Оформление права собственности на недвижимость Армении

Купить недвижимость в Армении в 2020-м году – получить достаточно прибыльный актив с минимальными временными затратами. Квартиры и дома в армянской юрисдикции постоянно дорожают, в том числе как следствие повышенной заинтересованности иностранцев в армянском жилом фонде. При этом законодательство страны не ограничивает нерезидентов в подборе и оформлении коммерческой или жилой недвижимости в собственность, не требует большого пакета документов. Из обязательств – содержание имущества, уплата налогов в бюджет государства.

Если вы решили купить квартиру в Армении или офис, но вам необходима квалифицированная юридическая помощь в оформлении сделки купли-продажи, обращайтесь к нашим специалистам. Стоимость услуги «под ключ» – от 500 EUR с получением на руки свидетельства о праве собственности.

Тонкости рынка

Повышенный интерес к армянской недвижимости со стороны иностранных инвесторов спровоцирован экономическими и социальными факторами. Во-первых, большинство армян свободно владеют русским языком, что исключает языковый барьер. Во-вторых, с ростом спроса на недвижимые объекты в Армении наблюдается расширение строительных мощностей. И, наконец, третьей причиной повышенного интереса остается жилье элитного класса – комфортабельные квартиры в престижных районах столицы республики выигрывают перед вторичным рынком.

Решив купить недвижимость в Армении, иностранным инвесторам необходимо помнить следующее:

• наиболее дорогое жилье – в районе Кентрон, Ереван (в среднем, 1110 EUR или 590 000 армянских драмов за 1 кв. м. с годовым приростом стоимости около 16%);
• с 2014-го года рынок жилья не испытывал падений – постоянное повышение стоимости привело к отметке 1000-1200 EUR за 1 кв.м. с 700-800 EUR на 2014-й год;
• нерезидентам доступны любые действия в отношении иностранной недвижимости после оформления права собственности (перепродажа, аренда, завещание, личное использование и др.);
• иностранным инвесторам не нужно доказывать каким-либо образом свою причастность к Армении – получать вид на жительство, гражданство и пр.;
• и наоборот – приобретение недвижимости в Армении дает право на оформление ВНЖ.

Чтобы получить постоянный вид на жительство, нерезидентам необходимо зарегистрироваться в налоговых органах и платить налоги на прибыль с арендных платежей

Из числа ограничений, которыми армянская юрисдикция встречает иностранных инвесторов, – покупка сельскохозяйственных земель. Подобные сделки доступны только резидентам, поэтому изначально иностранцы должны получить гражданство Армении или особый статус проживания на 10 лет по Special Pasport с возможностью продления.

Также следует отметить, что Армения располагается на 13-м месте в рейтинге Всемирного банка по легкости регистрации права собственности, что значительно упрощает сделки купли-продажи жилого или коммерческого объекта. Рассматривая возможный дефицит жилья, отметим, что он, скорее, привычен для первичной недвижимости – на вторичном рынке недостатка в предложениях нет. Но вторичная недвижимость не столь популярна среди иностранцев.

Недвижимость в оффшоре
Бесплатная консультация

подбор оптимальной страны и
объекта с учетом бюджета,
целей покупки и т.д.

подбор оптимальной страны и объекта с учетом бюджета, целей покупки и т. д.

Свяжемся с вами в течение 10 минут

ПОЛУЧИТЬ
КОНСУЛЬТАЦИЮ ПОЛУЧИТЬ
КОНСУЛЬТАЦИЮ

Свяжемся с вами в течение 10 минут

Что нужно знать о праве собственности?

Нерезидентам, имеющим в планах покупку недвижимости в Армении, следует знать, что здесь доступно:

• единоличная собственность;
• совместная собственность;
• собственность компании.

Попробуем разобраться в деталях.

1. Единоличная собственность

Независимо от семейного положения нерезидента, иностранцы могут купить недвижимость в Армении на свое имя. В большинстве стран в брачном законодательстве указано, что активы, приобретенные во время брака, принадлежат обоим супругам независимо от того, кем они были приобретены. 

Положение в Армении, как правило, ничем не отличается. В случае супружеской пары гражданское законодательство говорит, что собственность находится в совместной собственности на равных основаниях (50%-50%), если в брачном договоре не оговорено иное. Таким образом, не имеет значения (также с точки зрения налогообложения), покупаете ли вы собственность под общим именем или на свое имя. 

Армянский закон не признает «гражданские браки». Если супруги живут вместе, но не состоят в официальном браке, закон Армении не предоставляет автоматические права постоянного проживания или права собственности партнеру покупателя. При отсутствии завещания последний также не будет иметь никаких прав наследования. 

Если купить недвижимость Армении решает иностранец, вступающий в брак после сделки, можно заключить брачный договор, в котором супруги оговаривают права в отношении имеющегося и приобретенного впоследствии имущества.

2. Совместная собственность

Совместное владение недвижимостью в Армении существует, когда имущество приобретается двумя или более лицами, каждый из них держит долю в собственности. В случае супружеской пары обычно право распределяется в равных долях, но, когда есть более двух покупателей, то доля рассчитывается пропорционально сумме, которую каждый человек внес в финансирование покупки. Например, 70%/20%/10%. 

В общем праве эквивалентом является «совместное владение». Все владельцы недвижимости в Армении имеют право участвовать в принятии решений, касающихся собственности. Закон требует, чтобы решения относительно собственности принимались единогласно. Один или несколько владельцев могут требовать, чтобы имущество было продано, если только их доли не могут быть физически отделены, или другие владельцы желают купить эти доли. Если соглашение не может быть достигнуто, необходимо обратиться в суд с просьбой о получении разрешения на продажу имущества.

Один из владельцев может также продать или подарить часть собственности, которой он /она владеет. В случае продажи своей части имущества они обязаны предоставить право преимущественной покупки существующим владельцам. Это правило не применяется, если распоряжение осуществляется путем дарения или наследования. 

3. Собственность компании

Иностранцам разрешается купить недвижимость в Армении с использованием местной или иностранной компании с ограниченной ответственностью.

Основными причинами владения армянской собственностью через компанию являются:

• простота покупки недвижимости несколькими лицами;
• обеспечение стабильности и преемственности во владении и управлении семейным имуществом;
• облегчение передачи и владения имуществом;
• способ избежать ограничений наследственных законов;
• создание налоговых льгот;
• защита семейной собственности от бизнес-кредиторов.

 У такого решения также могут быть налоговые недостатки, особенно в отношении удерживаемых налогов и налога на прирост капитала.

Какие способы оплаты может выбрать покупатель?

При покупке квартиры, дома или офиса в Армении иностранцам чаще всего предложат наличный расчет. Как правило, покупатель приносит деньги в нотариальную контору и передает их продавцу в момент заключения договора купли-продажи. Такая договоренность несет риски для покупателя – если возникают какие-либо проблемы с регистрацией собственности в кадастре Армении, может быть трудно или невозможно получить обратно платеж от продавца. 

Здесь существует еще два вида расчета за недвижимость:

• прямой банковский перевод;
• договор банковского депонирования.

С точки зрения рисков, принимаемых покупателем и продавцом, метод расчета банковским переводом аналогичен платежам наличными. К тому же, возможны неурядицы при обналичивании крупной суммы и вследствие ошибок банковских сотрудников. Способ будет экономически выгоден, если иностранный покупатель и продавец недвижимости в Армении откроют счета в одном учреждении – так не нужно платить комиссии и сборы.

В отношении сделок с наличными деньгами стоит отметить – стороны могут согласиться произвести оплату после того, как кадастр зарегистрирует право собственности покупателя на имущество. Такое расположение исключает риски для покупателя. В принципе, интересы продавца также защищены в этом сценарии, поскольку он будет удерживать залог за имущество до тех пор, пока ему не заплатят полностью, а в случае неуплаты может потребовать вернуть имущество. Однако учтите, что будет достаточно трудно убедить продавца принять такую ​​договоренность.

Соглашение об условном депонировании – оптимальный вариант для сторон. Это трехстороннее соглашение между продавцом, покупателем и агентом условного депонирования (банком). Временный счет открывается на имя иностранного покупателя, который затем вносит на него сумму, подлежащую выплате продавцу. После внесения денег на счет эскроу средства «замораживаются» и не могут быть доступны покупателю в течение определенного периода времени (например, 20 дней). Продавец получит доступ к средствам после того, как в банк будет представлено подтверждение зарегистрированного права собственности покупателя (например, свидетельство о праве собственности). Если документ не предоставляется в указанный срок, покупатель может забрать средства.

Еще одни вариант – сейф. Чтобы купить недвижимость в Армении, нерезидент вносит сумму наличными в сейф, который контролируется адвокатом, риэлтором или другим доверенным специалистом. Последний действует как агент условного депонирования и дает продавцу доступ к сейфовой ячейке после регистрации нового владельца. Если такая регистрация не состоится в течение указанного периода времени (например, 20 дней), адвокат (риэлтор) вернет средства покупателю. Поскольку сейф находится в банке, последний также может помочь в подсчете денег и обеспечении отсутствия поддельных банкнот.

Какие документы предоставляет продавец?

Устные предложения/соглашения о покупке или продаже недвижимости в Армении недействительны и не подлежат исполнению. Даже письменное соглашение не подлежит исполнению, если оно не удостоверено нотариусом или кадастровым служащим. Поэтому не рекомендуем нерезидентам делать какие-либо платежи (депозит и т. д.) на этапе договоренностей или визуального осмотра объекта (при личном визите в страну).

Юридически не лишним будет оформить официальное письменное предложение, чтобы показать серьезность намерений и уточнить условия продажи недвижимости в Армении, такие как:

• структура платежа;
• сумма залогового денежного депозита;
• обязательство продавца оплатить любую непогашенную задолженность (счета, налоги, расходы по сделке и др.).

Воспользовавшись услугами наших юристов, иностранные инвесторы смогут купить «чистую» недвижимость, а всеми организационными моментами займется наш представитель.

В сделках купли-продажи важно знать, что от продавца можно потребовать предоставить по объекту следующую информацию:

• свидетельство о праве собственности на продаваемую недвижимость;
• свидетельство об отсутствии обременения (залога, регистрации несовершеннолетних и др.);
• технический план объекта;
• заключение эксперта-оценщика;
• разрешение муниципального органа на продажу (для жилья вторичного рынка с регистрацией детей, инвалидов и др.).

Если иностранный инвестор запланировал купить недвижимость Армении на первичном рынке, потребуются документы от застройщика. Чтобы избежать сбора большого числа документов и разрешений, а также оформить в собственность юридически чистую квартиру или апартаменты, пишите нам на электронный адрес info@offshore-pro.info. Стоимость услуг юриста – от 500 EUR.

Мы также подберем объект недвижимости в соответствии с вашими критериями, включая жилой и коммерческий фонд. На территории Армении доступно к покупке большое число вариантов, в том числе в центре Еревана и промышленной зоне. В продаже также апарт-отели и бизнес-центры, объединяющие офисы и представительства с жилым фондом.

При необходимости иностранные владельцы недвижимости в Армении могут заказать дополнительный пакет услуг по управлению недвижимостью в отсутствие владельца – вознаграждение оговаривается индивидуально (от объема аренды или чистой прибыли). Управляющая компания выполняет всю работу по сдаче недвижимости в аренду, что исключает постоянные визиты владельца для оплаты коммунальных счетов, получения дохода и пр.