вышестоящего Главного нотариуса.
- Полная оплата за собственность продавцу производится по окончанию всего процесса оформления, описанного выше. Вы можете выбрать любую форму оплаты — это может быть банк или компания, которые выдадут чек подтверждения платежа и другие платёжные документы для оплаты комиссионных и других всевозможных сборов. Оплата является завершающей фазой процесса купли-продажи.
- Последним штрихом официального вступления в силу документов на собственность можно назвать регистрацию официального титула в Государственном Реестре Панамы, после чего вы можете наслаждаться своим приобретением и распоряжаться им.
Советы покупателям
Суды в Панаме не совсем дружелюбно относятся к иностранцам, нужно стараться выполнять законы и не создавать для себя не нужных прецедентов. Все серьёзные решения нужно согласовывать с адвокатом.
Говоря о пляжной собственности, нужно иметь в виду, что в Панаме все пляжи являются собственностью государства. В случае наличия у вас собственности, которая находится на береговой линии, и вы хотите дополнительно построить сооружение, входящее в воды океана или моря (пирс, мол и т. п.), то вы должны знать, что 20 метров берега от конца прилива является государственной собственностью. Прежде чем начать строительство вам нужно в местных органах власти получить разрешение на эксплуатацию определённого участка земли. Этот процесс получения может затянуться на много лет и своё строительство вам не начать без соответствующих документов. Так что при покупке собственности вы должны учитывать подобные проблемы и обратить внимание на границы собственности и возможные ограничения. В таких случаях продавец должен документально доказать отсутствие ограничений в непосредственной близости собственности от воды. Не верьте сказочным обещаниям и проверяйте то, что вам показалось сомнительным, всё должно подтверждаться документально и быть заверено.
Архипелаги, на которые стоит обратить внимание
В Панаме очень много экзотических мест, а именно островов в которые вы просто влюбитесь. Вот некоторые из них:
Бока-Чика (Boca Chica)
Приобретение острова может стать серьёзной и перспективной инвестицией для увеличения своих доходов. Бока-Чика можно назвать изумрудом Панамы, она находится на побережье Тихого океана. Сюда попасть стремятся многие, чтобы уединиться на острове, порыбачить, а также инвестировать в своё будущее. Это архипелаг, входящий в экосистему Панамы, который состоит более чем из 50 островов. Сегодня Бока-Чика — это надёжный плацдарм для развития предпринимательской деятельности эмигрантов, так как этот регион с каждым годом увеличивает приём туристов из разных стран, а туристическая инфраструктура не достаточно развита. Поэтому здесь заложен большой потенциал развития бизнеса. Прогнозы таковы, что туристический бум будет только увеличиваться в ближайшие годы. Так международный аэропорт Enrique Malek в городе Давид в ближайшее время будет принимать рейсы из США и других стран, которые сюда ещё не летали. Также постоянно реконструируются и улучшаются различные объекты инфраструктуры области. Бока-Чика с прилегающими островами занимает площадь около 162 гектара (400 акров) и вся эта территория часть не тронутой природы со своими традициями и многовековой историей.
Жемчужные острова (Pearl Islands)
Острова с названьем «Жемчужные» расположены недалеко от столицы Панама Сити. К ним легко добраться, это может быть перелёт на самолёте в течение 15 минут или по воде паромом за два часа. Это острова с известной историей пиратов 17 века, которые заплывали в эти места и прятали здесь своё награбленное добро, от чего и пошло название архипелага «Жемчужные».
Один из самых посещаемых островов архипелага является остров Контадора (Contadora), именно его пираты использовали для хранения жемчуга. Это остров курорт и здесь немало зажиточных панамцев, имеющих по несколько домов, а также богатых иностранцев, которые недавно поселились. Здесь вы увидите дикие песочные пляжи, множество коралловых рифов, птичий заповедник с тропической буйной зеленью и всего лишь небольшие поселения местных жителей, которые совсем недавно стали принимать туристов. Здесь нет сумасшедших штормов, поэтому тихие воды островов привлекают туристов, чтобы поплавать с аквалангом или просто в маске, любуясь коралловыми садами и редкими рыбами, также это место привлекательно для рыбалки.
В 2008 году острова использовались для съёмок многосерийного сериала «Выжившие». Туристическая отрасль в этой области в приоритете, государство способствует привлечению иностранного капитала, так что лучшего места, чем Жемчужные острова для инвестиций вам не найти.
Бокас-дель-Торо (Bocas del Toro)
Также одним из привлекательных мест Панамы является архипелаг Бокас-дель-Торо, ещё одно популярное место для туристов, которые стали всё чаще приезжать. Острова Бокас-дель-Торо можно назвать идеалом спокойного и непринуждённого карибского образа жизни. Вы увидите здесь неповторимые пейзажи, а также найдёте недвижимость на любой вкус. Любители подводного плаванья круглогодично приезжают сюда, так как здесь самые красивые коралловые рифы, а острова входят в состав Международного парка Ла Амистад.
Карибские воды предлагают ознакомиться с редчайшей морской фауной. На шести крупных островах архипелага Бокас-дель-Торо, а также на множестве других поменьше вы найдёте уникальные нетронутые пляжи с густыми тропическими лесами, которые создают чистейшую экологическую атмосферу. Эта область более менее развита в области туризма, особенно можно выделить остров Колон, где немало частных вилл, небольших гостиниц и хостелов. Колон имеет свой региональный аэропорт, откуда летают самолёты в Панама Сити и Давид. Несмотря на это есть более отдалённые острова, которые нуждаются в создании инфраструктуры для туризма.
Острова Варэгуас (Veraguas Islands)
Острова Варэгуас расположены вдоль юго-западного побережья Панамы. Острова относятся к провинции Варэгуас, которая является третьей по величине в Панаме. Это единственная из провинций, где одновременно есть выход в Карибское море и Тихий океан. В состав островов входит более сорока небольших островов. Острова покрыты густо-зелёными дождевыми джунглями и горами, масса диких нетронутых песочных пляжей с экзотическими животными. Архипелаг островов принадлежит к Национальному парку Койба, в который входит самый большой, зелёный и необитаемый остров Америки. Острова Ваэргуас, не смотря на то, что они находятся в отдалённом районе Панамы, являются одними из привлекательных мест для инвестиций, вложенных в развитие экологического туризма, который последнее время прогрессирует.
По всем вопросам учреждения бизнеса и переезда в Панаму, обращайтесь к нам по прямому контакту info@offshore-pro.info.
