Коммерческая недвижимость в Португалии класса гостевых домов является сейчас одной из самых выгодных и перспективных. В равной степени это справедливо и в отношении комплексной оценки, учитывающей сроки окупаемости, величину первоначальных затрат и уровня риска. Последний критерий, строго говоря, не может быть нулевым, но максимально низким – вполне. Объясним эту мысль более подробно.
Сроки окупаемости
Приводить конкретные расчёты мы сейчас не станем, т. к. для точной оценки следует принять во внимание факторы, которые являются индивидуальными, т. к. уникальными для каждого инвестора. Но вот что интересно. Португалия пользуется стабильно высокой популярностью у условно «возрастных» туристов, которых шумные вечеринки в формате «от полуночи до утра» уже не привлекают. А это, заметим, весьма платёжеспособная категория гостей, ценящих комфорт и готовых тратиться на него.
Но достойных внимания объектов в крупных городах в зоне комфорта (1-1,5 км от центра, но об этом позже) совсем немного. Особенно, если ориентироваться на недорогое жильё, оборудованное всем необходимым и отличающееся оригинальным дизайном. В этом отношении современные guesthouse являются весьма привлекательными.
Первоначальные затраты
Недвижимость в Португалии с ценником 1 млн EUR (ровно столько стоит предлагаемый гестхаус) – это много или мало? Являются ли подобные объекты интересными для инвестиций? Если говорить о месте, где вы будете жить, вероятно, стоимость покажется высоковатой. Если же сместить акценты и выбирать именно коммерческую недвижимость, то привлекательность объекта сильно возрастёт.
Особо уточним, что вы получаете гостевой дом со всеми документами и разрешениями, в хорошем районе, клиентской базой и отличным техническим состоянием. Зачастую объекты с таким набором характеристик стоят существенно дороже, либо же один из критериев серьёзно «проседает».
Уровень риска
Как мы уже говорили, сделать его нулевым крайне сложно. Но вполне реально снизить до приемлемых величин, когда ситуацию ещё можно контролировать. Основная причина, которая даёт нам право так говорить, касается стабильно высокого спроса на guesthouse категории middle-end / Hi-end – т. е. премиум-жилье, но в бюджетном сегменте.
Т. е. такой гостевой дом, как мы уже говорили, понравится туристам, которые не привыкли к «прелестям» хостелов, но не готовы тратить значительные средства на проживание в полноценных отелях и гостиницах. А таких в Португалию приезжает довольно много. Следовательно, вы сможете быстро окупить вложения и выйти на чистую прибыль.
Бесплатная консультация
подбор оптимальной страны и
объекта с учетом бюджета,
целей покупки и т.д.
подбор оптимальной страны и объекта с учетом бюджета, целей покупки и т. д.
Недвижимость в Португалии: общее описание объекта
Гостевые дома бывают разные. Если вывести за скобки обсуждения откровенно бюджетные предложения, когда хозяева озабочены только получением прибыли, то достойных внимания вариантов будет совсем немного. А если вы, к тому же, стремитесь минимизировать первоначальные затраты, их окажется ещё меньше.
Guesthouse, который мы имеем честь представлять, относится к редкой, но весьма востребованной категории «домашних» гостевых домов, где во главу угла поставлен комфорт. Подобные объекты довольно медленно окупаются «с нуля» — т. е. пока не будет наработана своя клиентская база. Но гестхаус, о котором мы говорим, совсем иной, поэтому вам практически обеспечены постояльцы, причём с первого для владения.
Отличительные особенности guesthouse:
- 1,3 км от центра Порто. Сказать, что такое расстояние является оптимальным – не сказать ничего. Оно практически идеальное, что в обычной жизни встречается очень нечасто. Объясним эту мысль. Если жильё расположено ближе, гости будут вынуждены мириться с классическими туристическими «прелестями»: шумом, неуютными соседями, риском попасть в криминогенную ситуацию, запахами фастфуда и др. С другой стороны, если жильё расположено далеко от основных точек интереса, туристы будут фактически «привязаны» к транспорту, и многие места Порто, заслуживающие внимания, останутся для них недоступными. Поэтому диапазон 1-1,5 км следует признать наиболее оптимальным.
- 8 комнат. Классический формат «домашнего» гестхауса, когда в доме одновременно проживает не более 8 групп туристов. У них не возникает ощущения общежития, но всегда есть близкие по духу люди, с которыми можно пообщаться вечерами, обсудить достопримечательности и обменятся мнениями о мероприятиях.
- Развитая инфраструктура. Комфортная жизнь в чужом городе, увы, не всегда зависит от стоимости проживания. Зачастую случается так, что даже дорогие гостиницы расположены таким образом, что до ближайшего банкомата, магазина или торгового центра нужно добираться минут 20-30 на такси, что не всегда удобно. «Наш» гестхаус – совсем иное дело. Здание находится в тихом и уютном месте, здесь много зелени и давно исчезнувшего из крупных городов ощущения той самой, «старой» Европы. К тому же, совсем рядом, в зоне шаговой доступности, есть кафе, рестораны и супермаркеты. В районе хорошая транспортная развязка и отличная экологическая ситуация.
Отличительные особенности внутренней компоновки:
- Все необходимые общие службы. Здесь оборудована комфортная столовая, а не абстрактное место, где можно поесть, зал, где гости собираются для простого человеческого общения (например, в дождливые дни), а также уютный внутренний дворик. На нём хотелось бы остановится чуть подробнее. Такие места – это нечто большее, чем зона отдыха. Это осколок того самого мира «старой» Европы, чудом оставшийся в современном нам мире. Летом здесь можно устроить вечеринку или званый вечер, а зимой – подышать воздухом и немного размяться, не выхода в «большой мир».
- Собственный оборудованный санузел. Может показаться, что об этом не стоит и говорить. Но нам встречались предложения, где удобства были на этаже, причём цена подобных объектов выходила едва ли не большей. Мы не приемлем такой формат бизнеса, поэтому предлагаем клиентам не просто самые доступные, а наиболее оптимальные решения, которые позволяют инвестировать без значительного риска и с достаточным уровнем гарантий.
- Несколько вариантов оформления номеров. Схема, предполагающая типовой дизайн всех помещений, более выгодна в плане первоначальных затрат, но даже в краткосрочной перспективе он будет убыточным. Гости, вынужденные селится в типовых номерах, вряд ли обратятся к вам ещё раз. И рано или поздно бизнес вместо прибыли станет приносить убытки.
Недвижимость в Португалии: общий зал, описание номеров
Считается, что дизайн для условно бюджетного жиль не столь важен, но это не так. Если вы рассчитываете на длительное присутствие на рынке, значение имеют любые «мелочи». А если он гостю безразличен, то набор бытовых удобств в номере он точно оценит!
На что обратить внимание:
- Общий зал / столовая. Точечные люстры над каждой зоной, удобные кресла, полки с книгами и небольшими, но уютными безделушками, строгие, но стильные дизайнерские решения. Сами столы рассчитаны на двух человек и обеспечивают достаточный уровень свободы, не нарушающий личное пространство.
- Комнаты. 2 широких кровати (или 1 большая общая), картина на стене, минимальная набор мебели (кресло, несколько стульев, круглый стол, прикроватная тумбочка), ковровое покрытие возле спального места. Помещения относительно небольшие, но светлые, в них много «пространства», и нет ощущения, что гостей будут со всех сторон сжимать стены и потолок.
Одним словом, достойное решение для гостей с условно скромным бюджетом, которые не привыкли ограничивать себя в комфорте. Вероятно, здесь нет пространства и свободы «больших» гостиниц, но с учётом позиционирования реальных конкурентов у предлагаемого гестхауса практически нет. Альтернативные варианты либо существенно дороже в проживании (при сопоставимых возможностях), либо более всего напоминают общежития, хостелы или дормитории.
Недвижимость в Португалии: Golden Visa
Этот вопрос для многих наших клиентов является критически важным, т. к. подобные объекты зачастую приобретаются с прицелом на получение ВНЖ через инвестиции по программе Golden Residence Permit. К сожалению, будущее GRP после решения, принятого 5 февраля, стало неопределённым. Если отбросить юридические тонкости и обороты, то произошло то, что довольно давно обсуждалось в стране. В этот день правительство было наделено полномочиями по изменению порядка выдачи золотых виз:
- Уменьшение числа получаемого инвесторами ВНЖ.
- Прекращение действия программы в Порто и Лиссабоне.
- Увеличение финансового порога вхождения.
Все эти меры, если они будут реализованы, приведут к смещению интереса инвесторов с крупных городов в регионы, что автоматически снизит доходность вложений и увеличит время выхода на прибыльный уровень. Но паниковать раньше времени всё же рано:
- Во-первых, право вносить корректировки ещё не означает, что им воспользуются сразу же после получения соответствующих полномочий. И совсем не очевидно, что правящая партия удержит власть достаточно долго, чтобы изменить законы (которые, заметим для ясности, являются важным источником пополнения бюджета).
- Во-вторых, в игру может вступить могущественное риэлтерское лобби, для которого закрытие Порто и Лиссабона равнозначно потери существенной части прибыли.
- В-третьих, даже если это случится, правительство установит некоторый переходный период, во время которого уже имеющиеся заявки оформят по старым правилам. Вряд ли он окажется чрезмерно длительным, но несколько месяцев у всех заинтересованных лиц точно будет.
- В-четвёртых, существующее положение вещей с очень высокой долей вероятности сохранится до конца 2020 года, поэтому время на принятие решения у вас ещё есть, пусть и не так много, как хотелось бы.
- И, наконец, следует учитывать, что одной только программой GRP возможность получения ВНЖ в Португалии не ограничивается. При желании и знании иммиграционных законов можно найти неплохие и вполне реальные альтернативы, пусть и не столь выгодные, как GRP. Например, такую – программу «Инвестиция за миллион». Её суть в общих чертах сводится к тому, что приобретение объекта недвижимости за сумму, равную или превышающую 1 млн EUR, даёт вам право претендовать на получение ВНЖ. Причём город, где будет осуществлена покупка, никакого значения не имеет.
Но здесь следует чётко понимать, что особого времени на раздумья у вас, увы, нет. Если политическая ситуация не изменится, рано или поздно новые правила игры станут нормой. И тогда что-либо придумать, находясь в легальном поле, будет сложно. Поэтому мы настоятельно рекомендуем вам не затягивать с принятием решения, и сразу же обратиться за помощью к экспертам портала Internationalwealth.info.
Недвижимость в Португалии: особые привилегии для наших клиентов
Предлагать хорошие условия сотрудничества – важнейший фактор, основа взаимовыгодного бизнеса. Так поступают многие компании. Но мы считаем, что одного этого критерия всё же будет недостаточно. Поэтому мы имеем честь предложить вам нечто большее: приятные бонусы, которые сделают инвестирование ещё более выгодным.
Особые условия для наших клиентов:
- Переда объекта в управление. Эта услуга будет доступна сразу же после оформления сделки. Вы сможете получать 50000 EUR в год, не прикладывая к этому вообще никаких усилий. Отметим, что проценты по банковским депозитам ниже, да и вопросов по поводу происхождения капитала будет не в пример больше.
- Бонус всем покупателям (при сумме сделки от 150000 EUR). Отличное предложение для тех, кто хочет после оформления документов немного отдохнуть. Charmy Villa Estoril – это незабываемый отдых класса люкс (2 ночи с завтраком) в уютном и оборудованном доме в тихом пригороде Лиссабона. Все подробности спрашивайте у наших экспертов.
Недвижимость в Португалии может быть разной. Но если вас интересуют варианты с высокой доходностью, минимальным риском и гарантией получения ВНЖ, предлагаемый guesthouse на 8 комнат следует рассмотреть в первую очередь. Напишите нам письмо-запрос на e-mail info@offshore-pro.info, и мы ответим на все ваши вопросы!
