Германия меньше других европейских стран пострадала от экономического кризиса и коронавирусной пандемии. Поэтому уже сейчас российским бизнесменам и состоятельным лицам необходимо задуматься о покупке доходной недвижимости в Германии. Наша компания предлагает рассмотреть следующее предложение покупки многоквартирного жилого дома в западной части ФРГ с правом на ВНЖ. Все 9 квартир этого жилого здания круглогодично сданы в аренду
Если вы хотите решить свои вопросы по покупке немецкой доходной недвижимости незамедлительно, обратитесь к нам, написав письмо на электронную почту info@offshore-pro.info. Наши специалисты предоставят вам полную консультацию.
Мы также поможем зарегистрировать компанию в Германию, чтобы на неё оформить недвижимость и получить ВНЖ. Также с нашей помощью вы можете за короткий срок получить национальную визу категории D, купить готовый бизнес, оформить Голубую Карту для предпринимателей с семьями. Все подробности о наших услугах указаны в конце статьи.
Почему стоит открыть бизнес в Германии на аренде недвижимости
Инвестиции в немецкую недвижимость выглядят весьма привлекательными на общем фоне европейского рынка. Немецкие банки предлагают открывать сберегательные вклады только под очень низкие проценты, стремящиеся к нулю. При этом новый финансовый кризис разгоняет инфляцию. Поэтому состоятельные люди ищут тихие гавани для своего капитала, которые позволят его сохранить и даже приумножить.
Европейские банковские учреждения активно дают кредиты бизнесменам-резидентам на покупку немецкой недвижимости. Проценты по ипотеке также год от года падают. Бизнес по сдаче объектов недвижимости в аренду имеет рентабельность в районе 5-10% и является лучшей альтернативой депозитам для владельцев состояний в миллионы евро.
О привлекательности немецкой недвижимости говорят объемы рынка порядка 70 млрд. евро за 2019 год. Однако темпы роста рынка на данный момент являются нулевыми. Во всём виновата слишком высокая стоимость. Раньше ежегодный рост цен на недвижимость привлекал много инвесторов. Они зарабатывали не только на сдаче в аренду, но и на перепродаже её спустя несколько лет. В 2019 году их отпугивали цены, достигшие немыслимых высот. Особенно дорогими являются объекты в Берлине, Мюнхене и Гамбурге. Кризис 2020 года может немного опустить цены и вновь увеличить объем рынка. По крайней мере, паритета спроса и предложения нам не видеть ещё много лет. Спрос по-прежнему будет превышать объёмы предложений. Поэтому найти хорошую недвижимость сейчас довольно сложно.
В Германии хорошо распространена практика покупки, продажи и владения доходными домами. По-немецки, они звучат как Mehrfamilienhaus или сокращенно — MFH.
Доходный дом представляет собой многоквартирное жилое здание. Однако чаще всего в нём 2-3 этажа, поэтому квартир там может быть не более 20. Такое здание приобретается не для проживания, а для сдачи в аренду в качестве долгосрочного жилья для арендаторов. Доходные дома не подразумевают гостиничного обслуживания, как в апарт-отелях. Управлять деятельностью доходного дома можно даже в одиночку. Самостоятельный менеджмент займёт всего несколько часов в день.
Можно заказать услуги в так называемой управляющей компании. Они отлично подойдут для собственников доходных домов, которые проживают за пределами ФРГ. В таком случае даже введённый карантин во всём мире из-за разных пандемий не станет препятствием получению дохода от сдачи в аренду квартир в Германии для наших соотечественников.
Инвестиции в доходные дома в Германии имеет следующие преимущества для российских бизнесменов:
- Покупка недвижимости в стране с сильнейшей экономикой в Европе.
- Постоянный рост цен на немецкую недвижимость.
- Арендные ставки растут из года в год.
- Широкий выбор — почти треть всего фонда жилья страны составляют доходные дома.
- Отношения между арендодателем и арендатором чётко прописаны в немецком законодательстве. Все стороны защищены законом.
- Сложившаяся культура аренды жилья у немцев. Они могут арендовать одну и ту же квартиру на протяжении более 10 лет.
- Практически все доходные дома имеет высокую заполняемость — от 80% снятых в аренду квартир.
Обсудить детали с экспертом
Уточните список необходимых документов, узнайте обо всех нюансах процесса, сроках и стоимости у профессионалов портала.
Связаться с экспертомУдобнее через мессенджер?
Купить доходную недвижимость в Германии — характеристики нашего инвестиционного проекта
Мы предлагаем приобрести доходный дом в большом городе, находящемся в западной части Германии. Он представляет собой многоквартирное жилое здание общей жилой площадью 706 квадратных метров. Стоимость объекта недвижимости составляет 690 000 EUR.
Подробности о городе и месторасположение мы предоставляем потенциальным клиентам после обращения к нам по e-mail, указанном в конце статьи.
Также мы приводим следующие основные характеристики предлагаемого доходного дома:
- Год постройки — 1958.
- Жилая площадь здания — 706 квадратных метров.
- Нежилая площадь здания, включающая два помещения для размещения магазина или офисов — 110 и 60 квадратных метров.
- Общее количество квартир — 9 (1-, 2- и 3-комнатные).
- Сдано в аренду — 100% — все 9 квартир в аренде.
- Общая сумма арендных платежей за год — 51 780 евро.
- Рентабельность при цене объекта в 690 000 EUR — 7,5%.
Для минимизации налоговых отчислений и возможности получить ВНЖ в Германии необходимо оформить приобретаемый доходный дом на имя своей немецкой компании. Мы помогаем клиентам зарегистрировать компанию в Германии удаленно с помощью доверенного лица. Также клиент может это сделать лично, присутствуя на подписание учредительных документов у нотариуса. Для ознакомления с подробностями напишите нам письмо на электронную почту, указанную в конце статьи.
Купить готовый бизнес в Германии — налогообложение
Все прекрасно понимают, что сумма арендных платежей не будет чистой прибылью владельца доходного дома. Ему придётся отчислять на амортизацию и налоги от такой хозяйственной деятельности. Утаивать в наличии собственность, которая сдается в аренду, мы не рекомендуем. В ФРГ фискальные органы тщательно следят за всеми арендодателями и крупными собственниками объектов недвижимости. Можно “попасть” на крупные штрафы.
Выделяют следующие группы налогов:
- Федеральные налоги с фиксированной ставкой независимо от региона уплаты.
- Региональные налоги — ставку налога устанавливает местная власть.
Иностранные бизнесмены, которые откроют свою компанию в Германии, должны будут платить следующие налоги:
- Корпоративный налог или налог на прибыль — 15%.
- Налог на солидарность — 5,5% от суммы рассчитанного налога на прибыль.
- Региональный налог — ставка от 3,5% до 18% в зависимости от немецкого региона.
- Налог на прирост капитала — 25%. На него также начисляется налог на солидарность — 5,5%.
- Налог на добавленную стоимость — 19%.
- Единоразовый налог на покупку недвижимости (переход права собственности) — от 3,5% до 6,5% в зависимости от стоимости приобретаемой недвижимости.
- Ежегодный налог на недвижимость — 0,35% от стоимости объекта.
Налог на солидарность идёт на экономическое восстановление и развитие земель, которые относились к бывшей ГДР.
С большинством налогов наши предприниматели знакомы по опыту ведения бизнеса в России и других странах СНГ. Стоит ожидать, что налоговая нагрузка в ФРГ будет больше, чем в наших странах.
Если объект недвижимости стоимостью от 1 миллиона евро оформить не на физическое лицо, а на юридическое лицо, тогда можно сэкономить около 25% налога на доход по сравнению с тем, сколько бы заплатило подоходного налога частное лицо.
Между Россией и Германией действует Соглашение об избежании двойного налогообложения. На практике это означает, что россияне, которые сдают в аренду собственную недвижимость на немецкой территории, не должны платить налог на доход у себя на родине, если его уже уплатили в ФРГ.
При продаже объекта недвижимости юридическое лицо должно уплатить налог на прирост капитала, если в текущем периоде эти средства не были потрачены на покупку другой недвижимости.
Процесс покупки доходной недвижимости в Германии
По срокам процедура покупки недвижимости в Германии может занять несколько месяцев. Мы предлагаем к покупке множество объектов недвижимости на немецкой территории. Наши клиенты могут выбрать лучшее для себя предложения. Для них весь процесс будет состоять из следующих этапов:
- Первичная консультация с нашими менеджерами. Потенциальный клиент может написать нам письмо на электронный почтовый адрес, указанный в конце этой статьи либо позвонить по контактным телефонам на сайте. В ответ ему проведут подробную консультацию о процессе покупки немецкой недвижимости, всех нюансах процедуры.
- Выбор объекта недвижимости для приобретения в собственность. Статья описывает многоквартирный жилой дом. Однако мы можем предложить множество других объектов коммерческой недвижимости: гостиницы, АЗС, биогазовые установки.
- Заключение договора на оказание наших услуг. После этого клиенту предоставляется возможность визуального осмотра выбранного объекта недвижимости. Он может это сделать лично, посетив немецкий город. Либо мы осуществляем видеозвонок и демонстрируем клиенту через камеру смартфона все помещения объекта.
- Проверка юридической чистоты недвижимости. Мы проверяем, присутствует ли она в реестрах залогового имущества.
- Подготовка документов к заключению договора купли-продажи.
- Совершение сделки. Подписание договора купли-продажи у нотариуса. Всю сделку можно провести дистанционно для покупателя. В таком случае он делает доверенность на нашего представителя, который станет доверенным лицом.
- Оплата за приобретаемый объект недвижимости осуществляется только безналичным способом. Покупатель может воспользоваться кредитными денежными средствами, если не ему не хватает собственных, и какой-либо банк предоставит кредит. Для осуществления перевода денег необходимо иметь счет в немецком или европейском банке. Мы помогаем своим клиентам открыть личный счет в банках Германии.
- Регистрация права собственности на объект недвижимости в государственном реестре. Обычно такая процедура осуществляется на следующий день после покупки.
Как получить ВНЖ в Германии после покупки немецкой недвижимости?
Для покупателей недвижимости в Германии существует два варианта оформления вида на жительство. Просто так за покупку недвижимости немецкие власти не предоставляют ВНЖ в Германии. Согласно федеральному закону о пребывании иностранцев на территории страны, доступно два способа обретения временного вида на жительство:
- Зарегистрировать бизнес в Германии, который будет отвечать интересам и экономической целесообразности для конкретного региона, а затем на него оформить приобретаемую недвижимость. Владелец такого бизнеса может следом подавать документы на ВНЖ при соблюдении определенных условий.
- ВНЖ в ФРГ на основании финансовой независимости предоставляется состоятельным лицам, которые владеют семейным капиталом в размере от 1 миллиона евро. То есть, если приобретаемая элитная недвижимость имеет стоимость от 1 миллиона евро, покупатель вслед за этим может подавать документы на получение ВНЖ.
Как получить немецкий вид на жительство состоятельным клиентам, мы рассказываем в следующей статье.
Также мы предлагаем рассмотреть другие наши предложения по покупке объектов недвижимости:
- Земельный участок созданием рядом с Франкфуртом — 290 000 евро.
- Здание клиники в немецком городе — 1 496 800 евро.
Чем привлекательна покупка доходной недвижимости в Германии для россиян?
Практически любой вид бизнеса в ФРГ имеет низкую рентабельность из-за сильной конкуренции. С доходностью на уровне не более 10% сдача в аренду доходной недвижимости (многоквартирных жилых домов) привлекательна еще тем, что цена одного квадратного метра в Германии растет из года в год. Также регулярно поднимаются арендной ставки. Кризис 2020 года не повлияет сильно на немецкий рынок недвижимости. Поэтому приобретение в собственность коммерческой недвижимости в Германии можно считать выгодными инвестициями.
Какие налоги надо заплатить при приобретении немецкой недвижимости в 2021 году?
Переход права собственности, который возникает при покупке доходной недвижимости в Германии, потребует заплатить единоразовый налог в размере от 3 до 6% в зависимости от стоимости приобретаемого имущества. От сдачи жилья в аренду собственник юридическое лицо будет платить налог на прибыль в размере 15%, а также налог на солидарность — 5,5% от суммы налога на прибыль. Регулярный налог на владение недвижимостью составляет 0,35% от стоимости объекта. Этот налог платится ежегодно. При продаже недвижимости компания уплачивают налог на прирост капитала.
Какие особенности процедуры покупки недвижимости в Германии иностранцами?
Предварительно необходимо проверить выбранный объект на предмет залога и точного определения текущего собственника. Договор купли-продажи недвижимости в Германии подписывается у нотариуса. Оплата за покупку объекта недвижимости осуществляется только в безналичном расчёте. Для этого обязательно нужно иметь личный или корпоративный счет в немецком банке. Мы сопровождаем процедуры покупки немецкой недвижимости и открытия счета в банке Германии. Подробнее об этом можно узнать в статье.
