Купить коммерческую недвижимость в Германии — новый торговый центр

Для иностранных инвесторов коммерческая недвижимость в Германии уже долгие годы является лакомым кусочком. В этой стране цена квадратного метра коммерческих площадей растёт от года в год, и на неё практически не повлиял экономический кризис начала 2020 года, связанный с коронавирусом. На этом рынке спрос превышает предложение и урвать выгодный проект довольно сложно. Мы предлагаем нашим клиентам один из них — новый специализированный торговый центр площадью более 16 000 квадратных метров в одном из крупных немецких городов. С нашей стороны гарантируем комплексное юридическое сопровождение сделки для наших соотечественников, которую также можно провести удалённо.

С нами вы также можете за короткий срок оформить национальную визу категории D, ВНЖ в Германии на основании трудоустройства, ведения бизнеса или экономической независимости, Голубую Карту для высококвалифицированного специалиста, зарегистрировать немецкую компанию, купить готовый бизнес в ФРГ. Если вас интересует одна из этих услуг, дочитайте статью до конца и вы узнаете, как её получить.

Немецкие власти уже ввели послабления карантинных мер, установленных из-за коронавирусной пандемии. Ежедневно снижается общее количество инфицированных жителей. Открыты магазины площадью менее 800 квадратных метров. Поэтому любой владелец крупного торгового центра в ФРГ не рискует столкнуться с массовой неплатежеспособностью арендаторов. А пока немецкая граница является закрытой для граждан третьих стран, в том числе стран СНГ, наши соотечественники могут приобрести немецкую недвижимость дистанционно с помощью доверенного лица.

Выгодна ли покупка коммерческой недвижимости в Германии для иностранца в 2020 году?

Если вы думаете, что Западная Европа потрясена экономическим кризисом вследствие коронавирусной пандемии также, как и наши страны, то вы ошибаетесь. Например, Германия потратила на борьбу с болезнью и экономическим кризисом более 1,2 триллиона евро. Это соответствует цифре в 15000 евро на одного жителя страны. В итоге, спустя 2 месяца с начала карантина, немецкое правительство начало значительно ослаблять ограничительные меры. В стране удалось стабилизировать ситуацию с безработицей, малый и средний бизнес устоял, а немецкий рынок недвижимости практически не претерпел никаких изменений. Все эти факторы сигнализируют иностранным инвесторам, что необходимо уже сегодня продолжать скупать наиболее интересные объекты недвижимого имущества в дистанционном режиме, пока их не прибрали к рукам немецкие инвесторы.

На текущий момент на рынке наблюдается небольшая волатильность цен с их понижением. Ждать большой просадки по стоимости не стоит. Эксперты уже прогнозируют, что она вернется на уровень января 2020 года до конца года, а в 2021 году продолжит свой рост. Такая ситуация вновь привлекает инвесторов со всего мира. Для них немецкая недвижимость является ликвидным имуществом, инвестиции в которое окупятся после перепродажи, не говоря уже о доходе со сдачи в аренду. 

Среди основных факторов, влияющих на привлекательность немецкой недвижимости для иностранных инвесторов, выделяют:

• Рентабельность бизнеса по сдаче в аренду коммерческой недвижимости составляет от 5 до 10% в год. При этом такой бизнес несёт минимальные риски.
• Ослабление курса евро, которое привлекает инвесторов из из других валютных зон.
• Обширное ослабление карантинных мер: было разрешено работать небольшим магазинам.
• Иностранный владелец имеет те же права, которые есть у владельца коммерческой недвижимости, являющегося резидентом Германии.
• Сдача в аренду коммерческих и офисных помещений — это бизнес, на основании которого иностранец может получить немецкий вид на жительство. 

Купить коммерческую недвижимость в Германии — описание торгового центра

В статье мы приводим краткое описание предлагаемого инвестиционного проекта. Всю необходимую информацию потенциальные покупатели могут получить от наших специалистов в личной переписке и при консультации.

Наше предложение — купить новый специализированный торговый центр. Его строительство было завершено в октябре 2017 года в одном из крупных немецких городов. Торговый центр размещен на земельном участке площадью 38 900 квадратных метров. При этом полезная площадь здания составляет 16 300 квадратных метров.

Стоимость торгового центра — 27 100 000 EUR.

На текущий момент все торговые площади объекта сданы в долгосрочную аренду. С арендаторами, среди которых есть крупные немецкие сети ритейлеров, подписаны договора сроком действия от 10 до 15 лет.

За 2019 год арендные платежи составили 1 720 000 евро.

Таким образом, рентабельность бизнеса от сдачи в аренду площадей торгового центра составляет более 6%, что является средним показателем по рынку.

Продавец готов продать торговый центр иностранному инвестору.

Лучшее предложение по покупке торгового центра в Австрии

9 000 000 EUR

Купить недвижимость в Германии — современный торговый центр

2 019 000 EUR

Купить недвижимость в Германии — новый торговый центр

3 650 000 EUR

Купить коммерческую недвижимость в Германии — торговый центр

Какие налоги будет платить иностранный покупатель коммерческой недвижимости в Германии?

Если при покупке у недвижимости меняется собственник, тогда покупатель обязан заплатить единоразовой налог на недвижимость. Его ставка составляет от 3,5 до 6,5% процентов от суммы, указанной в договоре купли-продажи. Также есть исключение, при котором не нужно платить налог в следующих случаях:

• Объект недвижимости стоит менее 2500 евро. Покупатель обязан платить налог на недвижимость со стоимости от 2501 евро включительно.
• Объект недвижимости сменил владельца вследствие дарения. При этом новый собственник обязуется проживать в нём на легальном основании, например, наличия ВНЖ в Германии, и не сдавать его в аренду, получая за это пассивный доход.
• Продавец и покупатель являются близкими родственниками (родители или дети), либо объект недвижимости был куплен в ходе имущественного спора после бракоразводного процесса. 

Большинство коммерческой недвижимости в Германии записано на юридические лица. Ведь её главное предназначение — сдача в аренду, а такой пассивный доход немецкое законодательство обязательно трактует видом бизнеса. Зачастую, для этого открывают отдельную компанию, которая занимается только этим видом бизнеса и является собственником недвижимости. Поэтому при продаже торговых центров обычно весь комплекс продают вместе с юридическим лицом, которому он принадлежит. В таком случае собственника меняет компания, а не объект недвижимости. Поэтому и не наступает требование покупателю оплатить единоразовый налог на недвижимость. Такая сделка называется Share Deal.

Удостоверьтесь, что заинтересовавший вас объект недвижимости продаётся вместе с юридическим лицом, на который он зарегистрирован. Иначе, вам придется понести дополнительные расходы в виде налога на недвижимость. Наиболее высокие ставки этого налога в Берлине и земле Гессен — 6,0%, а также в землях Бранденбург, Северный Рейн – Вестфалия, Саар, Шлезвиг-Гольштейн — 6,5%.

Также в Германии взимается ежегодный налог на владение недвижимостью. Его ставка является единой по всей стране и составляет 0,35% от оценочной стоимости. На размер конечной ставки налога влияет тип и расположение объекта недвижимости, площадь земельного участка, на котором он стоит. На самом деле размер налога не такой уже и большой. За двухкомнатную квартиру в небольшом городе нужно будет платить порядка 200 евро в год.

Когда происходит продажа недвижимости, то продавец платит налог на прирост капитала по стандартной ставке, установленной в определённом немецком регионе и в зависимости от годового дохода физического лица. Минимальная ставка для физических лиц составляет 14,77%. Если годовой доход выше 250 000 евро, тогда ставка может вырасти до 47,475%. Эти ставки соответствуют подоходному налогу физических лиц. Для юридических лиц ставка налога на прирост капитала составляет 15% плюс надбавка за солидарность 5,5% от суммы налога. В итоге конечная остановка составляет 15,825%.

При этом налог на прирост капитала подразумевает, что от суммы продажи объекта недвижимости необходимо отнять стоимость его покупки, а также все амортизационные платежи. То есть такой налог платят в случае, если недвижимость за годы владения подорожала.

Кроме того, от уплаты налога на прирост капитала освобождаются физические лица, которые владели объектом недвижимости более 10 лет, либо последние 3 года использовали его в качестве личного жилья.

Для сдачи в аренду площадей доходных домов, торговой и коммерческой недвижимости принято открывать юридическое лицо. Доход от аренды облагается стандартным налогом. Фирма, владеющая доходной недвижимостью, будет платить налог на прибыль по ставке 15%, а также от надбавку на солидарность 5,5% от суммы налога на прибыль.

При этом учитывается чистый доход, то есть от него необходимо будет отнять все расходы связанные с эксплуатацией и арендой недвижимости:

• Плату управляющей компании в случае с доходными домами.
• Платежи за коммунальные услуги.
• Проценты по ипотечному кредиту.
• Налог на владение недвижимостью.
• Амортизационные отчисления, обычно около 3% в год от стоимости объекта недвижимости.

Многие иностранцы используют схему для снижения налогооблагаемой базы, которая подразумевает займы учредителя, чтобы войти в капитал немецкой фирмы. От этого резко снижается и налог на дивиденды, а доход после сдачи помещений в аренду сводится к нулю на протяжении 10-15 лет.

Как можно купить коммерческую недвижимость в Германии иностранцу удалённо?

Удаленная покупка недвижимости в Германии иностранцем подразумевает осмотр объекта с помощью видеоконференции. Эта ситуация особенно актуальна в период карантина и закрытия немецкой границы для граждан третьих стран.

Некоторым клиентам достаточно предоставить просто снятое видео об объекте покупки. Однако мы понимаем, что большинство заинтересует видеоконференция, когда на объекте присутствует наш представитель и общается с клиентом по видеомессенджеру. 

Для этого нужно заключить с нами договор на оказание услуг, по которому мы будем вашими доверенными лицами. Также необходимо оформить доверенность у нотариуса по вашему месту проживания. Мы предоставляем образец этой доверенности на русском языке. Вам необходимо будет проставить апостиль на ней. Когда доверенность почтой доставляется к нам в Германию, её переводят на немецкий язык с помощью присяжного переводчика.

По статистике, почти 37% иностранных инвесторов готовы купить немецкую недвижимость лишь по просмотру её по видеоконференции, без личного присутствия.

Если продаваемый объект подходит, можно заключить в электронном виде договор о бронировании. Затем начинается юридическая проверка продавца и самого объекта недвижимости — Due diligence. Её занимаются наши юристы.

Если коммерческая недвижимость продаётся без юридического лица, на который оформлена, тогда покупателю всё же лучше зарегистрировать компанию в Германии, чтобы минимизировать налоги на её владение.

Наша компания помогает клиентам дистанционно открыть немецкую фирму на основе доверенности. Как это сделать, мы описываем в следующей статье. Клиент получает полностью зарегистрированную компанию с корпоративным счётом в немецком банке и налоговыми номерами от ведомства по финансам.

Затем наши консультанты вместе с немецким нотариусом подготавливают договор купли-продажи с согласованием всех справок от сторон сделки. Деньги за покупку можно легко перевести банковским переводом из России в ФРГ, в том числе, от лица своей немецкой фирмы. При этом немецкий банк обязательно проверит источник происхождения ваших денежных средств.

После подписания договора купли-продажи доверенным лицом, иностранный покупатель, который не присутствовал на сделке должен в течении двух недель подтвердить, что он согласен со со всеми условиями сделки в немецком консульстве. 

Иностранец который является собственником коммерческой недвижимости в Германии может нанять управляющую компанию, которая будет заниматься всеми необходимыми процессами для сдачи в аренду и нормальной эксплуатации здания. 

Кроме указанного в статье нового торгового центра, мы предлагаем купить следующую коммерческую недвижимость в ФРГ:

• Офисное здание во Франкфурте — 7 000 000 евро.
• Торговый центр в северной части Германии — 3 650 000 евро.
• Торговый центр в центральной части Германии — 2 019 000 евро.