Купить недвижимость в Германии — современный торговый центр

Одним из лучших малорисковых бизнесов является владение и управление доходной недвижимостью. Бизнесмены из стран СНГ могут инвестировать свои средства в покупку коммерческой недвижимости в Германии. Например, торговые центры имеют рентабельность от 5 до 12% от аренды ежегодно. Стать собственником в условиях закрытия границ можно и дистанционно. В этом вам поможет наша компания. В статье мы опишем выгодный инвестиционный проект — современный торговый центр в Западной Германии.

Если вы хотите незамедлительно начать процесс осмотра и проверки объекта недвижимости в ФРГ, напишите нам письмо на электронную почту info@offshore-pro.info. Наши менеджеры свяжутся с вами и проконсультируют.

Клиентам доступны и другие наши услуги: оформление долгосрочной визы категории D, немецкого вида на жительство, Голубой Карты, регистрация компании в Германии, покупка готового бизнеса, открытие счёта в немецком банке. О них вы сможете узнать в конце статьи.

Описание коммерческой недвижимости в Германии — современного торгового центра

Наиболее привлекательными среди торговых площадей для иностранных инвесторов являются торговые центры средних размеров со сданными помещениями в аренду по долгосрочным договорам. Как раз такой объект мы хотим предложить вам.

Вы можете приобрести в собственность современный торговый центр, расположенный в западной части ФРГ. Он был сдан в эксплуатацию в 2009 году.

Торговый центр размещен на земельном участке площадью 6 000 квадратных метров, который входит в объект покупки. Внутри здания полезная площадь торговых помещений для сдачи в аренду составляет 5 525 квадратных метров. На участке рядом со зданием присутствует парковка на 120 машиномест.

Все торговые площади центра на текущий момент сданы в аренду. Общее количество арендаторов — 14. С каждым из них заключены договора аренды до 2021 года, имеющие опцию на продление 2 х 5 лет.

Стоимость торгового центра составляет 9 000 000 EUR.

Текущий собственник собирает арендных платежей 813 050 евро в год.

Таким образом, рентабельность бизнеса, построенного на сдаче в аренду торговых площадей ТЦ составляет 9%. Этот показатель выше среднего значения на немецком рынке коммерческой недвижимости.

Чем интересна коммерческая недвижимость в Германии для иностранцев?

Немецкий рынок привлекает международных инвесторов в недвижимость своей стабильностью и непрекращающимся ростом цен и арендных ставок. Строительство новых торговых и офисных помещений в ФРГ не успевает за спросом. Покупатели и арендаторы испытывают постоянно дефицит в таком виде недвижимости. Благодаря этому происходит ежегодный рост цены квадратного метра на уровне 4-5%. Арендные ставки коммерческой недвижимости растут еще большими темпами. Они составляют порядка 5% в год. 

Главными факторами привлекательности коммерческой недвижимости в Германии являются:

• Стабильная немецкая экономика, которая выстояла в экономический кризис начала 2020.
• Помощь от немецкого правительства малому и среднему бизнесу во время карантина из-за COVID-19. В итоге они смогли платить арендные платежи без просрочки.
• Цены на недвижимость практически не изменились. Не было их сильного падения, на рынке фиксировалось лишь небольшая волатильность.
• Арендные ставки продолжают и далее расти.
• Возможность провести сделку купли-продажи недвижимости в ФРГ полностью дистанционно для покупателя.
• Небольшое падение курса евро делает покупку недвижимости более привлекательной для инвесторов из другой валютной зоны.

Многие боялись, что коронавирус приведет к падению рынка немецкой недвижимости до уровня 2008 года, когда случился последний мировой финансовый кризис. Однако этого не произошло.

Европейский Центральный банк планирует держать и далее отрицательную учетную ставку. Деньги в стране будут довольно дешёвыми. Крупные кредиты будут выдавать под низкие проценты, стремящиеся к нулю. Избыток капитала на рынке приведёт к продолжающемуся росту цен не прекращаемому интересу со стороны иностранных инвесторов.

Налогообложение коммерческой недвижимости в Германии в 2020 году

Главное, что должен усвоить иностранный инвестор — минимизировать налоги по приобретаемой немецкой недвижимости поможет оформление её на собственную немецкую компанию. Существуют различные схемы, которые позволяют минимизировать доходы от сдачи в аренду в течение первых 10-15 лет владения. Соответственно, можно будет платить и меньше налогов.

В ФРГ установлены налоги на все действия с недвижимостью — покупка, владение и продажа.

Налог на покупку недвижимости в Германии

Если происходит смена права собственности недвижимости необходимо оплатить единоразовый налог. Его платит покупатель. В зависимости от региона ставка налога варьируется от 3,5 до 6,5%. С этой точки зрения наиболее привлекательными являются Бавария и Саксония, где установлена ставка налога 3,5%. Самая большая ставка 6,5% действует в Бранденбурге, Сааре, Северном Рейне-Вестфалии. Берлин и Франкфурт от них далеко не ушли, в них — 6%. 

От налога освобождаются в следующих случаях:

• Объект недвижимости имеет стоимость до 2500 евро. Налогообложение начинается с порога в 2501 евро.
• Объект недвижимости был подарен, новый собственник будет лично жить в нём, соответственно, получит долгосрочное разрешение на пребывание в стране, сдавать в аренду его не будет.
• Покупатель или продавец являются друг другу родителями или детьми, супругами, бывшими супругами.
• Объект недвижимости был приобретён в ходе имущественного спора, связанного с разводом.

Сделка Share Deal позволяет вообще избежать необходимости уплаты налога на недвижимость при покупке. Если у продавца коммерческая недвижимость оформлена на фирму, и он её продаёт, тогда покупатель приобретает юридическое лицо, в собственности которого и находится недвижимое имущество. При такой сделке право собственности на недвижимость не сменяется. Владельцам по-прежнему остаётся юридическое лицо. Меняется только владелец фирмы. Такие действия не влекут возникновения налогооблагаемой базы.

Стоит отметить, что в Германии большинство крупных офисных и торговых центров продают вместе с юридическими лицами, на которые они оформлены.

Выгодные предложения по покупке торговой центра в Германии

27 100 000 EUR

Купить коммерческую недвижимость в Германии — новый торговый центр

3 650 000 EUR

Купить коммерческую недвижимость в Германии — торговый центр

2 019 000 EUR

Купить недвижимость в Германии — новый торговый центр

Налог на владение недвижимостью в Германии

Налог на владение недвижимостью и земельными участками установлен во многих странах, в том числе в наших. Этим не отличается и ФРГ. Ставка налога вычисляется с учетом типа объекта, месторасположения, площади земельного участка и года постройки. Налог на владение начисляется в среднем по ставке 0,35% от стоимости.

Много это или нет, можно понять по нашему примеру. За двухкомнатную квартиру в небольшом немецком городе необходимо будет ежегодно платить налог на владение около 200 евро. Стоит отметить, что в некоторых европейских странах он выше.

Налог на продажу недвижимости в Германии

Если собственник продаёт недвижимое имущество по цене большей, чем та, которая была на момент его покупки, тогда происходит прирост его капитала, и возникает необходимость оплатить налог на продажу. Фактически он является налогом на прирост капитала. Налогооблагаемая база вычисляется следующим образом. От стоимости продажи необходимо вычесть стоимость покупки и вычесть отчисления на амортизацию, которые в среднем составляет 3% в год. Если сумма оказалась положительной, то с неё взимается налог на прирост капитала по следующим ставкам:

• Физические лица — от 15% до 48% в зависимости от ежегодного дохода. Шкала ставки прогрессивная — чем больше доход физического лица, тем выше ставка налога.
• Юридические лица — 15% плюс надбавка за солидарность, которая составляет 5,5% от суммы налога. В итоге конечная ставка — 15,825%.

Какие налоги надо платить за сдачу в аренду недвижимости в Германии?

Арендные платежи, которые поступают владельцу недвижимости за сдачу в аренду, являются его пассивным доходом. Соответственно, они должны облагаться подоходным налогом или налогом на прибыль.

Физическим лицам в ФРГ крайне невыгодно иметь в собственности крупную коммерческую недвижимость, которая приносит большой доход. Если частное лицо получает более 250 000 евро в год дохода, он платит подоходный налог по ставке 45%. Юридическое лицо платит налог на прибыль по ставке 15% плюс надбавка на солидарность 5,%% (всего 15,825%) независимо от объема дохода. При этом юридические лица имеют возможность занизить чистый доход и, следовательно, налогооблагаемую базу.

От валового дохода от сдачи в аренду объекта недвижимости можно отнять:

• Плата за коммунальные услуги.
• Оплата услуг управляющей компании.
• Проценты по ипотеке.
• Налог на владение имуществом.
• Амортизационные отчисления (3% в год от стоимости).

Германия подписала со многими странами договор об избежании двойного налогообложения. Если россиянин заплатит подоходный налог в ФРГ, ему не придется платить в России налог по немецким доходам.

Как получить ВНЖ в Германии при покупке немецкой недвижимости?

Мы уже описали вам, почему крупную коммерческую недвижимость лучше оформлять на немецкое юридическое лицо. Одновременно с этим владение немецкой фирмой поможет вам оформить ВНЖ в Германии.

Есть три варианта развития событий:

Мы готовы проконтролировать осуществление любого из этих вариантов для наших клиентов. Все эти процедуры могут быть осуществлены дистанционно. Клиент оформляет доверенность и заверяет её у нотариуса с проставлением апостиля по месту своего жительства. Доверительным лицом будет представитель нашей компании.

Процедура регистрации фирмы или покупки готовой компании с историей ничем не отличаются по этапам до регистрации в Торговом реестре. Если приобретается немецкая фирма с открытым корпоративным счётом и выданными налоговыми номерами, то это более привлекательное предложение для наших соотечественников.

Весьма проблематично открыть корпоративный счет в немецком банке, если фирма не имеет директора с немецкой пропиской или учредителя с видом на жительство. Также сложно получить налоговые номера для фирм, учреждаемых гражданами стран СНГ. Немецкие фискалы тщательно проверяют наших сограждан на предмет отмывания денег. Выдача налоговых номеров может задержаться на полгода и более. 

Если вы стали владельцем немецкой компании и зарегистрировали на её имя купленную коммерческую недвижимость, тогда получить немецкий вид на жительство становится значительно проще.

Требования для оформления ВНЖ в Германии на основании ведения бизнеса:

• Потребность в этом виде бизнеса и экономическая целесообразность его введения в конкретном немецком городе.
• Высокий доход от ведения бизнеса, которого хватает на полноценное содержание всех членов семьи бизнесмена на немецкой территории.

Если вы приобретаете действующий торговый центр, то его полезность для конкретного города уже подтверждена. Чистый доход от сдачи в аренду торговых помещений должен быть таким, чтобы на семью из 3 человек было более 7000 евро в месяц.

По процедуре бизнес иммиграции в Германию иностранец может перевести всю свою семью. При этом не предъявляются требования знания немецкого языка. Семья иностранца может вообще не владеть им. Временный вид на жительство получит, как сам бизнесмен, так и члены его семьи. Его выдадут на 1-2 года с правом продления. ВНЖ продлят, если доход от бизнеса не изменится в худшую сторону. Спустя 3 года пребывания в стране на легальных основаниях иностранный бизнесмен получает право оформить ПМЖ в Германии — постоянный вид на жительство.

Для получения ПМЖ уже надо сдавать экзамен по немецкому языку на уровень B1 и выше, а также пройти интеграционные курсы — всего 600 учебных часов. Ещё через 5 лет постоянного проживания в ФРГ для иностранца откроются перспективы получения немецкого гражданства.

Кроме современного торгового центра в западной части страны, мы готовы предложить вам к покупке следующие объекты коммерческой недвижимости в Германии:

• Офисное здание во Франкфурте — 7 000 000 евро.
• Торговый центр в северной части Германии — 3 650 000 евро.
• Торговый центр в центральной части Германии — 2 019 000 евро.