Уважаемые читатели блога! Мы начинаем серию новых разделов со статьями для высокообеспеченных частных лиц – HNWI и UHNWI. Даже те из Вас , кто пока не стали высокообеспеченными частными лицами имеют все необходимые ресурсы для того, чтобы таковыми стать. Мои статьи для достаточно состоятельных людей пригодятся и самим клиентам HNWI, которые могут быть очень умными людьми и ведущими профи в своем деле, но мало разбираться в вопросах защиты активов, налогообложения в различных странах мира и оффшорного инвестирования. Статьи разделов для HNWI не только расскажут о существующих возможностях сохранить и толково потратить ваши средства, но и надеюсь, помогут заставить Вас задуматься о наследниках. Кстати о наследниках, или втором поколении HNWI в странах СНГ – вам эти статьи будут полезны больше, чем кому либо. Я обещаю не «грузить» и обещаю, что те знания, которыми я поделюсь, не расстроят ваших родителей, а наоборот, помогут Вам понять друг друга в вопросах наследования, передачи активов, совместного семейного инвестирования и работы.
В этой статье мы поговорим об одной из самых популярных тем для обсуждения в кругах высокообеспеченных частных лиц – первоклассной жилой недвижимости в Великобритании и элитной лондонской недвижимости. Свои самые молодые годы с 19 – 23 лет я провела, живя, работая и учась в Лондоне, поэтому, этот город и тема недвижимости в нем для меня не чужие. С 23 – 25 лет по роду обязанностей работы на крупную корпорацию я объездила все крупные и относительно крупные индустриальные города Англии и Шотландии. И я понимаю, почему для многих высокообеспеченных лиц в странах СНГ недвижимость в Великобритании до си пор чрезвычайно привлекательна. Кто-то хочет купить очередной дом в Найтсбридже, кто-то переехать в Великобританию на постоянное место жительства, кто-то хочет стабильного инвестирования в элитную недвижимость, кто-то ищет лучшие традиционные английские школы для детей, а кому-то нужен элемент имиджа.
На мой взгляд, для обеспеченных лиц из СНГ желание приобрести недвижимость в Великобритании напрямую вытекает из желания обрести стабильность и уверенность, которых так не хватает в СНГ. Элитная недвижимость в Лондоне – это стопроцентно безопасная, гарантированная и наверняка успешная инвестиция.
Кстати, исконно английскую идиому – «надежно как дом», впервые стали употреблять в 1850х годах, когда лопнул мыльный пузырь спекуляции на британских железных дорогах и инвесторы вернулись к более традиционным возможностям инвестирования в недвижимость. Вследствие финансового кризиса 2008 года эта идиома стала популярной и в СНГ – «надежный, как дом в Англии». При чем здесь недвижимость в Великобритании и Александра Листерман, которая разбирается в оффшорах, налогах, иностранных компаниях и банковских счетах? Сразу хочу пояснить, что я не являюсь профессионалом в области приобретения недвижимости за рубежом. О приобретении недвижимости за рубежом выгодном и актуальном, я очень надеюсь, что со временем на моем блоге расскажут другие авторы, которых я неизбежно встречаю на различных конференциях по управлению богатством, активами и так далее. По роду своей деятельности, я просто обязана знать о налоговом планировании, которое нужно делать ВСЕГДА до покупки недвижимости ГДЕ ЛИБО. Именно о налоговом планировании при покупке элитной недвижимости в Великобритании и пойдет речь в данной статье.
Нужно ли налоговое планирование при покупке недвижимости в Великобритании?
Для извлечения максимальной прибыли от инвестиций в британскую недвижимость нужно с самого начала проанализировать схему и структуру приобретения британской недвижимости с точки зрения налоговой эффективности. Решение о структуре приобретения зарубежной недвижимости нужно вообще принимать задолго до того, как произойдет обмен договорами купли-продажи недвижимости.
В России ставка налога на большинство категорий дохода и прироста капитала составляет 13% и поэтому не многие инвесторы в недвижимость Великобритании, в частности из России, изначально задумываются о необходимости налогового планирования и думают, что структуру холдинговой компании, которая «купит», к примеру, элитную квартиру в Лондоне, можно будет изменить после покупки недвижимости легко.
Но вот только система налогообложения в Великобритании далеко не так либеральна, как в России и если вы примете неверное решение касательно структуры владения вашей недвижимостью в Великобритании, то можете получить крайне неприятные и весьма дорогостоящие налоговые последствия.
Небрежное отношение при покупке недвижимости в Великобритании может испортить даже самую выгодную сделку, сорвать финансовые планы, уменьшить размер наследства детей и просто расстроить Вас. Хорошие новости – при правильном структурировании владения собственностью в Великобритании и при соблюдении дисциплины сроков пребывания в Великобритании, можно избежать большинства налогов. Главное оставаться не резидентом Великобритании и постоянно там не проживать.
Если вы правильно выберете структуру владения недвижимостью в Великобритании, то при любых изменениях ваших намерений относительно данной недвижимости, потеряете только плату за гербовый сбор в 5% от сделки.
Мы рассмотрим налоговые последствия применения трех наиболее распространенных структур, которые на практике используются при приобретении недвижимости в Великобритании класса люкс. Но прежде, чем перейти к сравнению нужно сказать буквально два слова о резидентности и постоянном месте жительства в Великобритании, на также о налогообложении британской недвижимости в целом.
Прямое налогообложение в Великобритании зависит от статуса налогоплательщика ( резидент или нерезидент), места его обычного проживания ( ordinarily residence) и постоянного место жительства ( domicile). Статус резидентства подтверждается фактическим физическим присутствием человека в Великобритании ( на основании двух тестов, учитывающих количество дней, проведенных в Великобритании), а также характером и уровнем связей данного лица с Великобританией. По общему правилу обычное проживание определяется как место, где данное лицо проживает, а постоянное место жительство – место, которое человек сам считает своим домом в самом широком смысле этого слова. Если вы решите покупать недвижимость в Великобритании, то должны для себя решить будете ли вы или не будете резидентом Великобритании – это очень важно.
В Великобритании налоги на владение носят характер прямых налогов и делятся на три основные категории:
1) Налог на доход от сдачи недвижимости в аренду
2) Налог на прирост капитала
3) Налог удерживаемый при продажи недвижимости с выгодой
Есть еще и налог на наследство или передачу собственности, но он чаще всего взымается уже послу смерти. Если стоимость объекта недвижимости в Великобритании превышает один миллион фунтов стерлингов, то выплачивается еще и гербовый сбор в размере 5% от стоимости недвижимости. Гербовый сбор не выплачивается :
а) При дарении британской недвижимости, за исключением случаев, когда недвижимость передается в дар аффилированной компании
б) При передаче компании, получающей основной доход от собственности в Великобритании.
Итак, теперь вы готовы к перечислению трех основных структур владения британской недвижимостью.
Структура первая. Недвижимость в Великобритании находится в личной собственности лица с высокими доходами
Приобретение британской недвижимости в собственность может стать привлекательным выбором только для тех инвесторов, который не преследует своей целью защиту активов. Обычно это или не грамотные инвесторы, которые не читали даже раздел моего популярного блога о защите активов или очень грамотные инвесторы, активы которых уже изначально находятся в стабильной юрисдикции, а их резиденция находится в стране, которая не облагает налогом иностранные доходы. Таких юрисдикций много – Парагвай, Сингапур, Гонконг, Панама, Белиз , Невис ( где можно получить второе гражданство и паспорт в кратчайшие сроки – узнайте как здесь: Гражданство и второй паспорт Федерации Сент-Китс и Невис за 20 000 USD для одного человека и 25 000 USD для семьи.).
Отсутствие многослойной холдинговой структуры имеет определенные преимущества – такой вид собственности прост и понятен, а собственник сохраняет полный контроль над активом.
Итак, кому может быть выгодно владеть британской недвижимостью напрямую, от своего имени?
1) Резидентам Великобритании, которые используют объект недвижимости как основное место жительство и которых совершенно не заботит налог на наследство, так как они молоды, энергичны и здоровы
2) Резидентам Великобритании, которые выбрали своим местом жительства Великобританию временно ( например, на время обучения своих детей в Великобритании) и не собираются владеть данной недвижимостью слишком долго
3) Нерезидентам Великобритании, которые собираются в скором времени продавать недвижимость и поэтому не нуждаются в смягчении налога на наследство.
Каковы налоговые последствия для лиц с высоким доходом, которые решили лично и от своего имени владеть недвижимостью в Великобритании?
1) Налог на доход – необходимость уплаты данного налога возникает только тогда, когда недвижимость сдается, в том числе и на время пребывания собственника за границей. Любой арендный доход, полученный от источника в Великобритании, будет облагаться налогом в этой стране, за исключением некоторых допустимых издержек. Ставка налога равна 20% для тех, кто зарабатывает доход до 35 000 фунтов стерлингов в год ( базовые налогоплательщики) , 40% — для тех, кто зарабатывает от 35 000 до 150 000 фунтов стерлингов в год и 50% для всех остальных случаев.
2) Налог на прирост капитала – нерезиденты Великобритании не облагаются данным налогом. Даже в случае, если данная недвижимость являлась основным местом проживания резидента, то при условии соблюдения определенных норм продажа такой жилой недвижимости резидентом Великобритании не должны стать поводом к уплате налога на прирост капитала. Но если продаваемая недвижимость принадлежит резиденту и не является основным местом проживания ( а объектом инвестиций), то ставка налога на прирост капитала составит 18% для базовых налогоплательщиков и 28% для всех остальных. Первые 10 600 фунтов стерлингов в любом налоговом году освобождаются от уплаты налога на прирост капитала.
3) Налог на наследство – в случае, если имущество умершего HNWI включает активы, расположенные в Великобритании, наследник обязан уплатить налог на наследство по ставке в 40% на имущество стоящее от 325 000 фунтов стерлингов даже в тои случае, если он постоянно проживает за пределами Великобритании.
Данный недостаток прямого владения недвижимостью в Великобритании можно поправить и существенно уменьшить налоговое бремя или даже полностью избежать уплаты налога, если:
а) актив продан владельцем, постоянно проживающим за границей, а прибыль от продажи сохраняется или реинвестируется за пределами Великобритании
б) актив передается в дар, а даритель живет еще как минимум 7 лет после передачи актива в дар. Хотите чтобы дети пеклись о вашем здоровье денно и нощно – передавайте недвижимость в Великобритании именно таким способом.
Внимание! В отношении недвижимого имущества в Великобритании действует закон местонахождения недвижимости ( lex situs), который регулирует распределение собственности умершего. Таким образом, для собственника недвижимости важно иметь английское завещание, составленное в отношении английской недвижимости. Позаботьтесь об этом своевременно.
Структура вторая. Недвижимость в Великобритании находится в собственности оффшорной холдинговой компании
Уплаты налога на наследство, связанного с личным владением недвижимостью в Великобритании можно избежать, если использовать оффшорную компанию для приобретения недвижимости в Великобритании. Я не имею в виду классические дешевые оффшоры. Я имею в виду любую не английскую и не шотландскую компанию. Кстати, как и в случае с прямым владением, данная степень защиты предполагает защиту активов далеко не во всех случаях. Хотя например, используя Невис ООО, такого эффекта можно добиться «дешево и сердито». О Невис ООО почитать стоит: IBC или LLC в Невисе – 700 долларов США.
Некоторой конфиденциальности можно добиться, используя номинальных акционеров, но бенефициарное право собственности все равно останется за Вами.
Кому выгодно владеть имуществом в Великобритании через оффшорную компанию?
1) Зарубежным инвесторам, которые не являются резидентами Великобритании и не имеют в Великобритании постоянного места жительства.
2) Резидентам Великобритании не имеющим постоянное место жительства в этой стране, которые готовы продать недвижимость в Великобритании, как только перестанут быть резидентами этой страны.
Каковы налоговые последствия для лиц, которые собираются владеть недвижимостью в Великобритании от имени оффшорной компании?
1) Налог на доход — только на уровне холдинговой компании, если недвижимость сдается в аренду. Любой доход от аренды будет считаться доходом у британского источника и будет облагаться налогом на доход по базовой ставке в 20%.
2) Налог на прирост капитала – компания освобождается от уплаты налогов в Великобритании на какие-либо доходы от реализации британской недвижимости при условии, что она полностью контролируется и управляется из-за рубежа и не имеет постоянного представительства в Великобритании. Действуют правила, по которым доходы оффшорных компаний, принадлежащих пяти акционерам или менее ( так называемые закрытые компании), относятся к британским резидентам-акционерам в пропорции к их доле участия в компании. Данные положения действуют только в том случае, если в момент продажи в состав акционеров входят резиденты Великобритании. Так как освобождение от налогообложения по месту основного проживание не применимо к недвижимости, находящейся в собственности юридических лиц, резидент-акционер должен будет заплатить налог по ставке 18% для плательщиков базовой ставки налога и 28% для всех остальных. Этого можно избежать если акции холдинговой компании, а не недвижимость, будут проданы за границей в налоговом году, в котором британские резиденты-акционеры и акционеры, не проживающие постоянно в Великобритании, подадут прошение об освобождении от налогообложения доходов от продажи и не направят доходы от продажи или активы, купленные за счет доходов от продажи, в Великобританию.
3) Налог на наследство – инвестор, который владеет акциями оффшорной компании ( не британский актив), но не владеет недвижимостью в Великобритании (британский актив) не попадает под налог на наследство в отношении акций или недвижимости, при условии, что Великобритания не является его постоянным местом жительства в момент смерти.
Внимание! В случае, когда инвестор или любой член его семьи, являющийся резидентом Великобритании, может пользоваться недвижимостью в Великобритании без необходимости платить аренду, и является:
а) действующим директором или сотрудником компании, владеющей недвижимостью
б) теневым директором – то есть лицом в соответствии с инструкциями и приказами которого действуют директора компании,
таковое лицо будет обязано заплатить налог на доход в Великобритании за привилегию проживать в объекте недвижимости без арендной платы.
Уплаты налога можно избежать, если директор или теневой директор платят арендную плату за проживание по рыночной ставке. Однако в данном случае необходимость уплаты на доход от аренды ляжет на компанию.
Если для директора или теневого директора Великобритания не постоянное место жительства или место обычного проживания, а также если они не являются резидентами Великобритании или не принимают никаких решений и не управляют компанией с территории этой страны, то налог на бесплатное проживание не взымается. На практике налоговой очень трудно убедиться в том, что эти лица не принимают решений на территории Великобритании, и налоговые органы знают об этом. Поэтому данный вопрос необходимо тщательно проработать.
Принимая во внимание написанное выше, необходимо во избежание уплаты налога на бесплатное проживание убедится в следующем:
1) Инвестор ( и любое другое лицо, которое теоретически может занять объект недвижимости в будущем) не является действительным директором или сотрудником компании, которая владеет недвижимостью и не действует в качестве фактического директора компании
2) Реальные директора управляют компанией и осуществляют контроль над компанией, а также контролируют все основные аспекты операций с недвижимостью исключительно из-за границы, что может быть подтверждено соответствующими документами.
Плата за привилегию бесплатного проживания – укоренившийся и фундаментальный принцип в Великобритании. Если лицо с высокими личными доходами и его семья не готовы строго соблюдать перечисленные выше условия, то владение недвижимостью в Великобритании через оффшорную компанию, скорее всего не для них.
Структура третья. Недвижимостью в Великобритании владеет оффшорный траст и подконтрольная ему оффшорная компания
Инвестор, который не является резидентом Великобритании и не является лицом, постоянно в Великобритании проживающим, может приобрести недвижимость в Британии через оффшорную компанию, чьи акции затем помещаются в оффшорный траст для управления в интересах инвестора и членов его семьи. Компания будет принадлежать трастовым управляющим, и это может быть чрезвычайно благоприятной формой владения имуществом в Великобритании с точки зрения защиты активов. Естественно при соблюдении следующих условий:
1) Траст не фиктивный ( sham trust)
2) Передача имущества в траст не может быть оспорена как мошенническая операция, которая была предпринята с целью избежать законных требований кредиторов, разводящихся супругов, законных наследников.
На данной стадии инвестору следует задуматься о вопросах наследования и преемственности, учесть интересы следующего поколения и разработать систему семейного управления.
Кому выгодно владеть недвижимостью в Великобритании через структуру офшорного траста и подконтрольной этому трасту оффшорной компании?
1) Лицам с высокими доходами, для которых защита активов является приоритетом
2) Если ни один из бенефициаров не является резидентом Великобритании, таким образом, пользование британской недвижимостью не будет облагаться в Великобритании налогом
3) Все бенефициары или их часть являются резидентами Великобритании, но траст не получает дохода и не имеет прироста на капитал, таким образом, факт пользования британской недвижимости данными лицами не влечет налоговых последствий. В этом случае необходимо, чтобы недвижимость в Великобритании была единственным активом траста и не была продана трастом до налогового года, следующего за последним налоговым годом, в котором последний британский резидент – бенефициар, получивший прибыль на иные материальные выгоды от траста, экспатриировался.
Каковы налоговые последствия для владельцев недвижимости в Великобритании через структуру оффшорного траста и подконтрольной ему оффшорной компании?
1) Налог на доход – налог на доход или налог на арендный доход взимается только в случае, если объект недвижимости сдается. Однако арендный доход ( у британского источника) облагается налогом по мере его возникновения и будет уплачиваться:
а) учредителем траста, который является резидентом Великобритании или лицом чьим обычным местом проживания является Великобритания. Если же учредителя нет, то
б) на уровне компании и бенефициарами, являющимися британскими резидентами или лицами, обычно проживающими на территории Великобритании, но только при условии, что они получают распределяемую прибыль или другие выгоды от траста.
2) Налог на прирост капитала –не нужно уплачивать налог на акции переданные в траст, если:
а) учредитель траста не является резидентом Великобритании во время передачи акций
б) акции не выросли в стоимости
Как только структура будет утверждена, то у поверенных траста не будет необходимости платить налог на прирост капитала при продаже акций холдинговой компании. Холдинговой компании в свою очередь не нужно будет платить налог на доходы от продажи недвижимости в Великобритании. Вместе с тем, существует целый комплекс правил, принятых с целью обложения налогами таких доходов, если их получает учредитель траста – резидент Великобритании и/или бенефициары, которые являются резидентами Великобритании. Важно, что эти правила не применимы к :
а) к учредителям, продолжающим оставаться не резидентами или лицами без ПМЖ в Великобритании
б) к бенефициарам, не являющимся резидентами Великобритании вне зависимости от того, получают ли они распределяемый доход или другие материальные выгоды от траста в Великобритании или за ее пределами
в) к бенефициарам, являющимся резидентами Великобритании, если они не получают распределенных доходов или других выгод от траста или если они не проживая в Великобритании постоянно, подают прошение об освобождении от налоговых выплат. Но в случае бесплатного проживания в недвижимости в Великобритании считается, что это выгода, полученная на территории Великобритании. Также бенефициары, которые являются резидентами Великобритании не платят налог на прирост капитала, если не извлекается доход и/или не реализуется прирост капитала на любом уровне структуры. Это означает, что до тех пор, пока недвижимость в Великобритании является единственным активом структуры, бенефициары в Великобритании не будут выплачивать никаких налогов, даже если они живут в объекте недвижимости совсем бесплатно, не внося арендную плату. Тем не менее, если объект недвижимости будет в дальнейшем реализован с прибылью до тех пор, пока кто-либо из бенефициаров остается резидентом Великобритании, возникнет необходимость уплатить налоги.
3) Налог на наследство – передача акций компании в траст не влечет необходимости уплаты британского налога на наследство, если учредитель не проживает постоянно в Великобритании ( фактически или официально) в момент передачи акций. Более того, и акции компании, и британская недвижимость не облагаются налогом на наследство, даже если место постоянного проживания учредителя траста в будущем изменится. В тех случаях, когда траст является полностью дискреционным ( т.е. устанавливает для поверенного траста широкие полномочия действовать по своему усмотрению), ни один из его активов не будет являться частью собственности бенефициара, подлежащей налогообложению до тех пор, пока он является бенефициаром данного траста.
Внимание! Как и с предыдущей структурой, где недвижимостью в Великобритании владела оффшорная холдинговая компания, нужно помнить о плате за привилегию бесплатного проживания в объекте недвижимости и тщательно контролировать ситуацию. Очень хорошо, если компания принадлежит поверенным траста, но это не отнимает требования к дисциплине в данном вопросе.
Предостережения при покупке недвижимости в Великобритании.
Несмотря на то, что в большинстве случаев нерезиденты Великобритании могут ожидать получения доходов от продажи британской недвижимости без необходимости уплаты налогов, это не относится к ситуациям, когда земля в Великобритании приобретается и застраивается с единственной целью дальнейшей перепродажи объекта недвижимости и получения прибыли. В этом случае применяются меры по предотвращению уклонения от налогообложения в Великобритании, а доход, полученный от продажи, будет квалифицирован как доход от британского источника и, следовательно, облагаться налогом в Великобритании. Если нерезидент Великобритании хочет приобрести недвижимость в Соединенном Королевстве как часть инвестирования в недвижимость или в целях девелоперской деятельности, то для него самой подходящей структурой может быть британская компания или партнерство, базирующееся в Великобритании, особенно если предполагается создание совместного предприятия с местными партнерами. И зарегистрировать такие компании и открыть на них банковский счет не покидая дома или офиса, вы можете через меня и нашу компанию Offshore Pro Group:
Через некоторое время вы сможете найти на нашем блоге более чем конкретные предложения по инвестированию в недвижимость в Великобритании. Я также дам контакты говорящих на английском языке местных адвокатов, которые помогут Вам профессионально заключить сделку. Однако за первичными рекомендациями вы все равно можете обращаться ко мне по е-майлу: info@offshore-pro.info
Намерения инвестора и его налоговый статус в Великобритании становятся определяющими для той структуры владения недвижимостью в Великобритании, которая станет оптимальной в том или ином случае. На самом деле клиенты, и быть может и Вы читатель, не всегда точно знает как будет использована та или иная недвижимость в Великобритании в конечном итоге – для личного проживания, для получения дохода, для увеличения капитала или перепродажи. HNWI или частные лица с высокими доходами сами часто не знают, где они будут проживать с семьей в ближайшем будущем. Мир становится все меньше, а образ жизни HNWI, становится все более интернациональным. Поэтому, даже после покупки и оформления недвижимости, прежде чем что-либо поменять – думайте, читайте, советуйтесь!
