Рынок недвижимости аграрной страны Украины, расположенной в центральной части европейского континента, настолько богат предложениями, что для иностранного гражданина выбрать жилье или коммерческий объект в любом регионе не составляет труда. Нерезиденты, желающие сохранить собственный капитал через вложение в недвижимые объекты Украины с целью личного использования или дальнейшей перепродажи после удорожания, должны ознакомиться, как правильно составить договор купли-продажи недвижимости в Украине, и какие процедуры проводятся перед совершением сделки.
Обзор украинского рынка жилой недвижимости
Тенденция развития рынка украинской недвижимости предполагает поиск альтернативы, которая устроит по условиям обе стороны: инвесторов и застройщиков. Огромной популярностью в 2018 году пользовались квартиры-студии и апартаменты в крупных областных центрах и столице страны – Киеве. По прогнозам аналитиков, 2019 год получит восстановление ипотечных кредитов (ставки в украинских банках снизились на 3-5% (с 20-22% до 16-19%), что привлекло большой поток клиентов), улучшение планировки и общей инфраструктуры новых зданий, а также наличие большого количества акций от девелоперов, позволяющих получить комфортабельное жилье со скидкой.
Общие характеристики данного сегмента рынка в Украине на 2021 год таковы:
- наблюдается стабильное повышение стоимости жилья эконом класса (2018 год – средняя цена 665 EUR за кв. м., в мае 2019 года планка достигла 730 EUR за 1 кв. м. жилплощади);
- прирост государственного финансирования в возведении новостроек;
- резкий скачок цен на элитное жилье (в нынешнем году средний показатель составляет 2 100 EUR за 1 кв. м., в 2018-м году стоимость держалась на уровне 1 900 EUR за 1 кв. м.);
- увеличение количества предложений вторичного рынка;
- в преимуществе интересов резидентов и нерезидентов страны – одно-, двухкомнатные квартиры либо загородная недвижимость (особняки, коттеджи).
Прежде, чем оформить договор купли-продажи жилой недвижимости Украины, нерезидент должен изучить все возможные предложения, которые доступны в данном сегменте. Украинская территория не ограничена десятками объектов, здесь можно найти квартиры и загородные дома небольшой площади, а также без труда приобрести роскошные видовые апартаменты или пентхаус.
Участие правительства Украины в развития рынка жилой недвижимости
Прошедший 2018 год характеризуется интересными законодательными изменениями, позволяющими существенно повысить уровень комфорта новых жилых объектов и качество новостроек в целом, а также создать новую процедуру оформления сделок купли-продажи жилья в Украине.
Так, с 2018 года действует законодательный акт, обязывающий повысить уровень комфорта и безопасности жителей новостроек европейского класса. Фактически, документ предполагает детальную инструкцию для компаний-застройщиков, служащую руководством по возведению зданий. Также с 22 июня 2018 года введен новый порядок ведения Государственного реестра прав на недвижимое имущество, куда в обязательном порядке вносятся все технические данные конкретного объекта.
Дополнительно власти Украины ввели другое информационное новшество – с сентября 2018 года каждый застройщик, инвестор, желающий вложить капитал в недвижимость страны, или частный продавец вправе просмотреть этап оформления документов на жилье. Проект «Прозора ДАБІ» представляет собой специальную онлайн платформу, разработанную Министерством регионального развития совместно с архитектурно-строительной инспекцией (государственный орган).
То есть, нерезиденты при оформлении договоров купли-продажи недвижимых объектов Украины имеют свободный доступ к информации о степени готовности документов, что позволяет спланировать приезд на территорию страны для заключения сделки.
Особенности рынка недвижимости Украины в 2021 году
По данным Госстата Украины, с начала 2021 года объекты недвижимости в новостройках, расположенных в областных центрах и Киеве, подорожали на 10,2% по сравнению с аналогичным периодом 2018 года. Однако подорожание коснулось не только жилых объектов, повышение цен наблюдается и на выполнение строительных, монтажных, отделочных работ.
Согласно выводам эксперта по недвижимости Украины Сергея Костецкого, стабилизация рынка в нынешнем году не произойдет. Резких скачков не ожидается, но может быть как повышение стоимости квадратных метров вторичного и первичного жилья, так и удешевление. Особое влияние на колебания стоимости оказывают курсы валют, так как большая часть строительных материалов – это импортированные из стран Европы и СНГ товары.
По данным Министерства регионального развития Украины, в нынешнем году больше привлекательности получили земельные участки под индивидуальное жилищное строительство вследствие упрощения процедуры получения права на частное возведение коттеджей, апартаментов, пентхаусов.
Выбор украинской недвижимости для вложения иностранного капитала
С приходом нового президента Владимира Зеленского, политика властей Украины в отношении недвижимых объектов будет меняться. Первым делом упростятся условия ипотечных кредитов, планируется внедрение социальных программ обеспечения жильем отдельных категорий граждан (по аналогии с Россией).
Дополнительно новый глава государства обещает жесткую борьбу с коррупцией, что позволит создать наиболее прозрачные отношения между покупателями-нерезидентами, а также резидентами и застройщиками, в результате чего существенно улучшится бизнес климат данного сегмента.
Иностранным гражданам, решающим вложить собственные средства в украинскую недвижимость, необходимо знать основные правовые аспекты:
- оформление договора купли-продажи жилья в Украине происходит с привлечением юриста во избежание ошибок и будущих неприятностей с застройщиками, а также «черными» продавцами вторичных объектов;
- у собственника недвижимости обязательно уточняется количество зарегистрированных (прописанных) жильцов, так как необходимо их письменное согласие для проведения сделки;
- при наличии несовершеннолетних детей, людей с ограниченными возможностями квартира или дом имеют обременение, которое без разрешения органов опеки в Украине снять нельзя;
- также необходима тщательная проверка объекта на наличие иных обременений в виде ареста, залога по ипотечной или другой ссуде, алиментам;
- в письменном виде необходимо получить у продавцов информацию о сроках освобождения жилья.
Однако все эти моменты необходимо учитывать на начальном этапе составления договора купли-продажи вторичной недвижимости в Украине. Если вопрос касается премиального или элитного жилья в новостройках, существует термин «предварительного договора», который заключается и подписывается между застройщиком и иностранным гражданином. Важно читывать, что в Украине присутствует повышенный риск невыполнения строительной компанией возложенных на себя обязательств. Однако проверенные девелоперы всегда сдают жилые объекты в срок, согласно договорам с покупателями. Для поиска проверенных организаций необходима квалифицированная юридическая помощь.
Обсудить детали с экспертом
Уточните список необходимых документов, узнайте обо всех нюансах процесса, сроках и стоимости у профессионалов портала.
Связаться с экспертомУдобнее через мессенджер?
Плюсы и минусы покупки разных объектов недвижимости в Украине
Иностранным гражданам, впервые решающим заняться покупкой жилья в аграрной европейской стране, придется столкнуться с существенным препятствием – большим перечнем документов, которые обязан предоставить продавец. С квартирами в многоэтажных домах оформление договоров купли-продажи жилой недвижимости в Украине немного проще, так как не нужно отдельно оформлять земельный участок.
Если в планах покупка вторичной недвижимости в частном секторе (коттеджи, виллы, особняки или пентхаусы), переоформлению на имя будущего владельца подлежит также земля, на которой расположено здание. Фактически иностранный инвестор получает в собственность не только желаемое жилье, но и приусадебный участок с отдельным договором купли-продажи. Еще один интересный момент, который, по прогнозам политологов, будет устранен в ближайшее время – в Украине большое количество земли не приватизировано, то есть, объективно, находится в собственности государства. В зависимости от выбранного жилого объекта, нерезиденту, возможно, потребуется дальнейшая приватизация участка с регистрацией прав собственности.
В отношении квартир есть свой нюанс – большинство объектов вторичного жилья в Украине сильно изношено, отсутствует капитальный ремонт зданий, коммуникации находятся в плачевном состоянии. Поэтому большая часть иностранных инвесторов вкладывает непосредственно в новостройки. Во-первых, проще оформляется договор купли-продажи квартиры в новостройке в Украине, во-вторых, повышается уровень комфорта и общие условия проживания, легко подобрать жилье с панорамными окнами или многоуровневые апартаменты с современной обстановкой и наличием техники.
Покупка квартиры в Украине – порядок заключения сделки в 2021 году
В 2021 году особые изменения коснулись больше земли, на которой располагаются коттеджи и прочие частные дома. Правила покупки квартир изменились мало. В частности, до момента подписания договора все зарегистрированные лица должны быть выписаны с жилплощади, включая несовершеннолетних детей.
По договоренности сторон, оплачивать оформление технического паспорта и прочие издержки в отношении объекта недвижимости, может только продавец либо делить издержки с покупателем. При покупке первичной недвижимости схема упрощается – в предварительном договоре детально указываются все пункты, включая экспертную оценку имущества и сроки сдачи объекта в эксплуатацию.
Составление договоров купли-продажи жилой недвижимости Украины вторичного рынка включает обязательное указание размеры аванса (предоплаты), свидетельствующего о серьезности намерений покупателя. Услуги нотариуса или квалифицированного юриста необходимы на всех этапах. В перечень услуг входит:
- проверка объекта недвижимости на отсутствие обременения («юридической чистоты»);
- выявление приватизации жилплощади или ее отсутствия;
- формирование предварительного и основного договора (по установленному образцу на государственном бланке);
- регистрация права собственности в Реестре имущественных прав;
- в некоторых случаях – хранения задатка или всей суммы, необходимой для приобретения жилья;
- личное присутствие при подписании сделки.
В Украине договор купли-продажи недвижимости заключается только при полном отсутствии задолженности по коммунальным платежам. Данную справку запрашивает нотариус, так как самостоятельное получение со стороны продавца затягивает сроки сбора документов минимум на месяц.
Интересными предложениями среди иностранных инвесторов считаются комфортабельные квартиры класса люкс или премиум, находящиеся в ипотеке у недобросовестных заемщиков. Такой тип недвижимости при злостном нарушении выплат по жилищному займу выставляются на аукцион по заниженной цене – банку интересно вернуть свои средства, особенно не заботясь о прибыли владельца. Вариант позволяет быстро купить роскошное жилье в новостройке Киева или крупного областного центра с мебелью и современным ремонтом. Если сделка проводится с застройщиком, в Украине новые квартиры чаще выполнены в черновой отделке, в редких случаях сдаются с ремонтом, но без мебели.
Если вам необходима грамотная юридическая консультация и помощь в составлении договоров купли-продажи жилой недвижимости в Украине, обращайтесь к нашим специалистам на электронную почту info@offshore-pro.info, чтобы в краткие сроки оформить жилье в собственность.
Стоимость услуг составляет 60 EUR в час.
Мы также полностью сопровождаем сделки с коммерческой и жилой недвижимостью до получения клиентом правоустанавливающих документов на руки. У нас вы можете узнать, как зарегистрировать бизнес в Украине, открыть счет в украинском банке, инвестировать капитал в наиболее развитые сферы промышленности аграрной европейской страны.
Какие ключевые моменты нужно знать о сделках купли-продажи недвижимости в Украине?
Если иностранец приобретает квартиру в многоэтажном доме, документы оформляются только на жилой объект. При покупке частного дома, виллы, коттеджа, строения, расположенного на отдельном земельном участке, в собственность оформляется и здание, и земля под ним. Большое количество жилых объектов в Украине располагается на неприватизированной земле, в этом случае потребуется регистрация прав собственности (титула) с прохождением всех бюрократических процедур. Проверкой отсутствия обременений на недвижимость и прочими юридическими нюансами занимается нотариус, он же оформляет сделки купли-продажи с доверенным лицом или лично (с присутствием покупателя).
Как правильно выбрать высокодоходный недвижимый объект в Украине?
Учитывая, что Украина изобилует предложениями разных классов жилья, важно выбирать высоколиквидный объект в курортных зонах или крупных населенных пунктах. Если речь идет о подборе недвижимости в столице, Киев характеризуется высокими ценами аренды на жилье в Дарницком, Голосеевском, Днепровском районе. Наиболее популярными остаются просторные квартиры класса люкс и премиум с панорамными окнами, отдельными санузлами и просторными гостевыми комнатами. При покупке коммерческой недвижимости стоит обратить внимание на санатории, базы отдыха, портовые терминалы и причалы, морские склады на побережье Азовского/Черного моря.
На какие этапы подразделяется сделка купли-продажи недвижимости в Украине?
При заключении сделки купли-продажи в Украине вам предстоит пройти следующие этапы:проверка на обременения недвижимости;
проверка на наличие /отсутствие приватизации объекта и земли (если частный дом);
составление предварительного договора (с внесением аванса или без него);
регистрация основного договора в 2 экземплярах после передачи средств и ключей от объекта;
регистрация титула нового собственника.
Если недвижимость не имеет необходимого пакета документов для продажи, их подготовкой и оформлением занимается продавец. При подписании основного договора, покупатель должен присутствовать либо оформить нотариальную доверенность на имя представителя в Украине.
