В 2020 году, пока не закончился полный карантин из-за коронавирусной пандемии, сейчас самое время для приобретения доходной недвижимости в Германии иностранцами. С нашей помощью можно произвести покупку целиком дистанционно, написав доверенность на нашего представителя в ФРГ. Коронавирус не помешает немецким жителям арендовать себе жилье. Когда снимут карантинные меры, вы сможете оформить ВНЖ в Германии, если предварительно приобретете эту недвижимость на имя собственной немецкой компании.
Если решение ваших задач по покупке немецкой жилой и коммерческой недвижимости не терпит промедления, напишите нам письмо на электронную почту info@offshore-pro.info. Наши специалисты проконсультируют вас.
Наша компания готова помочь зарегистрировать фирму в Германии, купить объект недвижимости, предоставить сопровождение в процедуре оформления немецкого вида на жительство. Также с нашей помощью вы сможете быстро получить долгосрочную визу категории D для этих целей. Как это сделать, вы можете узнать в конце статьи.
Что такое доходный дом в Германии?
Доходный дом представляет собой многоквартирное жилое здание, которое приобретается целиком с целью дальнейшей сдачи в аренду всех его квартир. Фактически доходные дома являются бизнесом с пассивным доходом для состоятельных лиц.
Германия в этом плане является очень привлекательной страной. В ней жилая и коммерческая недвижимость растет в цене на протяжении многих десятилетий. Даже финансовые кризисы не приводят к резкому падению цен. Эксперты прогнозируют, что уровень стоимость одного квадратного метра в ФРГ не снизится и в 2020 году, во время нового экономического кризиса, причиной которому стала коронавирусная пандемия.
Почему Германия является привлекательной страной для инвестиций в доходную недвижимость?
Привлекательность Германии для инвесторов в коммерческую или жилую недвижимость очевидна из-за ряда факторов, о которых мы хотим рассказать:
- В этой стране долгие годы спрос на любой вид недвижимости превышает предложение. С этой точки зрения инвестор будет уверен, что он всегда сможет продать приобретенный ранее объект недвижимости.
- Треть от всего объема жилого фонда ФРГ cоставляют доходные дома. Это достаточно высокая доля, которая обеспечивает широкий выбор для инвесторов.
- Нормы немецкого законодательство четко разграничивают права и обязанности квартиросъемщиков и арендодателей.
- Немцы любят долгосрочную аренду. Если понравилась квартира, они могут её снимать более 10 лет. Для обычных немецких граждан даже ипотека слишком дорогая, поэтому они всю жизнь живут на съемных квартирах, поколение за поколением.
- Так как спрос на аренду квартир стабильно высокий, все доходные дома заполнены практически на 100%.
- Арендные ставки на съём квартир растут быстрее, чем темпы инфляции, и это радует инвесторов.
По немецким законам иностранные инвесторы имеют практически такие же права, как и немецкие граждане. Частная собственность на немецкой территории будет также защищена, как если бы они были резидентами страны. Если иностранец с личным капиталом от 150 000 евро откроет счет в немецком банке, он сможет рассчитывать на ипотеку с первоначальным взносом от 50%. Хотя мы рекомендуем приобретать немецкую доходную недвижимость не как физическое лицо, а на имя юридического лица. Для этого необходимо зарегистрировать компанию в Германии. Как это сделать, вы можете узнать из следующей статьи.
Когда иностранный инвестор регистрирует приобретаемую немецкую недвижимость на имя собственной компании в ФРГ, он тем самым увеличивает её основной капитал. Если на иностранного учредителя зарегистрирована фирма с капиталом от 150 000 евро, ему проще будет получить ВНЖ в Германии за короткий срок. Немецкий вид на жительство не подразумевает отказ от своего родного гражданство. Зато теперь ФРГ станет для него дополнительным экономическим или политическим убежищем. С ВНЖ нельзя отсутствовать в Германии более полугода в течение одного года. Это необходимо учитывать при планировании вашего места жительства.
Если доходную недвижимость в Германии покупает физическое лицо, тогда можно будет беспрепятственно претендовать на открытие визы на основании наличия собственного места пребывания в стране. При этом физическое лицо нерезидент имеет право сдавать квартиру или целый доходный дом в аренду. Он также имеет право заключать договора с государством, чтобы участвовать в программе социального жилья. Она подразумевает, что малоимущим гражданам или резидентам немецкое правительство компенсируют оплату за аренду.
Средняя рентабельность от сдачи в аренду доходных домов составляет 5-10%. Этот доход перекрывает процентные ставки по ипотеке, которые в последние годы снизились до 3,5%. Поэтому иностранцам даже выгодно оформлять ипотеку с целью инвестиций в доходную недвижимость.
Купить доходную недвижимость в Германии — инвестиционный проект в западной части страны
Наша компания предлагает следующие инвестиционный проект: жилая и коммерческая недвижимость — многоквартирный дом в большом городе в западной части Германии. Стоимость здания общей площадью 831 квадратный метр с 11 квартирами составляет 770 000 EUR.
Объект жилой недвижимости имеет прекрасное расположение в одном из центральных районов города. Рядом с ним находятся несколько супермаркетов и станция метро.
В многоквартирном доме размещено 11 квартир. Среди них есть, как однокомнатные, так и трехкомнатные квартиры. Также в здании находятся коммерческие помещения. Несмотря на то, что год постройки здания 1900, оно неоднократно ремонтировалось, и недавно было отреставрировано. Ремонт и полную модернизацию произвели в 2013 году. При этом была отремонтирована каждая квартира. В них заменили электрику, канализацию, сантехнику и водопровод. В каждую квартиру установили современные металлопластиковые окна, заменили наружные и внутренние двери.
Н текущий момент все 11 квартир сданы в долгосрочную аренду.
Сумма арендных платежей с 11 квартир за один год составляет 60 000 евро.
Напомним, что цена многоквартирного дома — 770 000 EUR.
Соответственно, рентабельность от сдачи в аренду доходного дома составляет 7,8%.
Если покупатель желает получить ВНЖ в Германии с покупкой данной доходной недвижимости, её необходимо оформлять на собственную немецкую компанию. Мы предоставляем комплексное сопровождение процедуры открытия бизнеса в Германии, помогаем открыть корпоративный счет в немецком банке. Все процедуры можно выполнить дистанционно, если клиент оформит доверенность на нашего представителя, который находятся в ФРГ.
Ознакомление с объектом инвестиций мы можем провести в форме видеоконференции, используя какой-либо мессенджер.
Если карантинные меры, связанные с пандемией коронавируса в 2020 году, снимут ранее срока, покупатель может лично присутствовать во время сделки купли-продажи. Все подробности о процедуре приобретение жилой и коммерческой недвижимости в Германии вы можете узнать, написав письмо на электронную почту, указанную в конце статьи.
Как облагается налогами доходная недвижимость в Германии в 2020 году?
Иностранцы, независимо от того, имеют ли они статус резидента Германии или нет, будут платить налоги за приобретённую немецкую доходную недвижимость.
Во время покупки необходимо оплатить единоразовый налог, связанный с переходом права собственности. Его ставка составляет от 3,5 до 6,5% от стоимости приобретаемого объекта недвижимости. Плательщиками данного налога являются физические и юридические лица.
Если говорить о дополнительных затратах покупателя немецкой недвижимости, то в процессе покупки его также ожидают следующие оплаты:
- Услуги нотариуса — от 0,7 до 3% от стоимости объекта сделки купли-продажи.
- Комиссия агентства по недвижимости — от 3 до 6% суммы в договоре купли-продажи плюс НДС (19% от суммы начисленной комиссии).
- Услуги делопроизводства — от 0,3 до 1% от суммы стоимости объекта.
Кроме того существует ежегодный налог на недвижимое имущество. Его платят все владельцы недвижимости в Германии по ставке 0,35% от стоимости имущества.
Чтобы претендовать на ВНЖ в Германии с покупкой недвижимости необходимо оформить её на собственную немецкую форму. Соответственно собственник компании будет платить налоги по своему юридическому лицу:
- Налог на прибыль или корпоративный налог — 15% с чистого дохода.
- Налог на солидарность, который перераспределяется на поддержание федеральных земель, ранее являющихся частью ГДР. Ставка налога — 5,5% с суммы корпоративного налога.
- Региональный налог, который уплачивается в местный бюджет — 3,5-18%. Необходимо тщательно подбирать место открытия бизнеса в Германии, чтобы региональный налог был как можно меньше.
- Налог на прирост капитала — оплачивается в случае увеличения основного капитала фирмы по ставке 25%. Также добавляется надбавка налога на солидарность +5,5% от суммы налога.
- НДС — 19%. Плательщиками налога на добавленную стоимость становятся фирмы, которые имеют годовой доход от 17500 евро.
Благодаря действующему Соглашению об избежании двойного налогообложения между Российской Федерацией и ФРГ, наши соотечественники по-своему немецкому имуществу будут платить налоги только в Германии.
Особенности покупки доходной недвижимости в Германии в 2020 году
Следует учитывать, что процесс покупки недвижимости в Германии не происходит за 1-2 дня. Он может растянуться на 2 месяца и более. Покупая недвижимое имущество с помощью наших услуг, вам гарантируется юридическая чистота сделки. Объекты с рынка вторичной недвижимости требует особенной проверки:
- Анализ сведений из Поземельной книги.
- Проверка наличия долгов по объекту недвижимости.
- Проверка отсутствия его в Федеральном реестре залогового имущества.
- Анализ текущего состояния здания и помещений.
- Оценка имущества на соответствие заявленной стоимости.
Сделка купли-продажи осуществляется в присутствии нотариуса. На эту встречу покупатель может направить своё доверенное лицо. В условиях пандемии коронавируса мы предлагаем клиентам оформить доверенность на нашего представителя, который находятся на территории ФРГ.
После подписания договора купли-продажи, заверения его нотариусом и перевода денег за имущество, нотариус направляет договор в Поземельной суд для регистрации нового собственника. Покупатель уплачивает единоразовый налог на недвижимость.
Для покупки доходной недвижимости можно привлечь ипотечный кредит по средней ставке 3,5% годовых с первоначальным взносом от 40%. Срок ипотеки — до 25 лет.
Больше информации о предлагаемом объекте недвижимости — многоквартирном доходном доме мы высылаем потенциальным клиентам. Обратитесь к нам за помощью, если вы хотите на основании покупки дома получить ВНЖ в Германии. Мы поможем вам зарегистрировать немецкую фирму и оформить приобретаемую недвижимость на её имя. Далее мы также будем сопровождать процедуру оформления вида на жительство.
Мы предлагаем к покупке другие предложения объектов недвижимости:
- Многоквартирные доходный дом — 690 000 евро.
- Земельный участок созданием рядом с Франкфуртом — 290 000 евро.
Если вы хотите купить доходную недвижимость в Германии, пишите нам на почту: info@offshore-pro.info. Наши специалисты проконсультируют вас.
Почему покупка доходной недвижимости в Германии является выгодной для россиян?
Одной из главных причин покупки доходной недвижимости в Германии является непрекращающийся рост цен на квартиры и дома, а также рост арендных ставок. Россиянин, ставший инвестором в недвижимость, всегда может выйти из этого бизнеса с пассивным доходом с наименьшими потерями, ведь его недвижимое имущество не потеряет в цене. При этом рентабельность такого бизнеса составляет в среднем 7,5%, что весьма хорошо для условий немецкой экономики.
Какая налоговая нагрузка ложится на владельца доходной недвижимости в Германии?
Переход права собственности при покупке доходной недвижимости означает возникновение обязанности уплатить единоразовый налог по ставке от 3,5 до 6,5% в зависимости от региона, где приобретается объект. Также владелец будет оплачивать ежегодный налог на недвижимость — 0,35% от стоимости недвижимого имущества. Если объектом владеет компания, тогда необходимо оплачивать стандартные корпоративные налоги:
Налог на прибыль — 15%.
Налог на солидарность — 5,5% от суммы корпоративного налога.
Региональный налог — от 3,% до 18%.
Налог на прирост капитала — 25%.
Какие нюансы у сделки по покупке доходной недвижимости в Германии в 2020 году?
Зачастую, наши соотечественники приобретают вторичную доходную недвижимость в Германии. Такие объекты необходимо тщательно проверять на предмет долгов, залога, истинных владельцев. Сделку обязательно проводит нотариус, который возьмёт за свои услуги до 3% от суммы в договоре. Регистрация недвижимости на нового владельца окончательно осуществляется только после оплаты единоразового налога при переходе права собственности. Мы предлагаем свои услуги сопровождения процедуры покупки немецкой доходной недвижимости, в том числе дистанционно для россиян.
