Рынок недвижимости ФРГ устоял перед экономическим кризисом, вызванным пандемией коронавируса. Падения цен не стоит ожидать в перспективе двух-трех последующих лет. Поэтому принимать решение о покупке недвижимости в Германии иностранцам необходимо уже сейчас, чтобы заполучить выгодные варианты. Мы предлагаем рассмотреть следующее предложение — покупка офисного здания с подземным гаражом во Франкфурте-на-Майне. Со своей стороны гарантируем полноценное юридическое сопровождение сделки для клиентов. Ниже мы расскажем об основных характеристиках объекта и особенностях владения подобной недвижимостью нерезидентами в ФРГ.
Если ваше решение задач по покупке недвижимости в Германии не терпит промедления, запишитесь к нам на консультацию в письме на электронную почту info@offshore-pro.info. Вам сразу же ответят.
Нашим соотечественникам будут интересны другие услуги. Ведь мы помогаем за короткий срок получить долгосрочную визу категории D, оформить Голубую Карту или ВНЖ в Германии, купить готовый бизнес или зарегистрировать немецкую компанию. Как это сделать с нашей помощью, вы можете узнать в конце статьи.
Является ли рискованной покупка недвижимости в Германии иностранцами в 2020 году?
Коронавирусная пандемия и последовавший за ней карантин с закрытием границ могли многих иностранцев остановить от принятия решения о покупке недвижимости в Германии в 2020 году. Однако немецкий рынок недвижимости выстоял, и эксперты в большинстве своём дают положительные прогнозы.
Немецкое правительство вовремя отреагировало, аккумулировало огромные бюджетные средства в размере свыше 1,2 триллиона евро и направило их на борьбу с коронавирусом и поддержку своей системы здравоохранения и частного бизнеса. Представители мелкого и среднего бизнеса получали ежемесячные государственные субсидии, которые можно было направить на на оплату труда своих работников и арендные платежи. Благодаря этому на рынке не произошло массовой просрочки платежей за аренду коммерческой недвижимости. А с 6 мая были открыты магазины с торговой площадью менее 800 квадратных метров.
Стабильный рост цен на коммерческую недвижимость в ближайшие годы обеспечат дефицит строительных материалов и рабочей силы на строительном рынке. Одновременно с этим в Германии чувствуется избыток капитала на рынке недвижимости. Огромное количество инвесторов со всего мира хотят владеть немецкой коммерческой недвижимостью. Предложение не успевает удовлетворить весь этот спрос.
На сегодняшний день риск при покупке недвижимости в Германии может быть только в виде юридических последствий, если инвестор занимается сделкой самостоятельно.
Иностранцы имеют такие же права, как и немецкие граждане, владея недвижимостью в ФРГ. Сделка купли-продажи обязательно совершается у немецкого нотариуса. Банковские учреждения обязательно проверяют происхождение денежных средств, за которые покупают объект.
Покупка включает в себя множество процедур, которые без знания немецкого языка и особенностей европейского права невозможно будет выполнить без нанесения финансового ущерба самому себе. Поэтому так важно использовать услуги профессиональных посредников — юристов, адвокатов, риэлторов. В нашем лице вы получите надежных и опытных специалистов, которые могут провести всю сделку технически грамотно и дистанционно для клиента.
Купить недвижимость в Германии иностранцу — описание инвестиционного предложения
Мы предлагаем приобрести в собственность многоэтажное офисное здание, которое располагается в удобном месте во Франкфурте-на-Майне. Офисный центр оснащен подземным гаражом, имеет парковочные места снаружи перед фасадом.
Здание было построено в 1994 году, но в 2014-2015 годах все помещения были отремонтированы. Также была обновлена система пожарной защиты. На сегодняшний день бизнес-центр отвечает всем современным требованиям пожарной безопасности и систем коммуникации.
Общая площадь офисных помещений в здании составляет свыше 5000 квадратных метров.
На текущий момент арендовано порядка 3700 квадратных метров — это более 70% от общей полезной площади. С арендаторами подписаны долгосрочные договора аренды. Здание размещено на приватизированном земельном участке размером 2500 квадратных метров.
За последний год сумма арендных платежей составила 418 000 евро.
Стоимость предлагаемого офисного здания составляет 7 000 000 EUR.
Доходность от сдачи в аренду офисных помещений составляет 6%.
Приобретённое офисное здание может обеспечить среднюю по стране рентабельность от такого пассивного бизнеса, как сдача в аренду коммерческой недвижимости. А выгодное расположение во Франкфурте обеспечит высокую ликвидность для таких активов. Вы всегда сможете найти покупателей, если захотите его продать.
Права и обязанности иностранца при покупке коммерческой недвижимости в Германии
Приобретение недвижимого имущества на немецкой территории может стать выгодным с точки зрения свободы передвижения по европейскому континенту. Одним из прав иностранца при покупке недвижимости в ФРГ является получение визовых льгот. Конечно, он не получит основания для получения немецкого вида на жительство, но оформлять мультивизу станет намного проще. Так для него станет доступной Шенгенская мультивиза, позволяющая пребывать на территории страны до 180 дней в течение одного года.
Из обязанностей иностранца можно отметить уплату налогов на недвижимость и коммунальных услуг. Для удобства и минимизации банковских комиссий мы советуем открыть личный счет в немецком банке. Если вы приобретете офисное здание вместе с компанией, на которую оно записано, то автоматически будете владеть корпоративным счетом в банке Германии.
Не советуем просрочивать оплату налогов или коммунальных услуг. Здесь за этим тщательно следят и своевременно назначают пеню и значительные штрафы. А так как имущество принадлежит иностранцу, из-за долгов ему могут отказать в оформлении визы или лишить ВНЖ в Германии, если таким он обладает. Все долги указываются в поземельной книги. Если они накапливаются на протяжении нескольких лет, муниципалитет может подать в суд. Имущество будет арестовано и принудительно продано на аукционе.
Процедура покупки недвижимости в Германии иностранцем
В ФРГ физические лица чаще всего покупают жилую недвижимость, в которой будут проживать лично. Для покупки доходной или коммерческой недвижимости они используют юридические лица. В Германии сдача в аренду считается бизнесом, а налоговая инспекция легко вычисляет, какие объекты сдаются в аренду, и кому они принадлежат. Поэтому для таких целей все немцы открывают фирмы, чаще всего в юридической форме GmbH. Это связано еще и с тем, что налоговая нагрузка на юридическое лицо, которое владеет недвижимостью, будет ниже, чем на владельца — физического лица.
Поэтому при покупке немецкой коммерческой недвижимости, в первую очередь, надо выяснить, продаётся ли она вместе с фирмой, на которой записано или отдельно. В первом случае можно даже сэкономить на налогах при покупке недвижимого имущества. Ведь в таком случае сама недвижимость не меняет владельца, юридическое лицо остается тем же.
Далее мы опишем всю процедуру покупки поэтапно.
Этап 1 — проверка объекта недвижимости
Воспользовавшись нашими услугами клиент передает все заботы по проверке объекта на нас. Опытные юристы изучают содержание Поземельной книги, бывших и настоящих собственников, наличие залога, ипотеки. Если есть записи о задолженности по кредитам, то на момент совершения сделки купли-продажи их необходимо удалить из Поземельной книги. При этом риски у покупателя минимальные. Ваш банк обязательно проконтролирует, получено ли Löschungsbewilligung — разрешение банка кредитора на удаление заемных требований в Поземельной книге. Вся задолженность может быть принудительно погашена за счет продавца из стоимости объекта.
Этап 2 — Подготовка к сделке
Наши юристы занимаются составлением договора купли-продажи и консультациями с контрагентами — продавцом и его юристами. Если покупатель не может лично присутствовать у нотариуса во время заключения договора, тогда оформляется отдельный договор поручительства или доверенность, которую нужно заверить у нотариуса у себя по месту проживания. Доверителем или поручителем будет выступать наш представитель. С помощью доверенности он получает право действовать от лица покупателя и принимать все необходимые решения по заключению сделки купли-продажи недвижимости. Также во время подготовки стороны договариваются о назначении термина — дня проведения сделки и встречи у конкретного нотариуса.
Этап 3 — Проведение сделки купли-продажи
На самом деле, вовсе не обязательно, чтобы обе стороны сделки одновременно появились на встрече у немецкого нотариуса. Если одна из сторон не успевает по времени, то в этом нет ничего страшного. Нотариус может принять их поочередно. Даже возможно подписание одного договора у различных нотариусов в разных немецких городах. Для этого также можно использовать видеоконференцию. Главное требование — подписании договора в присутствии нотариуса.
Во время встречи нотариус обязательно читает весь договор купли-продажи от начала до конца на немецком языке для покупателя и для продавца. В любой момент одна из сторон может остановить нотариуса и попросить растолковать сказанное. Нотариус должен удостовериться, что обе стороны ясно поняли условия договора.
Этап 4 — Оплата по сделке
Как только совершено подписание сделки, происходит оплата за объект недвижимости. Если покупателем выступает иностранное лицо, маклер всегда возьмёт задаток в размере своей комиссии.
Расчёт может быть выполнен двумя способами:
- Прямой вариант расчета на счёт продавца.
- Перевод осуществляется на трастовый счет нотариуса Notaranderkonto.
Первый способ наиболее распространённый. Покупатель отправляет деньги на счёт продавца, когда получит письмо нотариуса с указанием, что все необходимые предпосылки выполнены:
- Регистрация права собственности на покупателя.
- Уведомление от банка, что все обременения можно удалить из Поземельной книги.
- Разрешение от управляющего домом.
Трастовый счет нотариуса используют обычно для быстрого перехода владения. Нотариус открывает такой счёт непосредственно для конкретной сделки. Для перевода денег обычно даётся несколько недель. Как только деньги поступили на трастовый счёт, нотариус выдаёт ключи покупателю, и тот может заселяться. Продавец получает расчет по сделке от нотариуса, когда будут выполнены предпосылки к оплате.
Этап 5 — Регистрация владельца
Чтобы вступить в законные права владения покупатель должен зарегистрироваться в качестве нового собственника в поземельном суде. Заявку направляет нотариус после того, как продавец получает деньги за продажу объекта. Новые данные о владельце вносятся в поземельную книгу, которая является электронным кадастром.
Если вас интересует информация о налогах на недвижимость, которые платит иностранный покупатель, ознакомьтесь со следующей статьей.
Мы также предлагаем изучить предложения следующих инвестиционных проектов:
- Биогазовая установка производительностью 350 нм3/ч — 7 700 000 евро.
- Новое офисное здание — 6 200 000 евро.
Если вы хотите получить полноценную консультацию о том, как купить коммерческую недвижимость в Германии удалённо, обратитесь к нам на электронную почту: info@offshore-pro.info.
Рискованно ли покупать коммерческую недвижимость в Германии в 2020 году?
Нет, не рискованно. По прогнозам экспертов, рынок коммерческой недвижимости в Германии не испытает сильного давления от экономического кризиса, связанного с пандемией коронавируса. Падение цен может быть краткосрочным и остановится уже осенью 2020 года. Как только откроются границы, спрос значительно увеличится со стороны иностранных инвесторов. Поэтому важно заняться выбором объекта для инвестиций уже сегодня. Иначе самые интересные проекты будут проданы. Для проведения сделки купли-продажи дистанционно вы можете обратиться в нашу компанию за юридическими услугами.
Из каких этапов состоит процедура покупки недвижимости в Германии иностранцем?
Если речь не идет о покупке коммерческой недвижимости вместе с фирмой, которой она принадлежит, по сделке Share Deal, тогда иностранцу стоит начать с открытия личного счёта в немецком банке. Если он приобретает доходную недвижимость, нужно открыть фирму в ФРГ для этих целей. Далее следует пройти следующие этапы процедуры покупки немецкой недвижимости:
Заключение договора на оказание услуг нашей компании.
Подбор объекта.
Проверка Due Diligence силами наших юристов.
Подготовка договора купли-продажи.
Совершение сделки.
Оплата за объект недвижимости.
Регистрация нового собственника.
Какой объект недвижимости в Германии предлагается к покупке?
Речь идет об офисном здании с подземным гаражом и парковкой на улице в одном из центральных районов Франкфурта-на-Майне. Общие размеры офисных площадей под аренду составляют более 5000 квадратных метров. На текущий момент арендовано из них более 70% по долгосрочным контрактам. Стоимость офисного здания составляет 7 000 000 евро. Арендные платежи за год составили 418 000 евро. Соответственно, рентабельность по данному объекту составляет 6%, что является средним показателем по по отрасли.
