Среди наших соотечественников считается, что купить землю в Индонезии иностранцу практически невозможно. Подобное мнение в общем и целом соответствует действительности, но этот вовсе не означает, что идея нереализуема в принципе. Ведь юридическое ограничение в правах и полный запрет на подобные операции – совсем не одно и то же.
Поясним сказанное. Вопросы, относящиеся к операциям с недвижимостью, регулирует закон 5/1960. В частности, он устанавливает, что для подобных действий, требуется один из нескольких официальных сертификатов:
- Hak Milik (HM, Хак Милик) – право собственности.
- Hak Guna Usaha (HGU, Хак Гуна Усаха) – право на использование земли в сельскохозяйственных целях.
- Hak Guna Bangunan (HGB, Хак Гуна Бангунан) – право на строительство любых объектов (жилых и нежилых).
- Hak Pakai (HP, Хак Пакай) – право на использование земли.
- Hak Sewa (HS, Хак Сева) – право на аренду.
- Hak Pengelolaan (HPL, Хак Пэнджелолан) – право управления.
По состоянию на январь 2020 года лишь 3 сертификата из 6 могут быть приобретены иностранцами: Hak Guna Bangunan, Hak Guna Usaha и Hak Pakai. Но (важное замечание!) только как юридическим, но не физическим лицом. Другими словами, если вы хотите стать полноправным и законным владельцем недвижимости, без статуса ЮЛ (лучше – PT PMA) не обойтись. Ещё один вариант – обычная «местная» компания PT с номинальным сервисом. Который, напомним, в Индонезии никак не регулируется и, по сути, осуществляется на полном доверии.
При должной предварительной подготовке задачу вполне можно выполнить за разумный срок, уложившись в относительно скромный бюджет. Но если вы решите действовать самостоятельно, шансов на успех не будет вовсе. Поэтому мы рекомендуем вам, уважаемые коллеги, обратиться за помощью к экспертам портала Internationalwealth.info (e-mail info@offshore-pro.info, первая консультация – бесплатная). Мы обязательно подберём подходящий вариант и возьмём на себя большую часть хлопот по его реализации.
Обсудить детали с экспертом
Уточните список необходимых документов, узнайте обо всех нюансах процесса, сроках и стоимости у профессионалов портала.
Связаться с экспертомУдобнее через мессенджер?
Купить землю в Индонезии: подробное описание сертификатов
В этом разделе мы поговорим о трёх разрешениях, доступных, пусть и с определёнными оговорками, иностранцам: HGB, HGU и HP. Но для начала позволим себе повторить, что разговоры о физической невозможности для не-индонезийцев стать собственниками недвижимости, не соответствуют действительности.
Hak Guna Bangunan, право на строительство
Разрешение даёт собственнику право вести строительство любых зданий: жилых, производственных и коммерческих. Сертификат имеет ограниченный срок действия и может быть при определённых условиях трансформирован в формат HM.
На что обратить внимание:
- HGB выдаётся на 30 лет и может быть продлён сначала на 20 лет, а потом – ещё на 30.
- Иностранцы могут получить сертификат только через свою компанию PT PMA и только при наличии у них на руках разрешения на пребывание в юрисдикции (KITAS).
- Сертификат можно обменять, продать или даже заложить.
- Если HGB продаётся (передаётся) индонезийцу, последний имеет право конвертировать его в Hak Milik, являющейся самым «престижным» сертификатом.
Hak Guna Usaha, право на с/х использование земли
Явного дефицита угодий, пригодных для возделывания, в Индонезии нет, поэтому особых сложностей с покупкой также быть не должно.
На что обратить внимание:
- Срок действия сертификата – 25 лет с продлением ещё на 35 лет.
- Землю, фигурирующую в разрешении, следует зарегистрировать в земельном управлении (BPN).
- Вы должны иметь KITAS, а также компанию PT PMA (лучше всего).
Hak Pakai, свободная лицензия
Разрешение допускает любую модель использования земли, в т. ч. сельскохозяйственную и производственную. Вариант встречается в практическом бизнесе чаще всего, т. к. является наиболее простым в реализации.
На что обратить внимание:
- Земля может быть использована по соглашению сторон.
- Срок действия сертификата – 25 лет с правом пролонгации до 80 лет.
- Иностранные граждане могут получить разрешение как от правительства, так и от частного (физического) лица.
- Вы должны являться законным владельцем PT PMA и KITAS.
- По истечении срока действия или смене собственника земля получает статус Hak Milik.
Купить землю в Индонезии: аренда
Вероятно, самый реальный вариант стать условным собственником земли без необходимости её покупки. Опыт наших экспертов показывает, что типовой срок аренды – 25 лет – зачастую оказывается вполне достаточным для любых бизнес-целей, но его практическая реализация предполагает гораздо меньший уровень проблем.
На что обратить внимание:
- Вы не обязаны иметь статус резидента.
- Внимательно читайте договор аренды. Например, в стандартном варианте земля возвращается владельцу без какой-либо дополнительной компенсации с его стороны даже в том случае, если вы провели там те или иные работы (построили дом, подготовили к с/х использованию и т. д.).
- Договор утверждается сертифицированным нотариусом, но не требует регистрации в BPN.
- Срок действия устанавливается по договорённости (чаще всего – 25 лет).
- Возможность продления сроков (если она вам нужна) должна быть оговорена отдельно.
- Обязательно (крайне важно!) проверьте легальность сделки. Ведь земля, предлагаемая к аренде, может быть связана судебным постановлением, её владелец иметь задолженность по налогам, либо же договор подписывает не он, а лицо, не имеющее соответствующих полномочий.
Внимание! Мы настоятельно рекомендуем доверить составление договора нашим экспертам. Если же вам предлагают уже подготовленный текст, дайте возможность специалистам портала Internationalwealth.info ознакомиться с ним до (!) подписания.
Купить землю в Индонезии: сборы и налоги
В этом плане каких-либо значимых трудностей быть не должно. Но следует чётко понимать, что налог на саму транзакцию и сбор, который обязан выплатить владельцем – это совсем не одно и то же.
На что обратить внимание:
- Формально налог с продаж платят оба участника сделки. Сумма рассчитывается на основе договора. Занижающие схемы или перекладывание обязательств на вторую сторону в принципе бывают, но их законность не является абсолютной, поэтому будьте внимательны.
- При аренде некоторых эксклюзивных объектов может взиматься единоразовый налог на роскошь.
- Регулярные налоги (земельный и на здания) выплачиваются обычно ежегодно, либо в соответствии с отдельно заключаемым соглашением.
- После завершения сделки вы обязаны заплатить государственную пошлину за передачу недвижимости (если таковая имеется на участке, Bea Pengalihan Hak atas Tanah dan Bangunan).
Если вы хотите купить землю в Индонезии, то следует подготовиться к процедуре максимально ответственно. Помните, что мошенничество в этом секторе рынка встречается достаточно часто, и доказать что-либо, если сделка совершена иностранцем, временами бывает затруднительно. Поэтому мы настоятельно советуем вам, уважаемые клиенты, проявлять осмотрительность. Чтобы обсудить условия индивидуальной консультации, свяжитесь с нашими экспертами по e-mail (info@offshore-pro.info). Удачи вам во всех начинаниях!
